Mais-valias imobiliárias

Terminado o prazo de entrega da Modelo 3 de IRS, verifica-se que o preenchimento do anexo G, em especial, no que respeita aos rendimentos provenientes da venda de imóveis, continua a suscitar muitas dúvidas na sua compreensão e preenchimento.

O objetivo do presente artigo é abordar a tributação em IRS das mais-valias imobiliárias, indicando algumas particularidades nopreenchimento do anexo G do IRS, para a venda de imóveisafetos a habitação própria e permanente (HPP) e de imóveis considerados habitação secundária (a designada habitação própria, mas não permanente).

Enquadramento geral

Consideram-se mais-valias todos os ganhos que não devam ser enquadrados como rendimentos empresariais, profissionais, rendimentos de capitais ou prediais. Em relação aos bens imóveis, a mais-valia representa o ganho que se obtém da venda de um bem, por um valor superior ao preço que se pagou pela sua aquisição.

As mais-valias (ou menos-valias) da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis são tributadas pela categoria Gdo IRS e a fórmula de cálculo é a seguinte:

MV = VR – (VA x coef. + EV + DA), sendo
VR – valor de realização
VA – valor de aquisição
Coef. – Coeficiente de desvalorização monetária
EV – encargos com valorização do imóvel
DA – despesas com a aquisição e alienação

Regra geral, a tributação irá incidir sobre 50% do saldo entre as mais-valias e as menos-valias, quando seja positivo. Nos casos em que o saldo apurado é negativo (no caso de menos-valias), 50% desse montante pode ser reportado nos cinco anos seguintes àquele a que respeita, deduzindo-o, às mais-valias obtidas da mesma categoria e referentes ao mesmo sujeito passivo.

Adicionalmente, importa referir que as mais-valias com a venda de um imóvel situado em Portugal, consideram-se um rendimento obtido em território nacional, ficando assim, os sujeitos passivos não residentes, abrangidos, pela norma de incidência territorial em sede de IRS, sendo-lhes, regra geral,salvo algumas exceções, aplicáveis as mesmas regras de tributação dos residentes, devendo os não residentes indicar,para efeitos de determinação da taxa aplicável, o total dos rendimentos obtidos no estrangeiro.

O cálculo da mais-valia é efetuado pela Autoridade Tributária e Aduaneira.

No entanto, nem todas as mais-valias são tributáveis, podendo ficar excluídas de tributação, total ou parcialmente, dependendo da intenção e possibilidade de concretização do reinvestimentodo sujeito passivo.

Exclusão da tributação

De acordo com o n.º 5 a 7 do art. 10.º do Código do IRS, são excluídos de tributação em sede de IRS, os ganhos obtidos com a venda de imóveis afetos a HPP do sujeito passivo, ou do seu agregado familiar, quando:

• O valor de realização (correspondendo este, geralmente aovalor de venda), deduzido do empréstimo contraído para a compra da habitação, seja reinvestido na aquisição de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de imóvel para a mesma finalidade, desde que, o reinvestimento seja feito entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da venda; E o imóvel vendido tenha sido a HPP do sujeito passivo nos 12 meses anteriores à data da venda;

• O valor de realização seja reinvestido em alguns produtos financeiros (sujeitos passivos maiores de 65 anos ou em situação de reforma), no prazo de 6 meses posteriores, contados da data da venda;

• O sujeito passivo manifeste a intenção de reinvestir, ainda que parcialmente, em alguma das situações anteriores, mencionando o respetivo montante, na declaração de rendimentos do ano da alienação.

Nas situações em que o valor de realização não seja reinvestido por completo, (reinvestimento parcial), a exclusão de tributação será aplicada proporcionalmente ao valor reinvestido.