“Choque fiscal da habitação tem impacto orçamental reduzido em 2026”

O que é que pode ser uma medida de sucesso do plano fiscal de incentivo à oferta de habitação? Cláudia Reis Duarte, secretária de Estado dos Assuntos Fiscais, explica em entrevista exclusiva ao ECO/EContas as expectativas do Governo. “Um grande sucesso desta medida seria poder dizer, daqui a um ano, que até 2027, das 300 mil potenciais, 200 mil estavam no mercado de arrendamento, e que teríamos tido uma despesa fiscal em 2027, por perda de receita, de 250 milhões de euros”. A governante escusa-se, ainda assim, a revelar o impacto orçamental do que considera ser um “choque fiscal”, por considerar que é ainda prematuro. E garante que o Governo não está arrependido das medidas de apoio à compra de casa para os jovens.

O Governo apresentou há dias um plano fiscal alargado de incentivos à habitação. É um choque fiscal?

É.

Porquê?

Eu não tenho memória, nas últimas décadas, de nenhum conjunto de medidas ou incentivos do lado fiscal tão abrangente como este, para acorrer àquilo que está claramente no centro da política do Governo neste momento, que é a crise habitacional. Aliás, aquilo que foi divulgado ontem [terça-feira] pela Comissão Europeia nota bem que esta não é uma preocupação que seja só nossa, é uma preocupação que nós já estamos a atacar. Este pacote fiscal, ou choque fiscal, como lhe chamou, cria incentivos em IVA e IRS, IRC, IMI, Imposto do Selo, não sei se me estou a esquecer aqui de alguma coisa… Cria incentivos aos aforradores que queiram participar em organismos de investimento coletivo de apoio ao arrendamento. Cria o regime dos contratos de investimento para arrendamento. Portanto, é, do lado fiscal, um pacote muito, muito, muito ambicioso, e que acreditamos que, conjuntamente com as outras medidas, a valência administrativa, se lhe podemos chamar assim, de simplificação dos licenciamentos, vai potenciar uma maior oferta habitacional no mercado português e com uma abrangência como, creio, que nunca foi feito antes. Sim, é um choque fiscal e bastante ambicioso.

Afinal, quanto é que vai custar este choque fiscal aos contribuintes? Quando há redução de impostos, obviamente há transferência de esforço fiscal de um conjunto de contribuintes para outro…

Nesta altura, ainda é um bocadinho prematuro dar um número. O que lhe posso dizer já é que, previsivelmente, em 2026, do lado fiscal, este conjunto de medidas terá um impacto bastante reduzido. Porquê? Porque, por exemplo, os 10% de tributação das rendas em IRS ou a redução dos 50% em IRC, terá impacto em 2027, nas declarações de 2026 apresentadas em 2027.

E na redução do IVA para 6% na construção?

No caso do IVA, que é outra grande medida com um impacto grande na perda de receita, uma vez que se aplica apenas aos projetos entrados a partir de 25 de setembro de 2025, o impacto em 2026 ainda será relativamente reduzido. Porquê? A redução do IVA na construção vai aplicar-se a partir de 1 de janeiro de 2026, às faturas emitidas a partir de 1 de janeiro de 2026, com relação a projetos entrados a partir de 25 de setembro de 2025. Ora, num projeto entrado, vamos supor, em outubro de 2025, a construção não se vai iniciar em janeiro de 2026. Gostaríamos muito, mas, mesmo correndo muito bem, isto não vai suceder. Portanto, teria de correr magicamente bem para a construção e as faturas da construção estarem a ser emitidas em janeiro de 2026. O que significa que, previsivelmente, teremos faturas com IVA reduzido talvez no segundo semestre de 2026. O que significa que o impacto maior será em 2027. E vai depender da resposta do mercado. Ou seja, quantos proprietários vão disponibilizar casas no mercado a rendas dentro destas bandas de valor, a que capacidade é que vamos ter de construir mais, e isso vai levar tempo. Ou seja, aquelas casas que ainda não começaram a ser construídas não vão estar disponíveis para serem habitadas em março do próximo ano. Não é assim que funciona.

