IVA a 6% na habitação: o benefício fiscal que não pode falhar

A descida do IVA para 6% na construção e reabilitação de habitação própria e permanente ou destinada a arrendamento habitacional foi apresentada como uma peça central da nova política fiscal para a habitação. Num país com défice de oferta e preços muito pressionados, baixar impostos parece quase uma evidência. O problema é que, em fiscalidade, a simplicidade do anúncio raramente coincide com a simplicidade do regime, e menos ainda com a da sua aplicação pela administração tributária.

Desde logo, importa ter presente que este novo regime do IVA a 6% ainda não foi criado e existe apenas uma autorização ao Governo, por 180 dias, para legislar sobre ele. Ainda assim, esta autorização legislativa já permite perceber a ambição da medida e alguns dos seus limites.

O futuro regime deverá, portanto, abranger a aplicação da taxa reduzida às empreitadas de (i) construção ou de (ii) reabilitação destinadas a (iii) habitação própria e permanente do adquirente ou (iv) a arrendamento habitacional, (v)dentro de limites de renda e de preço moderado de venda.

No caso de arrendamento, a renda não pode exceder € 2.300 (2,5 vezes o salário mínimo para 2026) e no caso de venda, o preço não poderá ultrapassar € 660.982 (o limite superior do 2.º escalão previsto no Código do IMT para a primeira aquisição por jovens com idade igual ou inferior a 35 anos).

Além disso, a medida aplicar-se-á apenas a operações cuja iniciativa procedimental se inicie entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que o IVA seja exigível até 31 de dezembro de 2032. Sendo que, por iniciativa procedimental, se deve entender o pedido de licenciamento, a comunicação prévia, o parecer prévio previsto no RJUE ou a informação sobre o início dos trabalhos, consoante o tipo de obra em causa.

Mas a aparente coerência e simplicidade do regime não resolve, por si só, o problema central da sua execução e fiscalização.

É precisamente aqui que se antecipam as dificuldades sérias. A questão decisiva não é saber se a taxa de 6% é popular. É. A questão é saber se o regime será claro e previsível para quem investe, vende ou compra. Se o acesso ao benefício ficar dependente de intenções futuras, de usos posteriores do imóvel, de declarações difíceis de obter ou de leituras administrativas variáveis, então a taxa reduzida deixa de ser um incentivo e passa a ser uma contingência fiscal.

A própria lei mostra que o legislador está consciente deste problema, ao prever que não sejam aplicadas penalidades aos contribuintes, salvo se for manifesto não ter existido intenção de venda para habitação própria e permanente do adquirente. A intenção é compreensível, mas a formulação deixa em aberto precisamente aquilo que mais interessa ao mercado, e que é saber como se prova essa intenção (basta declarar na escritura?), quem a avalia e quando é que ela deixa de bastar.

É neste ponto que o precedente – de má memória – da taxa reduzida de IVA na reabilitação urbana devia servir de aviso. Também aí se partiu de uma lógica de incentivo ao investimento e à oferta, mas a aplicação do regime acabou cercada de pressupostos formais cuja densidade não era antecipável. A discussão cristalizou, depois, numa leitura jurisprudencial exigente, espoletada pela administração tributária, assente não apenas na localização em ARU, mas também na prévia aprovação de ORU e com um impacto trágico sobre operações já estruturadas e expectativas de investidores já formadas. A principal lição para o novo regime é, por isso, que sem regras claras, objetivas e verificáveis, o benefício fiscal pode deixar de funcionar como incentivo e passar a ser apenas mais uma fonte de risco fiscal, que afasta os investidores.

O verdadeiro teste desta medida será, por isso, perceber se o Governo conseguirá transformar esta autorização legislativa num regime tecnicamente sustentável, em que o benefício seja realmente utilizável sem expor promotores, construtores e investidores a um risco fiscal excessivo ou de difícil controlo, a que poucos estarão dispostos a regressar depois da muito infeliz experiência recente com a taxa reduzida na reabilitação urbana.

A redução do IVA para 6% é, sem dúvida, uma boa medida. Mas, em matéria fiscal, uma boa medida com regras ambíguas pode falhar exatamente onde mais importa, que é na confiança de quem tem de investir para que o objetivo político se materialize.