Construir para quem precisa

Portugal tem um défice de 300 mil casas acumulado na última década. Nos últimos 3 anos, 59 mil fogos pré-certificados ficaram por construir. Não por especulação. Não por ganância. Por inviabilidade económica. Esta distinção importa, e importa muito. Há uma narrativa instalada que responsabiliza os promotores imobiliários pelos preços da habitação. É uma narrativa cómoda, politicamente rentável e factualmente errada.

A realidade é outra: nenhum promotor privado constrói para não vender. Ninguém investe dezenas de milhões de euros para ficar com o produto em carteira. Quando não se constrói nos grandes centros urbanos a preços acessíveis, não é por opção. É porque é impossível. Com a tributação a representar cerca de 40% do valor final de uma casa(realidade que o novo pacote fiscal aprovado já vem alterar no segmento da classe média), com processos de licenciamento cujos prazos ninguém consegue garantir, com uma burocracia que transforma cada projeto numa aposta de risco elevado, com o atual custo dos terrenos e com requisitos técnicos de construção desajustados à realidade, o segmento da habitação para famílias de rendimento médio simplesmente não é viáveleconomicamente. Não hoje, nunca com o atual somatório de custos.

E então não se constrói. E os preços sobem. E a culpa é dos promotores?

É preciso dizê-lo de forma clara: o setor privado quer construir mais para a classe média, para as famílias que apenas conseguem pagar até 300 mil euros por uma casa. É um mercado enorme, com procura real e reprimida. Mas para aceder a ele, é preciso que os custos o permitam. Neste momento, não permitem.

O problema central não é sequer a carga fiscal, embora represente 40% do valor de uma casa, o que, por si só, é um número que merece reflexão. O problema mais profundo é a imprevisibilidade dos processos. O que não é possível aceitar, e que nenhum modelo financeiro consegue absorver, é não saber quanto tempo demora a concluir um processo de loteamento ou licenciamento. Esta incerteza tem um custo direto que se transfere inevitavelmente para o preço final. Ou inviabiliza o projeto por completo.

Num país onde o parque habitacional público representa cerca de 2% do total (um dos valores mais baixos da Europa), a alternativa ao investimento privado é simples: não existe. Não há Estado com capacidade, escala ou velocidade para substituir o setor privado na resposta à crise da habitação. Foram os promotores e os investidores imobiliários que, nas últimas décadas, sustentaram a oferta que existe. A situação atual, com todos os seus problemas, seria substancialmente pior sem eles.

Reconhecer isto não é defender interesses corporativos. É aceitar a aritmética. Se o investimento privado se retrai, seja por inviabilidade económica, por imprevisibilidade regulatória, por um ambiente que penaliza quem constrói, a oferta desaparece. E quando a oferta desaparece, os preços sobem, as famílias de rendimento médio não conseguem comprar uma casa de família digna e o país perde o talento que, nestas condições, não consegue viver em Portugal.

O que o setor tem pedido não é um favor. É um enquadramento que funcione: prazos de licenciamento previsíveis e vinculativos, processos com regras estáveis e aplicadas de forma uniforme e proporcional, ajustadas à realidade do setor, e uma carga fiscal que não torne estruturalmente impossível construir para quem mais precisa.

Acreditamos que as reformas aprovadas pelo Governo e pela Assembleia da República já vêm dar resposta a este somatório de custos, reforçando a viabilidade económica dos projetos e conferindo maior previsibilidade ao setor, condições essenciais para que se construa mais e melhor em Portugal. E isto, por si só, já é um passo de gigante.