Reabilitar, construir de raiz ou comprar casas a privados? Câmaras dão tudo para aproveitar PRR na habitação

A falta de casas em vários pontos do país levou as autarquias a meter mãos à obra com dinheiro do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR), procurando velejar no vendaval de milhões que a “bazuca” trouxe ao país. Uns constroem de raiz, outros escolhem reabilitar os centros das cidades, e também há quem compre casas e até prédios usados.

Isaltino Morais, presidente da câmara de Oeiras, é um dos mais vocais defensores da necessidade de construir de raiz, tendo candidatado 748 apartamentos ao PRR, dos quais 64 acabam de receber os seus primeiros residentes, inquilinos com rendas abaixo dos 500 euros nos 32 apartamentos T2 e inferior a 600 euros noutros tantos T3. Nesta mesma urbanização a ser erguida em Carnaxide, os privados praticam preços de venda em planta acima dos 300 mil euros por um T1.

Na ponta oposta da Área Metropolitana de Lisboa, em Vila Franca de Xira, a ordem é para reabilitar. “Quando foi da negociação do PRR, o Estado português considerou que a habitação era prioritária. A verdade é que são os autarcas que estão a assumir essa responsabilidade da construção e da reabilitação”, diz Fernando Ferreira, presidente do município ribatejano. “No fundo, estamos a trabalhar para os objetivos que o Governo estabeleceu”.

Para comprar um prédio degradado, paga-se 1600 euros por metro quadrado, o que é incompatível com habitação pública, e depois a construção ou reconstrução ainda sai mais cara do que fazer habitação nova.

Construir novo ou reabilitar é uma discussão com intervenientes convictos de um e outro lados. Se Oeiras não privilegia a recuperação de edificado antigo (embora tenha um par de edifícios onde fez esse trabalho), devido ao preço dos edifícios devolutos no concelho, outros, como Vila Franca de Xira, viram-se precisamente para aí.

Isaltino Morais nota que em Oeiras, “para comprar um prédio degradado, paga-se 1600 euros por metro quadrado, o que é incompatível com habitação pública, e depois a construção ou reconstrução ainda sai mais cara do que fazer habitação nova”, assegura.

Posição contrária tem Fernando Ferreira, presidente da Câmara de Vila Franca de Xira. Admitindo que em “reabilitações absolutamente de raiz, com cuidados suplementares, o custo normalmente é maior” — sobretudo quando, como sucedeu em Vila Franca de Xira, os trabalhos encontram património arqueológico, neste caso um caminho romano desconhecido até agora –, o autarca defende o modelo para o centro das cidades, como forma de dar o exemplo à sociedade, dinamizar a vida social e económica, ao reavivar um imóvel emparedado, e chamar habitantes ao centro.

A reabilitação de edifícios em Vila Franca de Xira verifica-se, por exemplo, em dois edifícios a que o autarca conduz o ECO/Local Online, a escassas centenas de metros dos paços do concelho. Em execução tem 34,5 milhões de euros — dos quais cerca de 32 milhões do PRR e o restante da responsabilidade da câmara –, repartidos entre 54 fogos, uns em prédios que serão totalmente reabilitados, outros que estão devolutos e necessitam de obras.

Face aos 1.900 euros por metro quadrado da construção camarária nova em Oeiras, a adjudicação das obras de reconstrução na parte oposta da Área Metropolitana de Lisboa está a ser feita a um valor médio de 2.000 euros por metro quadrado, explica o presidente de Vila Franca de Xira.

Neste caso, o município ribatejano vale-se de património próprio devoluto e de outro que estava na esfera do Estado central. Os imóveis do Estado chegam por via do IHRU, do exército, institutos públicos e da Estamo. “Não chegam todos da mesma maneira e isso é uma das razões pelas quais também não foi fácil arrancar com os projetos todos na mesma altura, porque o património foi chegando”, diz Fernando Ferreira, ciente de que o país não aproveitará todo o dinheiro do PRR destinado à habitação. Como possível exceção identifica apenas “reabilitações de frações que já são habitacionais e estavam devolutas”.