Temos o pacote mais imediato para todas aquelas habitações que estão no mercado, mas não estão no mercado de arrendamento e, portanto, não estão a poder ser usadas por quem precisa de habitação. E, para essas, temos a isenção de IRS e de IRC se for no arrendamento acessível e temos a redução das taxas a 10% para aquelas que estejam paradas e que, acredito, é um incentivo forte a que sejam colocadas no mercado de arrendamento.

Temos depois o reinvestimento das mais-valias em IRS, que também acho que vai incentivar as pessoas a disponibilizar mais casas para arrendar no mercado, porque, vendendo uma casa que tenho hoje, seja de habitação própria permanente, seja uma segunda, uma terceira, o que for, pode não pagar IRS sobre a mais-valia porque usa o dinheiro da venda para comprar outra habitação que disponibilize no mercado a rendas até € 2 300… é um incentivo forte a não ter aquela segunda casa parada e a poder rentabilizar este investimento.

O diabo está sempre nos detalhes. Como é que se processa, tecnicamente, para um construtor, o benefício de aceder ao IVA a 6%?

Aquilo que se fez, do ponto de vista técnico, foi alterar ligeiramente uma regra que já existia, chamada de ‘reverse charge’, ou seja, inversão do sujeito passivo. Portanto, não é o construtor, ao emitir a fatura, que liquida o IVA a 6% ou à taxa normal. É o adquirente do serviço, da empreitada, de construção ou reabilitação, ele próprio, que é quem vai vender ou arrendar aos valores estabelecidos no regime, aos limites, que vai autoliquidar. Portanto, recebe a fatura do construtor com IVA a zero e com a menção “IVA a autoliquidar pelo adquirente”. Tecnicamente é isto que acontece, e esta regra já existia. Não se aplicava a todos os serviços de construção e agora passa a sê-lo. E o promotor, se lhe podemos chamar assim, vai autoliquidar este IVA a 6% e deduzi-lo. Portanto, é neutro nessa perspetiva.

Os efeitos da redução do IVA no consumidor final tendem a ser capturados pelo vendedor do serviço. Qual é a expectativa do Governo? Um incentivo à construção e, por essa via, um travão aos preços, ou que a redução do IVA tenha, ela própria, um efeito no preço final dos imóveis?

Os dois, os dois, e explico porquê…

Está com fé…

Estou com muita… Mas eu sou uma pessoa de fé, nestes e noutros temas. Os dois, porque, neste caso concreto, desde logo, o preço [do imóvel] para que o IVA possa ser reduzido está limitado. E, portanto, haverá, por aí, o incentivo para que as casas ajustem para esse valor na venda ou no arrendamento. Eu sei que o que me está a dizer é que, normalmente, estas descidas de IVA são muitas vezes são acomodadas na margem de quem vende. Aqui, são acomodadas na margem de quem vende, mas a perspetiva também é permitir essa margem a quem vende para que tenha um incentivo muito forte a construir mais a estes preços, A preços que as pessoas possam pagar.

Relativamente à descida da taxa autónoma de IRS de 25% para 10% para as rendas consideradas moderadas, até 2.300 euros, este benefício aplica-se também aos contratos existentes ou apenas a novos?

Aplica-se também aos contratos hoje já existentes. Como saberá, a regra geral de tributação das rendas em IRS hoje é de 25%, mas já há algumas taxas mais baixas. Já há um regime anterior que teve pouco efeito, mas que existe, e há pessoas com contratos de longo prazo já com taxas de tributação autónoma em IRS mais baixas do que os 25%, nomeadamente 15% e 10%… Isto vai aplicar-se a todos os contratos que estão hoje em vigor, aliás, sob pena de ser uma discriminação difícil, não é?

Qual foi a razão para definir um teto de 2.300 euros por mês no arrendamento para aceder ao benefício fiscal?

