Rendas, realidade e populismo: Entre a economia e a demagogia

O Presidente da Ordem dos Arquitetos defendeu numa entrevista recente a imposição de limites às rendas habitacionais como uma resposta fundamental e urgente à crise da habitação. Fê-lo com a convicção típica de quem acredita estar do lado da justiça social, mas sem qualquer preocupação com os efeitos práticos dessa medida e, muito menos, com a vasta literatura económica e experiência internacional que a desaconselha. Num tempo em que as políticas públicas exigem responsabilidade e eficácia, é grave que se insista em soluções com provas dadas… de que falham.

Controlar rendas parece, à primeira vista, uma medida justa e que fica bem verbalizar, pois a mesma consubstancia a “bala de prata” fundamental para travar a especulação imobiliária, proteger os inquilinos e até impedir a expulsão de residentes dos centros urbanos. Mas a realidade é mais complexa. A fixação administrativa de preços, quando aplicada a um bem escasso como a habitação, tende a produzir o efeito inverso ao desejado: reduz a oferta, deteriora a qualidade do parque habitacional e incentiva práticas informais e discricionárias.

A história é clara. Em Nova Iorque, o sistema de rent control, instituído em meados do século XX, contribuiu para o colapso da manutenção de milhares de edifícios, levando proprietários à falência e ao abandono dos respetivos imóveis. Segundo um estudo de Edward Glaeser e Erzo Luttmer (2003), os apartamentos sujeitos a controlo tinham, em média, pior qualidade e menos mobilidade do que os do mercado livre. Em São Francisco, uma análise publicada pelo American Economic Review (Diamond, McQuade & Qian, 2019) mostrou que, após a introdução de limites às rendas, os senhorios reagiram retirando imóveis do mercado ou convertendo-os para usos alternativos, reduzindo a oferta e, paradoxalmente, fazendo subir as rendas no longo prazo.

Na Europa, os exemplos não são também mais animadores.

A cidade de Berlim ensaiou, em 2020, um congelamento das rendas (Mietendeckel), saudado por muitos como o exemplo a seguir em termos europeus. Dois anos depois, o Tribunal Constitucional alemão declarou a medida inconstitucional. Os dados mostraram um recuo abrupto na construção e reabilitação de imóveis, com fuga de investidores e aumento da pressão nos segmentos não controlados. A medida foi revertida, mas o dano estava feito: menos oferta, mais incerteza, menor confiança.

Na Suécia, onde cerca de 40% das casas em arrendamento estão sujeitas a controlo de rendas através de negociação coletiva entre associações de inquilinos e senhorios, os efeitos são evidentes: escassez de habitação em áreas urbanas, listas de espera que chegam a ultrapassar os 10 anos em cidades como Estocolmo e um mercado informal de subarrendamento que floresce na sombra do sistema oficial.

No Reino Unido, o controlo de rendas foi introduzido no pós-guerra e abolido em 1988, precisamente porque os efeitos negativos eram superiores aos benefícios esperados. Um relatório do Institute of Economic Affairs (IEA) mostrou que o congelamento de rendas levou à deterioração do parque habitacional e ao abandono de investimento privado no arrendamento. Hoje, o Reino Unido aposta antes em regulação do contrato, estabilidade para o inquilino e estímulo à construção.

Em Barcelona, a tentativa de impor limites às rendas entre 2020 e 2021, através de uma lei catalã que estabelecia tetos máximos em zonas de mercado tensionado, teve como efeito imediato (e esperado) uma retração da oferta e o desaparecimento de milhares de imóveis do mercado de arrendamento. Estudos do Instituto de Economia de Barcelona indicaram que, embora os preços tenham descido ligeiramente no curto prazo, a escassez agravou-se e os senhorios mais pequenos foram especialmente penalizados. O Tribunal Constitucional espanhol acabaria por declarar a lei inconstitucional, mas a instabilidade gerada afastou muitos investidores e deixou marcas no mercado local.

Porque falham estas políticas? Porque ignoram a função de sinal dos preços de mercado e o papel dos incentivos no ajustamento da oferta e da procura. Quando o retorno potencial do investimento é artificialmente limitado, o capital procura outros destinos. Quando os custos de manutenção não podem ser refletidos na renda, os imóveis degradam-se. Quando o acesso à habitação se torna uma lotaria burocrática, a ineficiência alastra. E, sobretudo, quando o discurso político alimenta a ideia de que o proprietário é inimigo e o investidor é um predador, o efeito social mais previsível é o empobrecimento.

Não estou a negar ou muito menos a defender a especulação imobiliária, mas sim a reconhecer que sem oferta nova, sem confiança no enquadramento legal e sem incentivos claros, não há mercado que funcione. E sem mercado funcional, não há justiça social, há apenas escassez, frustração e fuga de capital tão necessário para colmatar a procura latente no mercado que conduz à subida de preços.

O que funciona então? Funciona o aumento da oferta. Funciona a simplificação de licenciamentos, o incentivo fiscal ao arrendamento acessível, a mobilização do património devoluto do Estado e dos municípios, a aposta em construção nova com base em parcerias público-privadas e modelos de construção a custos controlados. Funciona também um enquadramento legal estável, que respeite e garanta contratos e que capaz de promover uma efetiva segurança jurídica.

Funciona também uma linguagem de responsabilidade: falar verdade às pessoas, explicar que os preços não se impõem por decreto e que a intervenção do Estado deve ser dirigida à criação de condições para que o mercado produza habitação suficiente, diversa e acessível e não à sua substituição pela prescrição de soluções assentes em modelos falidos.

Insistir em controlar rendas como solução um problema tão complexo é não querer resolver nada, é apenas perpetuar o problema com um verniz ideológico que parece moderno, mas que na verdade cheira a mofo. O Senhor Presidente da Ordem dos Arquitetos, ao propor medidas que a evidência refuta, ignora não só a economia como a própria história urbana. Pior ainda: colabora (assumo que involuntariamente) com um discurso populista que agrava os problemas que proclama querer resolver.

Em conclusão, Portugal precisa de mais casas, não de mais ilusões. Precisa de uma política de habitação exigente, baseada em factos, não em slogans. E de representantes institucionais que compreendam que boas intenções não substituem nunca bons resultados.