O advogado nas operações imobiliárias: burocracia ou segurança?

Durante muito tempo, e com especial enfoque nos dias que correm, consolidou-se a ideia de que o Advogado numa transação imobiliária assume o papel de interveniente acessório, chamado apenas a atuar para “tratar da papelada” e para intervir na celebração do negócio como “figura de corpo presente”. Essa perceção, embora cada vez mais enraizada na nossa sociedade, é profundamente redutora e, em muitos casos, está na origem de problemas jurídicos graves e dispendiosos.

Ora, comprar ou vender um imóvel não é um ato administrativo com um procedimento automatizado suscetível de desenrolar-se sem a presença de um advogado. Trata-se de uma operação jurídica complexa, composta por diversas fases, com impactos patrimoniais significativos, onde o erro, por mais insignificante que possa parecer, poderá traduzir-se em perdas elevadas, litígios prolongados ou mesmo na inviabilização do negócio. É precisamente neste contexto que o papel do Advogado se revela de importância nuclear.

É na fase que antecede qualquer compromisso contratual que o Advogado acrescenta maior valor. Antes de se avançar para a materialização das intenções das partes, cabe-lhe analisar a titularidade do imóvel, confirmar a legitimidade do vendedor, verificar a correspondência de informação entre o registo predial, a matriz e a realidade física do imóvel e avaliar a situação urbanística da construção. É também nesta fase que se identificam eventuais direitos legais de preferência, servidões não registadas, limitações administrativas e construções não legalizadas, que se solicitam esclarecimentos às entidades públicas envolvidas face a eventuais desconformidades e, de modo geral, se pugna pela verificação de todos os pressupostos dos quais depende a efetivação do negócio.

Muitas das vezes, a atuação do Advogado não se traduz na viabilização do negócio, mas sim na construção de bases sólidas para que o mesmo possa ocorrer, em renegociar condições, impor garantias adicionais ou, quando necessário, aconselhar o Cliente a não prosseguir com o mesmo. Evitar um mau negócio é, em inúmeros casos, o maior serviço que pode ser prestado ao Cliente induzido em erro pela “fome de vendas”.

Paralelamente, um dos erros mais recorrentes nas transações imobiliárias é, também, tratar o contrato como uma simples formalidade. Um meio para almejar o direito de propriedade. Como tal, é comum recorrer a modelos padronizados desprovidos de análise crítica. Os contratos de promessa e/ou as disposições ínsitas na escritura pública ou documento particular autenticado, definem os direitos, os deveres, os riscos e as consequências em caso de incumprimento. Cláusulas relativas ao sinal, prazos de cumprimento de obrigações, condições suspensivas e/ou resolutivas, penalidades, resolução ou execução específica do instrumento que subjaz a transação são frequentemente subvalorizadas, apesar do impacto patente que, não raras as vezes, têm no desfecho do negócio. É um trabalho de “alfaiate”, e não de “pronto-a-vestir”.

Importa ainda considerar que no hiato temporal que medeia a assinatura do contrato-promessa e a celebração do negócio prometido, podem surgir múltiplos imprevistos tais como atrasos em licenciamento, dificuldades de financiamento, necessidade de correção documental e incumprimentos totais/parciais do contrato. É no panorama litigioso que ora se aflorou que a atuação do Advogado se reputa como crucial para proteger a posição do Cliente e evitar que pequenos problemas se transformem em conflitos irreversíveis. E fá-lo de forma preventiva, ao gerir riscos, de forma proativa, ao renegociar prazos e acionar mecanismos contratuais, e de forma conclusiva, ao garantir, através de um acompanhamento constante e de proximidade, que a transação é finalizada nos termos acordados ou, quando tal não é possível, com o menor prejuízo possível para o seu Cliente.

A decisão de dispensar a assessoria jurídica é usualmente justificada por uma lógica de redução de custos. No entanto, a experiência demonstra que os custos associados a uma transação mal assessorada são manifestamente superiores ao investimento numa assessoria preventiva, proativa e conclusiva. Claro está que a verdadeira escolha não está entre pagar ou não a um Advogado, mas antes entre prevenir o risco ou assumi-lo sem qualquer proteção de um profissional do foro preparado para tal.

O Advogado não substitui o notário, o agente imobiliário ou a instituição financeira. O seu papel é distinto e nuclear: defender exclusivamente os interesses do seu Cliente, antecipar riscos e estruturar a transação de forma legal e segura.

Uma transação imobiliária assessorada por um Advogado não é mais burocrática nem mais cara. É juridicamente estruturada, tecnicamente acompanhada e, acima de tudo, mais segura. Actue preventivamente, para evitar problemas e tribunais.