Imobiliário em Portugal: o momento é para (des)investimento?

O investimento no imobiliário atingiu o seu ponto alto, segundo o “Real Estate Investment Survey” da Deloitte.

Risco e rendimento são duas premissas que andam sempre de mãos dadas no mundo dos negócios. No setor de Real Estate não é diferente… se, após anos de recessão, o sentimento era de incerteza quando se falava em comprar imóveis, hoje afigura-se uma realidade bem diferente. Prédios devolutos e terrenos deram agora lugar a edifícios renovados e de última geração. E se, nessa altura, as expectativas de rentabilidade eram mais reduzidas para a maioria, os especialistas que atuam diariamente no setor dizem ser agora o “momento” para o negócio, de acordo com os dados mais recentes do “Real Estate Investment Survey” da Deloitte.

Segundo este estudo, que acompanha as estratégias dos agentes do setor imobiliário português, referente ao terceiro trimestre deste ano, o investimento nesta indústria atingiu o seu ponto alto. Associada a uma visão mais otimista na captação de fundos, maioritariamente oriundos da Europa (de acordo com 75% dos inquiridos) e América do Norte (de acordo com 63% dos inquiridos), os profissionais abdicam de manterem os seus portfólios, acreditando estarem perante uma conjuntura única na história do imobiliário, que lhes trará os benefícios associados.

As suas estratégias focam-se, agora e no futuro, em ativos “Value Added” (de acordo com 69% dos inquiridos), com a expectativa de que, a longo prazo, consigam aumentar os fluxos gerados por esses ativos. E qual é o mecanismo associado?

O objetivo é submeter esses ativos, por exemplo, a beneficiações ou reposicionamentos de mercado. Desta forma é provável que possam cobrar rendas mais elevadas, aumentar as taxas de ocupação e atrair inquilinos de maior qualidade. Nestas condições, o incremento da rentabilidade não tardará a chegar. Com a maximização do seu potencial, o passo seguinte é a venda destes imóveis, nesta fase altamente valorizados, para financiar novos investimentos.

Mas se, para a maioria, o momento é de financiar para ganhar, para outros o desinvestimento também é opção. A atratividade de Portugal é crescente por parte de fundos, companhias de seguros e outros investidores, a nível nacional e internacional, facilitando a vida dos que seguem por esta via para atrair potenciais compradores para os seus imóveis.

Desta feita, os ativos “core” assumem especial destaque (de acordo com 50% dos inquiridos). Com baixo risco associado, caracterizam-se por investimentos mais “seguros”, em geral, com contratos de renda de longo prazo, em locais com muita procura e sem grandes necessidades de investimento adicional por parte dos investidores. Ao contrário dos “Value Added” não se assiste a uma valorização exponencial do valor dos imóveis mas, em contrapartida, existe uma noção de rendimento estável para os seus proprietários.

Ainda de acordo com o estudo, os grandes investidores, maioritariamente europeus (de acordo com 86% dos inquiridos) e norte americanos (de acordo com 57% dos inquiridos), tendem agora a procurar este tipo de ativos. Com um custo de financiamento mais reduzido pretendem aplicar o seu capital em imobiliário, pois necessitam de diversificar a sua carteira de ativos, ainda que com rentabilidades mais baixas associadas.

A melhoria do setor imobiliário em geral, e mais concretamente em Portugal, é visível. O crescimento da oferta e do investimento estrangeiro, bem como a entrada de novos players no mercado nacional, têm dado uma nova vida ao setor. O impacte que cada um destes fatores tem gerado é notório no incremento dos preços das transações e na estabilidade das taxas de rendibilidade. Mas, se por um lado, este estímulo é razão de orgulho e até fator de atração de muitas personalidades de renome internacional, por outro, poderá tornar os imóveis menos acessíveis à maioria dos portugueses.
Será caso para dizer que os “visitantes sempre dão prazer. Senão quando chegam, pelo menos quando partem”?

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