O valor de 2.300 euros foi aquilo que entendemos que teria a abrangência suficiente para incluir a grande maioria das pessoas que precisam de casa hoje, de classe média e corresponde a duas vezes e meia o Rendimento Mínimo Nacional Garantido, assim se chama hoje. Há naturalmente, e até dependendo da zona geográfica, valores muitíssimo mais baixos. Mas, também por isso, o regime simplificado de apoio ao arrendamento, também aprovado neste diploma, prevê incentivos especiais e mais elevados para o arrendamento de rendas acessíveis, ou seja, 20% abaixo da mediana do Conselho. E aí, há uma isenção de IRS nas rendas e uma isenção de IRC. Se quisermos, há aqui dois níveis: Aquele que é para as rendas mais baixas, 20% abaixo da mediana do Conselho, cujo o incentivo fiscal não tem tributação em IRS nem IRC sobre estas rendas. E, depois, alargar esta franja para ser verdadeiramente abrangente, porque já tivemos algumas tentativas no passado e a verdade é que não funcionaram. Queremos muito que este choque funcione, e por isso era preciso alargá-lo.

Percebe-se a dificuldade em identificar o impacto orçamental, mas seria estranho que as Finanças não tivessem avaliações sobre o potencial impacto destas medidas no orçamento. O ministro das Infraestruturas disse, nas intervenções que já fez, que o Governo identifica 300 mil casas potencialmente disponíveis para arrendamento. Nestas contas, com que cenário é que trabalha para o aumento da oferta de imóveis, para pressionar positivamente os preços no mercado?

Os preços no mercado acompanharão tudo o resto.

Serão consequência…

…claro, tudo o resto. Portanto, se houver mais casas disponíveis no mercado, só por esse efeito, tendencialmente, as rendas descem. Esse universo das 300 mil, se me pergunta qual é a expectativa…

O que seria um sucesso?

As 300 mil [casas] no mercado no próximo ano.

Mas isso não é possível. O Governo sabe que não vai ser possível.

Gostaríamos muito que, dentro dessas 300 mil, fosse disponibilizado o número mais alargado possível. Mas a verdade é que, mesmo havendo esse indicador dos 300 mil fogos, há uma panóplia infindável de situações concretas diferentes. Gostaríamos que fossem tantas quantas as possíveis.

Mas qual é a avaliação de sucesso deste pacote fiscal, nomeadamente no arrendamento?

Um grande sucesso desta medida seria poder dizer, daqui a um ano, que até 2027, das 300 mil potenciais, 200 mil estavam no mercado de arrendamento, e que teríamos tido uma despesa fiscal em 2027, por perda de receita, de 250 milhões de euros. Seria sinal de que a medida foi muito utilizada, com uma despesa fiscal significativa em IVA e IRS, as duas de maior magnitude em termos de perda de receita. Este seria manifestamente um sucesso. Há muitos fatores que não controlamos: nem a procura, nem a oferta. Nós damos ferramentas e incentivos fortes para que os construtores construam mais a preços moderados e a quem tem habitações fechadas aumente a oferta habitacional, colocando-as no mercado de arrendamento abaixo destes valores. Naturalmente, o “abaixo destes valores” não é a 2.300 euros, é o mercado a funcionar e o que mercado der. Temos ouvido repetidamente: “Isto não vai fazer subir o preço das rendas?” Não tenho dúvidas. Não acredito que isto vá fazer disparar o preço das rendas. As rendas são o que são, em função da procura e da oferta. Não controlamos a procura, mas a oferta também não, incentivamo-la para que seja maior. E é isto que este pacote pretende fazer.

Um grande sucesso desta medida seria poder dizer, daqui a um ano, que até 2027, dessas 300 mil, 200 mil estavam no mercado de arrendamento, e que teríamos tido uma despesa fiscal em 2027, por perdas de receita, de 250 milhões de euros. Seria sinal de que a medida foi muito utilizada, com uma despesa fiscal significativa em IVA e IRS, as duas de maior magnitude em termos de perda de receita. Este seria manifestamente um sucesso. Há muitos fatores que não controlamos: nem a procura, nem a oferta. Nós damos ferramentas e incentivos fortes para que os construtores construam mais a preços moderados e a quem tem habitações fechadas aumente a oferta habitacional, colocando-as no mercado de arrendamento abaixo destes valores.