Quando foi da negociação do PRR, o Estado português considerou que a habitação era prioritária. A verdade é que são os autarcas que estão a assumir essa responsabilidade da construção e da reabilitação.

As verbas do PRR para as autarquias não se ficaram pelas câmaras e pelo menos num caso ficaram ao dispor das juntas de freguesia. Em Benfica, Lisboa, o acesso ao fundo europeu está a ser utilizado para aquisição de edificado existente, sejam prédios inteiros, sejam frações autónomas ao longo da freguesia.

Ricardo Marques, presidente da junta, apostou em ir ao mercado comprar apartamentos à venda. A estratégia já permitiu amealhar 80 apartamentos, num total de 182 fogos que o PRR permitirá juntar à habitação pública da freguesia — e, por extensão, da cidade. Deste número, mais de 100 estão em prédios adquiridos para reabilitação. Dezenas de outros apartamentos foram inviabilizados pela inoperância do IHRU, lamenta o autarca.

Em Lisboa, o preço máximo para aquisição de imóveis pelas autarquias está fixado acima dos 4.100 euros por metro quadrado, mas a junta fechou negócios na casa dos 3.000 a 3.300 euros por metro quadrado. “Se uma casa necessitasse de obras, o valor de compra tinha que ser inferior, porque tínhamos de encaixar no modelo de negócio. Se não tivesse obras e fosse chave na mão, obviamente que, não havendo um investimento de obra por parte do erário público, o valor de compra seria superior”, explica Ricardo Marques.

“A junta candidatou 272 apartamentos, em diferentes metodologias, uns em construção de raiz com compra de terrenos, outros em compra de edifícios para reabilitação e outros em compra de apartamentos para reabilitação e também chave na mão, com obras feitas”, explica o autarca de Benfica ao ECO/local Online. Comum a todas estas habitações é o destino ao mercado de arrendamento.

Estes 272 fogos “equivaliam, grosso modo, a 1170 novos fregueses. Na prática, recuperava-se metade dos 2000 a 2200 cidadãos moradores perdidos em Benfica na última década”, diz. A negociação com os privados não excedeu os seis meses, período em que foi fechado negócio com esses 272 apartamentos.

Contudo, e só desde outubro, a falta de resposta do IHRU na validação da aquisição com o dinheiro do PRR obrigou a junta a travar a compra de quase meia centena de casas que tinha acordado adquirir a privados — as quais, de acordo com a Lei, teriam benefícios fiscais em sede de mais-valias.

Não querendo aguardar mais pela conclusão do negócio, os privados acabaram por comercializar o seu apartamento no mercado imobiliário convencional. “Em todo o processo, foi sempre muito difícil a capacidade de resposta do IHRU na avaliação das candidaturas“.

“Muitos proprietários não estão para esperar. Obviamente, deixamos que os proprietários avancem com a venda no mercado normal, porque nós nem sequer temos resposta do IHRU”. Perdida na ineficácia do IHRU ficou, por exemplo, a oportunidade de adquirir três prédios para reabilitação.

No período de execução do PRR, 46 apartamentos já estão entregues aos novos inquilinos e outros 22 serão atribuídos este ano — mediante um sorteio da responsabilidade do Executivo de Carlos Moedas. Prestes a arrancar está um prédio de 50 apartamentos construído de raiz num terreno comprado à Câmara Municipal de Lisboa por cerca de 1,8 milhoes de euros, montante proveniente do PRR.

Ricardo Marques assegura ao ECO/Local Online que os trabalhos deste novo edifício e entrega das chaves aos inquilinos ocorrerão antes do final do prazo da execução do PRR, em junho de 2026. Para tal, a construção será feita com tecnologia modular. Esta tecnologia já foi empregue na residência universitária recentemente inaugurada em Benfica, um edifício de quatro pisos que em onze meses estava pronto para albergar 120 estudantes.

Privados chamados à construção em solo rústico e à reabilitação

Enquanto caminhamos pela zona mais antiga de Vila Franca, guiados pelo presidente da Câmara de Vila Franca de Xira, Fernando Ferreira leva-nos a dois edifícios municipais em obra e nota que “boa parte do património era do Estado central e estava aqui abandonado nos centros das nossas vilas. O PRR foi essencial para se poder avançar para este trabalho”, diz.

