Isenção de IMT por revenda e propriedade horizontal

Antes da Lei n.º 56/2023 (“Pacote Mais Habitação”) era pacífico na doutrina administrativa da Autoridade Tributária (“AT”) e na jurisprudência que a constituição de propriedade horizontal (“PH”) sobre um prédio, posterior à sua aquisição para revenda, não alterava o “destino de revenda”, mantendo-se a isenção de IMT prevista no artigo 7.º do Código do IMT.

Depois da Lei n.º 56/2023, foi aditado o n.º 10 ao artigo 11.º do Código do IMT, que – sendo certo que nada diz expressamente a propósito da PH – prevê que alterações ao prédio que façam variar o Valor Patrimonial Tributário (“VPT”) serão considerados “destino diferente”, operando a caducidade da isenção.

A questão que se levanta é a seguinte: se, após a constituição da PH, o somatório do VPT das várias frações autónomas não coincidir com o VPT do prédio total, tal fará caducar a isenção? E um prédio que tinha 10 divisões suscetíveis de utilização independente, depois da PH, passa a ter 11 frações autónomas? E se houver variações nas permilagens? Tratar-se-á de um “destino diferente” ou de uma realidade diferente da anterior por esse simples facto?

A AT tem entendido como pacífico, por exemplo, que a exploração do imóvel adquirido para arrendamento ou alojamento local previamente à revenda não altera o destino de revenda. Porque o faria uma mera variação de VPT?

A verdade é que o Pacote Mais Habitação surge num contexto de crise na habitação, no âmbito da qual foram aprovadas diversas medidas restritivas no setor imobiliário, sobretudo no regime de revenda – o que pode precisamente surtir o efeito pernicioso de tornar mais rígida a oferta habitacional.

Após a nova redação da lei, não surgiu ainda jurisprudência sobre o tema, mas surgiram duas Informações Vinculativas da AT (IV n.º 25991, de 24.04.2024 e IV n.º 27605, de 08.07.2025), no sentido de que a isenção caduca se entre a realidade preexistente e a nova realidade após PH houver variações ao nível do número de divisões/frações e permilagens.

Na nossa opinião, não pode ser toda e qualquer alteração de VPT suscetível de fazer caducar a isenção, mas tão só alterações significativas, que possam, por exemplo, caso estivéssemos num cenário de não isenção, influenciar significativamente a taxa aplicável e o IMT devido.

Acresce que, a admitir-se que qualquer alteração do VPT determina a caducidade da isenção, então bastará que a AT, na avaliação subsequente à constituição da PH, atribua um VPT diferente – sendo, como sabemos, de difícil controlo e sindicância pelo sujeito passivo todos os parâmetros fixados pelos peritos numa avaliação.

A isenção de IMT por revenda visou precisamente facilitar a disponibilização de imóveis no mercado, ao não constituir um entrave à compra e venda de imóveis.

Caso as empresas de compra para revenda de imóveis tenham de incorrer no custo fiscal do IMT, repercutirão necessariamente esse custo no consumidor final, dificultando ainda mais o acesso à habitação.