A tributação das cauções: entre a posição da AT e a jurisprudência

Quando alguém arrenda uma casa, é comum o senhorio pedir uma caução. Trata-se de um valor entregue pelo inquilino como garantia: se no final do contrato a casa estiver em boas condições, a caução deve ser devolvida. À primeira vista, a sua natureza parece simples: uma quantia que funciona apenas como garantia. Porém, do ponto de vista fiscal, a questão revela-se bem mais complexa: será que a caução é um rendimento sobre o qual o senhorio tem de pagar imposto?

Para a Autoridade Tributária (AT), a resposta é clara: sim, a caução é tributada. A AT entende que, apesar do conceito civil de “garantia”, a caução representa, na prática, um acréscimo patrimonial para o senhorio, uma vez que decorre diretamente do contrato de arrendamento. Com base nesta leitura, considera que a caução deve ser qualificada como rendimento predial em sede de IRS (categoria F), ou como rendimento sujeito a IRC, por remissão do Código do IRC para as regras do IRS.

Assim, quando um senhorio recebe uma caução, deve declará-la como rendimento no ano em que ocorre o recebimento. Além disso, a entidade pagadora (o inquilino, caso tenha contabilidade organizada) está obrigada a proceder à retenção na fonte de 25% sobre o valor pago, à semelhança do que sucede com as rendas. Se a caução vier a ser devolvida no final do contrato, a retenção já feita não é restituída, uma vez que foi considerada como pagamento por conta do imposto devido a final.

Para as empresas, a situação não é muito diferente: ainda que a caução seja contabilizada como um passivo (pois existe a expectativa da sua devolução), a AT determina que estas quantias devem ser acrescidas ao lucro tributável através de correções fiscais na declaração Modelo 22. No momento de eventual devolução ao inquilino, o montante poderá então ser deduzido.

Apesar da posição firme da AT, a jurisprudência recente começa a traçar outro caminho. O Centro de Arbitragem Administrativa (CAAD), no Processo n.º85/2023-T, de 30 de outubro de 2023, concluiu que a caução não é verdadeiramente um rendimento. Na perspetiva do tribunal, nem do ponto de vista civil, nem do ponto de vista económico a caução integra de imediato o património do senhorio, precisamente porque existe a obrigação de devolução, salvo incumprimento do inquilino.

Ou seja, enquanto a caução não for usada para compensar rendas em falta ou danos no imóvel, não deverá ser tratada como rendimento tributável. Este entendimento vai contra a posição da AT e abre espaço para discussão.

E agora? O que devem fazer os senhorios e as empresas? Na prática, enquanto a lei não for alterada ou os tribunais superiores não fixarem jurisprudência vinculativa, a orientação da AT deve ser seguida. É ela que tem força imediata e é com base nela que as declarações fiscais são analisadas. O não cumprimento pode originar coimas, correções fiscais e acréscimos de imposto.
Contudo, para quem não concorda com este entendimento e considera que a caução não deveria ser tributada à partida, existe a via judicial. A decisão do CAAD abre espaço para contestar a interpretação da AT, ainda que tal implique custos, prazos longos e alguma incerteza quanto ao resultado final.

A tributação das cauções é um tema que ilustra bem o conflito entre a letra da lei, a prática administrativa e a visão dos tribunais. Para já, a AT mantém a sua posição: as cauções são rendimentos tributáveis no momento do recebimento. Mas os ventos da jurisprudência começam a soprar em sentido contrário.

Os proprietários e as empresas devem, portanto, seguir a orientação oficial, mas manter-se atentos: o futuro desta discussão pode vir a mudar o enquadramento fiscal das cauções em Portugal.