Direito de superfície: uma figura com futuro — e com deveres

Recentemente, acompanhámos uma situação em que uma cliente adquiriu uma habitação acreditando estar a comprar uma propriedade “normal”. Na realidade, não estava a adquirir a propriedade do imóvel – uma fração autónoma de um prédio sito em Lisboa –, mas apenas o direito de superfície, sendo a proprietária a Câmara Municipal de Lisboa. Este tipo de situação não é assim tão raro quanto se possa pensar.

O direito de superfície é o direito de construir ou manter uma construção em terreno alheio, separando a propriedade do solo da propriedade da edificação. Em termos práticos, o superficiário não é dono do terreno: é titular de um direito real que lhe permite fruir da construção durante o prazo estabelecido, nos termos do título e da lei.

Para as famílias, a principal vantagem está no custo de acesso: não pagando o valor do solo, o investimento inicial tende a ser inferior ao da aquisição em propriedade plena, o que pode ser decisivo em zonas de elevado valor fundiário. Ao mesmo tempo, ao contrário do arrendamento, o direito de superfície é transmissível, pode ser negociado no mercado e oferece uma estabilidade distinta de figuras como o usufruto ou o direito de uso e habitação, normalmente de carácter pessoal e intransmissível.

Esta lógica não é nova. Nos anos 70 e 80, uma parte relevante da habitação económica promovida com apoio do Fundo de Fomento da Habitação assentou na cedência do solo, muitas vezes em direito de superfície, a entidades promotoras, incluindo cooperativas. Estas podiam depois atribuir os fogos em propriedade individual ou em regimes cooperativos, permitindo o acesso à casa própria a quem não conseguiria entrar no mercado livre. Em Lisboa, Telheiras, com empreendimentos construídos em terrenos públicos e adquiridos pelos particulares em regime de superfície, permanece um exemplo conhecido.

A ideia continua atual: usar património público, mantendo a titularidade do solo, para estruturar soluções de habitação duradouras e mais acessíveis. Não por acaso, regimes legais recentes voltaram a colocar o direito de superfície no centro das políticas de solos e habitação, seja na relação com cooperativas, seja em programas de arrendamento acessível.

O problema surge quando este enquadramento não é explicado. Se um imóvel em direito de superfície é apresentado como se fosse propriedade plena, o comprador médio dificilmente perceberá, sem apoio técnico, o impacto do prazo remanescente, das regras de reversão ou das condicionantes ao financiamento bancário. Tendo em conta que a habitação é, para a maioria das famílias, o maior investimento da sua vida, este risco de assimetria de informação exige tutela acrescida.

Daqui decorre a relevância dos deveres de informação dos mediadores imobiliários. O regime jurídico da mediação impõe que os profissionais transmitam ao cliente, com exatidão e clareza, todos os elementos relevantes do negócio, incluindo a natureza e limitações dos direitos transmitidos. Não basta referir, de forma vaga, que existe um direito de superfície: é necessário explicar o que isso significa, qual o prazo, que obrigações subsistem e que riscos e oportunidades comporta para aquele caso concreto.

No imobiliário, os detalhes jurídicos nunca são apenas detalhes. No direito de superfície, podem separar uma solução equilibrada de um negócio que, por falta de informação, frustra legítimas expectativas.