Uma solução para dinamizar o mercado imobiliário em Portugal

  • João Banza
  • 24 Fevereiro 2021

O setor imobiliário terá um papel fundamental na recuperação económica. Os veículos de investimento imobiliário, como as SIIMO, são uma ferramenta para atrair investimento estrangeiro.

Portugal é cada vez mais um destino apetecível para o investimento imobiliário. Nos últimos anos a forte procura do nosso País como destino de referência mundial no campo do turismo provocou, direta e indiretamente, um crescente interesse dos investidores, tanto estrangeiros como nacionais, no imobiliário. Este aumento da procura imobiliária provocou, naturalmente, um forte dinamismo no mercado, com reflexo direto nas transações, nos preços dos imóveis e nas rendibilidades dos investimentos, sendo, atualmente, um dos fatores que animam a nossa economia e, consequentemente, vem constituindo uma fonte geradora de receitas para os cofres do Estado.

Como forma de atrair investimento estrangeiro e manter a competitividade de Portugal como destino desse investimento foram pensados e implementados diversos mecanismos no nosso ordenamento jurídico. Foram criados os Organismos de Investimento Coletivo (OIC), os fundos de investimento imobiliário sob a forma societária (Sociedades de Investimento Imobiliário – SIIMO) e, mais recentemente, as Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI). Estes novos regimes vêm trazer competitividade ao nosso ordenamento jurídico-tributário face a veículos de investimento imobiliário disponíveis em outros países da UE e em outras jurisdições destinatárias de investimento estrangeiro, reforçando consequentemente a competitividade da nossa economia.

O crescimento do número de SIIMO em Portugal (que poderão adotar na sua denominação a designação de SICAFI ou SICAVI, consoante se constituam como SIIMO de capital fixo ou de capital variável) tem sido notório nos últimos anos. Para tal tem contribuído um regime de tributação mais favorável no qual os ganhos são tributados quase exclusivamente “à saída”, tornando-se numa boa alternativa em comparação com a detenção (direta) de imóveis por sociedades imobiliárias.

Um dos grandes aspetos atrativos das SIIMO prende-se com o facto de a maior parte dos rendimentos obtidos, nomeadamente os prediais, de capitais e mais-valias (exceto se provenientes de entidades “offshore”), não concorrerem para a determinação do seu lucro tributável e não serem sujeitos a retenção na fonte aquando do seu recebimento. Por outro lado, os gastos relacionados com estes rendimentos não são dedutíveis em sede de IRC. Outra das vantagens é a isenção do pagamento da derrama estadual e municipal. No entanto, estão sujeitas ao pagamento trimestral de Imposto do Selo à taxa de 0,0125% sobre o seu valor líquido global.

O processo de constituição de uma SIIMO, ou a conversão de uma sociedade anónima em SIIMO, carecem da autorização da CMVM à qual se segue o registo nas instituições competentes. As SIIMOs poderão ser heterogeridas ou autogeridas consoante designem ou não uma Sociedade Gestora de OIC para o exercício da respetiva gestão.

Por forma a proteger os interesses dos investidores, proporcionando-lhes uma informação de leitura simples e útil que lhes facilite a tomada de decisão de investimento, apoiar a gestão, a tomada de decisão das próprias entidades gestoras bem como proporcionar às autoridades de supervisão modelos de acompanhamento e controlo simples e eficientes, a contabilidade das SIIMO é preparada de acordo com o plano contabilístico para os fundos de investimento imobiliário, definido no Regulamento n.º 2/2005 da CMVM que, há muito, se espera que seja revisto.

A obrigatoriedade de prestação periódica de informação à CMVM por parte das sociedades gestoras (ou pela gestão própria, no caso das SIIMO autogeridas) e do depositário, garante um elevado nível de transparência e confere credibilidade à atividade exercida por estes veículos de investimento imobiliário, as quais são críticas para qualquer investidor.

No contexto atual, o setor imobiliário terá um papel fundamental na recuperação económica, dado o importante peso que toda a sua cadeia de valor tem no PIB português. Estes veículos poderão desempenhar, com relevância acrescida, um papel fundamental para que o mercado imobiliário não deixe de ser um ativo atrativo para os investidores, que veem nestas formas alternativas de investimento imobiliário uma boa solução para rentabilizar os seus investimentos, em particular nas SIIMO atendendo à atratividade dos seus regimes regulatórios e fiscais.

  • João Banza
  • Tax Reporting & Strategy Director da PwC

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