O novo apoio à habitação beneficia mais promotores que famílias

A Estratégia “Construir Portugal” foi apresentada como uma resposta estrutural à crise da habitação. Contudo, uma análise económica e financeira dos incentivos aprovados sugere uma conclusão diferente: o programa está desenhado sobretudo para tornar mais rentáveis projetos imobiliários de segmento médio-alto — particularmente na Área Metropolitana de Lisboa.

O principal incentivo previsto é a aplicação de IVA reduzido de 6% nas empreitadas de construção e reabilitação destinadas a venda ou arrendamento habitacional a “valores moderados”. O detalhe importante está precisamente na definição de “moderado”.

Em 2026, o limite máximo elegível corresponde a um preço de venda de 660.982 euros por fração ou a uma renda mensal de 2.300 euros.

Estes valores dizem-nos muito sobre o verdadeiro posicionamento económico do programa.

Comecemos pela venda: num apartamento de 85 m², o limite de elegibilidade corresponde implicitamente a um preço máximo de cerca de 7.776 €/m². Ora, este valor encontra-se acima do preço médio de venda em praticamente todos os grandes mercados urbanos portugueses, incluindo Lisboa e Cascais.

Os números ajudam a perceber a dimensão do fenómeno:

· Lisboa: ~6.109 €/m² → apartamento de 85 m² = 519 mil €

· Cascais: ~5.628 €/m² → 478 mil €

· Oeiras: ~4.707 €/m² → 400 mil €

· Barreiro: ~2.991 €/m² → 254 mil €

Ou seja: praticamente todo o mercado residencial médio-alto português fica abrangido pelo incentivo. E isto altera completamente a leitura política do programa.

Na prática, o Estado está a subsidiar fiscalmente projetos imobiliários que já se encontram em segmentos de preço elevados para a realidade salarial portuguesa.

Esta conclusão torna-se ainda mais evidente quando analisamos o arrendamento.

O teto de renda elegível é de 2.300 euros mensais. Financeiramente, uma renda deste valor equivale aproximadamente à prestação de um empréstimo bancário entre 500 mil e 550 mil euros, assumindo financiamento a 30 anos e taxas de juro atuais.

Dificilmente se poderá classificar este segmento como “habitação acessível”.

O efeito económico real do programa parece ser outro: reduzir o CAPEX dos promotores imobiliários através de um forte benefício fiscal.

Tomemos um exemplo simples: Num apartamento novo de 85 m² em Lisboa, assumindo um custo de construção de 2.000 €/m², o custo direto da obra ascende a 170 mil euros.

Sem incentivo, com o IVA da construção a 23% = 39.100 €. Com incentivo, IVA reduzido a 6% = 10.200 €.

Ou seja: poupança fiscal direta para o promotor de 28.900 € por fração.

Num empreendimento com 40 apartamentos, o benefício fiscal ultrapassa facilmente 1,1 milhões de euros.

Perante estes números, percebe-se rapidamente quem é o principal beneficiário económico do regime.

O inquilino ou comprador recebe apenas um benefício indireto e incerto: potencial aumento da oferta. Já o promotor obtém um benefício financeiro imediato, mensurável e significativo:

A redução do investimento inicial, a melhoria das margens, o aumento do VAL e da TIR dos projetos, menor necessidade de financiamento bancário e menor risco económico.

Do ponto de vista estritamente financeiro, o programa está bem desenhado. Mas do ponto de vista político e social, a questão é diferente.

Por outro lado, os incentivos parecem especialmente ajustados a um produto muito específico: apartamentos compactos de segmento premium, T1/T2 em zonas urbanas valorizadas, ou seja para a classe média-alta.

Aliás, o mercado provavelmente adaptar-se-á rapidamente ao novo enquadramento fiscal. Não será surpreendente observar um aumento significativo de projetos desenhados “ao milímetro” para maximizar o benefício fiscal sem ultrapassar os limites definidos pelo diploma.

Veremos provavelmente apartamentos entre 75 e 95 m², com preços próximos dos 650 mil euros, numa forte aposta em Lisboa periférica, (Oeiras, Loures, Barreiro e Margem Sul) e um crescimento do build-to-rent premium.

O caso do Barreiro é particularmente interessante: Com preços médios próximos de 3.000 €/m², um apartamento de 85 m² custa cerca de 254 mil euros — muito abaixo do limite fiscal. Isto permite aos promotores aumentar áreas, acabamentos e margens mantendo integralmente o benefício do IVA reduzido.

Sumarizando, em termos económicos, o programa pode efetivamente estimular construção. Mas convém sermos rigorosos na linguagem: o “Construir Portugal” não parece ser um programa de habitação acessível para a maioria das famílias portuguesas. É, sobretudo, um programa de incentivo fiscal à promoção imobiliária de gama média-alta.