IVA na construção: Uma taxa, vários regimes – os desafios fiscais para “Construir Portugal”

O desafio de garantir o acesso à habitação em Portugal está, mais do que nunca, no centro do debate público. Como já referimos neste fórum (“IVA na construção: desafios e perspetivas”), apesar do impacto do IVA na construção, que se deve à sua não dedutibilidade, o legislador português tem-se mantido historicamente numa posição ambígua, entre a vontade de conceder benefícios fiscais e o receio de perder receita ou promover abusos.

O recente pacote de benefícios fiscais, aprovado no parlamento como proposta de autorização legislativa e que ainda está dependente da concretização sob forma decreto-lei do Governo, prevê medidas no âmbito do IVA com o objetivo claro de reduzir o preço da construção.

De acordo com este pacote, passa a ser possível aplicar a taxa reduzida de IVA às empreitadas de construção com fins habitacionais, desde que: no caso de venda – os imóveis se destinem à habitação própria e permanente e o preço de venda do imóvel não ultrapasse os € 648 022; no caso do arrendamento – a renda não exceda 2.300 euros. Em ambos os casos, a venda deve ser concretizada e o contrato de arrendamento deve começar a produzir efeitos no prazo de 24 meses após a emissão da documentação que permita a utilização do imóvel. Nos casos em que estes requisitos não sejam cumpridos – por exemplo, se o imóvel acabar por ser vendido acima do valor máximo estabelecido – e tenha sido aplicada a taxa reduzida de IVA durante a empreitada, o promotor é obrigado a regularizar junto do Estado o diferencial de 17% (i.e., diferença da taxa reduzida para a taxa normal). Por outro lado, se o adquirente não utilizar o imóvel como habitação própria e permanente, efetivado pela alteração da morada, será penalizado com um agravamento da taxa de IMT.

No entanto, a taxa reduzida de IVA só se aplica a operações urbanísticas iniciadas a partir de 25 de setembro de 2025. Na prática, isto significa que um projeto imobiliário cujo pedido de licenciamento ou comunicação prévia tenha dado entrada em agosto de 2025 (mesmo que ainda não tenha saído do papel), fica automaticamente excluído. Já um projeto submetido no final de setembro de 2025, pode beneficiar da taxa reduzida (desde que cumpra os restantes requisitos). Esta linha temporal rígida acaba por deixar de fora vários projetos que, do ponto de vista económico e social, pouco se distinguem dos que passam a beneficiar do regime, gerando uma diferença de tratamento que levanta naturais dúvidas de equilíbrio.

Por este motivo, é importante relembrar que ainda existem outras regras no Código do IVA que permitem aplicar a taxa reduzida em certos projetos imobiliários. Estes enquadramentos alternativos podem ser uma solução para projetos que ficaram de fora do novo regime.

Segundo as regras atuais, a taxa reduzida de IVA pode ser aplicada nas seguintes situações:

• Se o pedido de licenciamento (ou comunicação prévia) deu entrada até 7 de outubro de 2023, é possível aplicar a taxa reduzida de IVA tanto em obras de reabilitação como em construção nova, desde que o imóvel esteja numa ARU e exista uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) em vigor;
• Para os pedidos submetidos a partir de 7 de outubro de 2023 (data da entrada em vigor do programa “Mais Habitação”), a taxa reduzida de IVA aplica-se apenas a obras de reabilitação (fica de fora nova construção), deixando de abranger construções novas, mesmo que localizadas em ARU.

Pela conjugação destes regimes, significa que todos os projetos de construção nova para habitação com pedido de licenciamento apresentado entre 8 de outubro de 2023 e 22 de setembro de 2025 ficam, na prática, totalmente excluídos do benefício da taxa reduzida de IVA.

Além disso, persiste incerteza jurídica sobre qual pedido de licenciamento urbanístico deve ser considerado para efeitos de aplicação da taxa reduzida de IVA. Por exemplo, se num projeto de nova construção existe um pedido de licenciamento de loteamento submetido antes de 7 de outubro de 2023, mas o pedido de licenciamento para construção foi apresentado após essa data, é fundamental definir qual dos pedidos é relevante para determinar o regime de IVA aplicável. Se for considerado o pedido de loteamento, o projeto pode beneficiar da taxa reduzida (caso sejam cumpridos os demais requisitos), caso contrário, aplica-se necessariamente a taxa normal.

Em paralelo, está prevista uma alteração das regras relativas à entrega do IVA nos serviços de construção civil (regra de autoliquidação). Assim, caberá ao promotor do projeto (quem contrata a obra) assegurar a correta aplicação e pagamento do IVA, ficando esta prerrogativa nas mãos de quem melhor domina as especificidades do projeto imobiliário. Esta solução confere maior controlo ao promotor, reforçando a importância de estar devidamente informado sobre as novas regras.