Referiu um impacto de 250 milhões de euros, é nesse cenário que o Governo está a trabalhar do ponto de vista orçamental?

Vou dizer-lhe novamente, neste momento é prematuro avançar com qualquer valor.

Mas avançou com este número…

…se, em 2027, tivéssemos uma despesa fiscal associada ao pacote de habitação de 250 milhões de euros, estaria a funcionar. Não lhe estou a dizer que vai custar 250 milhões de euros. Estou a dizer-lhe que este já seria um cenário de sucesso.

Vamos ver se, desta vez, resulta, porque, como disse, já outros tentaram e não correu particularmente bem. O Governo faz um pacote muito agressivo, um choque fiscal, mas, no primeiro ano em funções, criou uma pressão enorme sobre a procura com os apoios aos mais jovens. Isto é coerente do ponto de vista de política económica e fiscal?

Não sei se criou uma pressão enorme sobre a procura…

…Ao criar incentivos e isenções para os jovens comprarem casa, o que se percebe pelos números dos bancos é que aumentou muito o número e o peso relativo de jovens a comprar casa por causa dos incentivos.

E ainda bem.

Mas isso cria pressão na procura, nos preços, porque houve mais gente a ir ao mercado comprar casa. Portanto, o Governo cria agora um pacote alargado para aumentar a oferta, como resposta às medidas anteriores do próprio Governo que pressionaram a procura. Isto não é muito coerente, pois não?

Novamente, não sei se criou pressão na procura.

Não está certa disso?

Não estou certa disso. Porque não tenho dados concretos.

Os bancos dizem que sim.

A verdade é que aquilo que se fez, e que tenho alguma dificuldade em desligar do IRS jovem, tem uma visão para famílias, jovens e empresas. Um dos problemas é atrair e fixar talento em Portugal. É preciso criar ferramentas e medidas para que isso aconteça. Quer o alargamento do IRS jovem e a democratização não apenas para jovens com habilitações académicas superiores, mas para todos, e o alargamento do prazo de 5 para 10 anos, e a isenção de IMT e do selo na aquisição da primeira casa para habitação própria e permanente, fez com que muitos jovens ficassem, voltassem e comprassem casa.

Mas tem dados sobre os que voltaram?

Ainda não, porque não passou tempo suficiente, vamos ter de esperar. Contudo, os dados mais recentes do INE mostram um saldo líquido positivo de entradas. Portanto, seguramente temos jovens a ficar e a voltar. Sem jovens e sem talento, não conseguimos fazer crescer a economia. Se a pergunta é se estamos arrependidos dessa medida, não, não estamos. Se haver mais jovens a comprar casa nos cria um problema, não. Temos é que tomar outras medidas, é o que estamos a fazer, para a oferta habitacional, que não apenas para jovens. Essa foi uma medida para o acesso à primeira habitação por jovens que funcionou, e que quanto mais despesa fiscal gerar significa que está a funcionar.

Os preços aumentaram. Funcionou mesmo…

Não tenho dados para lhe poder dizer que os preços aumentaram ainda. Portanto, não consigo acompanhá-lo na totalidade, mas não estamos arrependidos, era essa a pergunta.

E estas medidas para os jovens vão continuar?

O IRS jovem e a isenção de IMT e Imposto de Selo na primeira habitação? Sim. Neste momento, não está a ser ponderada a sua revisão, alteração.

Assim como a garantia pública?

Assim como a garantia pública. Neste momento, não estamos a ponderar acabar com nenhuma dessas medidas. Aliás, deixe-me dizer-lhe, nós temos um pessimismo cultural e histórico, mas estas medidas, no seu conjunto, não apenas as dos jovens, têm sido bastante notadas internacionalmente. O ano passado tivemos uma publicação americana de referência a fazer um artigo bastante longo sobre o IRS jovem, muito recentemente tivemos uma publicação inglesa a colocar Portugal como a primeira economia do ano, entre as 39 mais ricas. Para além disto, e diria que mais relevante, temos as agências de notação a subir o rating de Portugal por causa disto tudo.