“Apostamos muito em reabilitação de imóveis nos centros antigos das nossas localidades, porque o município tinha alguns imóveis nessa situação, degradados ou abandonados. E o Estado também tinha alguns edifícios no centro das nossas cidades e vilas e, portanto, a prioridade foi para a reabilitação desses edifícios”.

“Em Vila Franca, mesmo na cidade, a aposta tem sido na reabilitação de edifícios que estão devolutos ou em ruína, mas também na reabilitação da habitação municipal que precisava de ser recolocada no mercado”, especifica.

Das 1073 frações de habitação camarária, haverá uma evolução para 1300, conta.

A câmara ribatejana aguarda pelos privados também para o arrendamento acessível, modelo que Oeiras pratica no edifício inaugurado na semana passada em Carnaxide e que Benfica também está a promover.

O modelo de arrendamento acessível difere da habitação social pelos valores praticados.

Já no que toca à renda acessível, Oeiras e Benfica têm uma realidade de valores não muito distinta. No edifício da nova zona de construção para classe média/alta no Alto da Montanha, em Carnaxide, os T2 camarários ficam abaixo dos 500 euros e os T3 abaixo dos 600 euros. Em Benfica, as mais de 40 casas entregues pela junta de freguesia têm um valor médio de 412 euros, num máximo de 610 euros cobrado por um T4 para uma família alargada.

Quando as posses dos cidadãos são mais precárias, a resposta vem pela renda social, que em Oeiras significa, no parque de milhares de casas, valores entre nove e 300 euros. Isaltino Morais diz que precisa de 4.000 casas para responder à procura. A autarquia ribatejana tem mais de 500 pessoas carenciadas em espera para habitação, muitas delas empurradas para esta condição pelo aumento das rendas no mercado livre, a quebra dos contratos pelos senhorios, o desemprego e a a dinâmica familiar com divórcios, descreve Fernando Ferreira. Em Vila Franca de Xira, os valores de renda social são tão exíguos que, nas contas da autarquia, seria necessário mais de um século para que estas rendas paguem os 40% que o Governo pretende imputar aos municípios na construção dos próximos edifícios de habitação pública a serem candidatados a fundos europeus — ao contrário do PRR, o programa PT2030 não pagará as obras a 100%, mas porventura a apenas 60%, aventou já o ministro das Infraestrutras e Habitação, Miguel Pinto Luz.

“O que o Governo tem dito é que isso não tem problema nenhum, porque esses 40% vão ser compensados pelas rendas recebidas pelos munícipes, uma vez que quem vai receber as rendas são os municípios, não é o governo. Este é o raciocínio. Ora, a renda média aqui em Vila Franca de Xira são 50 euros. Fizemos as contas: para compensar os 40%, estamos a falar de um período de retorno de 130 anos“. O autarca socialista deixa já o aviso ao Governo que venha, a partir de maio, a desenvolver soluções para mais habitação pública: “não é viável que o projeto seja desenvolvido desta maneira”.

A aquisição de apartamentos já construídos, opção mais consistente da freguesia de Benfica, foi seguida pontualmente em Vila Franca de Xira. Ali, vários edifícios construídos por uma antiga cooperativa, Promocasa, de que o Estado era credor, foram comprados ao próprio Estado central pela câmara, com verba do PRR.

“Optámos por aproveitar o PRR para resolver alguns problemas, aliás, em articulação com o IHRU, para adquirir o que é um património em vários bairros que foi na altura construído pelo PER, mas não pelo município, por uma cooperativa de habitação, que entretanto entrou em insolvência. O património estava numa massa falida que corria o risco de ser vendido a um privado com as pessoas lá dentro”, diz Fernando Ferreira. “Estamos a falar de 129 famílias”.

Ao todo, o município pagou cerca de quatro milhões de euros, o que lhe permitiu amealhar património a uma média de 30 mil euros por apartamento, ainda que sujeito a investimento adicional na reabilitação (num dos prédios, os elevadores estavam parados), com financiamento proveniente do PRR.

