As diferentes opções de tributação no exercício da atividade imobiliária

Começamos por referir que não nos vamos debruçar na tributação na esfera pessoal pois o objetivo deste artigo é a análise da tributação no âmbito do exercício de uma atividade de compra e venda de imóveis (CAE 68100).

Enquanto agente económico, isto é, quando o sujeito passivo exerce uma atividade independente, enquanto empresário em nome individual há a possibilidade de aplicar um dos dois regimes de tributação: o regime simplificado ou o regime da contabilidade organizada.

Quando a atividade é exercida no regime simplificado de tributação os gastos necessários para exercer essa atividade não são considerados, mesmo que existam, e existem, como é o caso, por exemplo da aquisição do imóvel, o Imposto de selo ou o IMT não são considerados para a tributação, pois o rendimento tributável não é apurado através do cálculo da diferença entre as vendas e as compras, mas sim através da aplicação de um coeficiente de tributação sobre as vendas.

Das vantagens deste regime ressaltamos o facto de ser possível estar isento de IMT (desde que cumpridos determinados requisitos), o coeficiente de tributação ser significativamente baixo (0,15 para a venda de produtos) e, essencialmente, o resultado da venda já estar na esfera do sujeito passivo singular sem qualquer tributação adicional, como aconteceria caso a atividade fosse exercida através de uma sociedade. Contudo, importa lembrar que o regime simplificado só se aplica até ao limite de 200.000 euros anuais.

Outra possibilidade para o exercício desta atividade, ainda em sede de IRS, é através do regime de tributação da contabilidade organizada. Neste regime é obrigatório ter um contabilista certificado e uma conta bancária exclusiva da atividade. Difere do regime simplificado o facto de ser apurado o rendimento tributável através da diferença entre os rendimentos e os gastos relacionados com a atividade.

No entanto, nestes dois regimes não podemos esquecer que estamos perante taxas progressivas e que, como tal, poderá o sujeito passivo ser mais penalizado uma vez que a taxa máxima de IRS é, atualmente, de 48%.

Contudo, a atividade pode ser exercida através de uma sociedade que tem como atividade principal a compra e venda de imóveis (CAE 68100).

Também nas sociedades existe a possibilidade de ser escolhido um de dois regimes de tributação: O regime simplificado e o regime geral.

No regime simplificado, tal como visto anteriormente, a determinação da matéria coletável é efetuada através da aplicação de um coeficiente (0,04 para as sociedades) sobre o total das vendas desta atividade, com a vantagem que este coeficiente reduz no primeiro e segundo anos em 50% e 25%, respetivamente. Este regime pode ser aplicado desde que cumpridos determinados requisitos, tais como, o total de rendimentos não seja superior a 200.000 euros.

Ainda assim, as sociedades podem optar pelo regime geral desde o primeiro momento mesmo que prevejam no primeiro ano não atingir um volume de negócios superior a 200.000 euros. O que difere estes dois regimes é a forma de determinação da matéria coletável, uma vez que no regime geral será apurado o prejuízo ou o lucro fiscal e será sobre este que serão aplicas as taxas de IRC: 16% nos primeiros 50.000 euros e 20% no restante lucro tributável.

Por fim, importa referir que estando a atividade a ser exercida através de uma sociedade para que o resultado anual passe para a esfera dos sócios terá de ser através da distribuição de dividendos. Sendo este facto o que poderá ser desmotivante para o sócio uma vez que não pode dispor do lucro do negócio como o faria se exercesse a atividade a título pessoal.