Uma diferença de 300% ao passar a rua

Na ótica de autarcas como Isaltino Morais, a escassez de construção nova contribuiu para uma situação de stress habitacional que já está a fazer ressurgir bairros clandestinos, absolutamente sem condições de habitação, à volta de Lisboa. A realidade estatística comprova, pelo menos, a enorme quebra na construção de novos fogos em Portugal a partir da primeira década deste século.

Nota: Se está a aceder através das apps, carregue aqui para abrir o gráfico.

Na urbanização Alto da Montanha, em Carnaxide, com dezenas de edifícios a serem erguidos, o prédio camarário, com casas para arrendamento acessível, é indistinto dos demais. “A arquitetura não tem estigma”, diz ao ECO/Local Online Isaltino Morais, numa visita ao edifício antes da chegada dos novos inquilinos. Cada um dos 64 fogos, divididos entre T2 e T3, custou à câmara uma média de 200 mil euros, num total de 12,8 milhões de euros, dos quais 12,2 pagos pelo PRR. Numa construção privada, a este valor haveria que juntar 17 pontos percentuais extra de IVA (mais de 30 mil euros adicionais), já que a habitação municipal beneficia de imposto a 6%, contra os 23% da construção particular, o preço do terreno e o lucro do promotor. Talvez por isso, do outro lado da rua deste edifício os T2 superem o dobro deste valor.

Mesmo com um custo de 200 mil euros para um T2 (com IVA a 6%), a fração poderia ficar 15% mais barata, assegura Isaltino: “se tirar o estacionamento e o comércio não fica a mais de 170 mil euros”. As infraestruturas, a garagem e a loja são, note-se, despesa excluída pelas regras do PRR.

“Posso encurtar nas áreas, aquela sala não precisava de ter aquele tamanho, aquela varanda poderia estar fechada”, vai descrevendo ao longo da visita guiada ao edifício. Porta blindada, janelas de alumínio com vidro térmico duplo, varandas, áreas amplas (decorrentes da imposição legal para qualquer construção nova de espaço para circulação de residentes em cadeira de rodas) são características comuns a mais dois edifícios em fase final de construção em Linda-a-Velha, aos quais Isaltino Morais guia igualmente o ECO/Local Online.

O valor da construção é exponencial. Não se vai fazer construção a preços moderados num terreno que custa 600 ou 700 euros. O problema hoje não é falta de casas, não se constroem é casas para a classe média. Os promotores imobiliários não encontram terrenos compatíveis para esse efeito.

Sob o prédio do Alto da Montanha está um terreno que já foi rústico e que chegou à posse da câmara por contrapartida do urbanizador. A preço de mercado, o lote superaria facilmente os 500 euros por metro quadrado. A construção no prédio camarário inaugurado a 13 de março (que Isaltino destaca como o primeiro do país com verbas PRR a estrear) custou 1900 euros por metro quadrado, enquanto “do outro lado da rua é vendido a cinco ou seis mil”, diz o edil.

“O valor da construção é exponencial. Não se vai fazer construção a preços moderados num terreno que custa 600 ou 700 euros. O problema hoje não é falta de casas, não se constroem é casas para a classe média. Os promotores imobiliários não encontram terrenos compatíveis para esse efeito”, diz o autarca, defensor da construção de raiz, para o que tem defendido aguerridamente a possibilidade de transformação de solos rústicos em urbanos, ao abrigo da nova Lei dos solos. “Podemos fazer bairros com 150 ou 200 apartamentos, faz todo o sentido”, considera, assegurando que só permitirá novas urbanizações em espaço contíguo com atual zona urbana. “Vão-se fazer infraestruturas nova para quê? Se temos um terreno intersticial que é rústico, é o primeiro a ocupar, porque já tem infraestruturas”.

“A resolução do problema da habitação é o maior fator de combate à pobreza. Somos o segundo município mais rico do país, justamente porque acabámos com certas assimetrias que havia aqui. Isto era uma chaga de barracas, um dormitório de Lisboa, hoje é uma nova centralidade”, descreve Isaltino.