Lisboa alarga restrições ao Alojamento Local com uma análise bairro a bairro

A proposta de novo regulamento para o Alojamento Local (AL) em Lisboa passa a ter em conta o peso desta atividade em bairros que, atualmente, já superam os limites estabelecidos para emissão de novas licenças, mas estão inseridos em freguesias onde, no seu global, a pressão sobre estas zonas não é suficiente para levar a média da freguesia para o patamar da limitação ou impedimento de atribuição de novas licenças.

Ao todo, existem 22 bairros onde a atribuição de novas licenças fica estrangulada após a contabilização mais fina agora feita. Destes, 21 estão em freguesias que pelas novas regras da contenção ficarão fora do radar. Se assim não fosse, poderia prosseguir a pressão sobre a habitação naqueles bairros, ao não impedir mais licenças para as freguesias onde se encontram.

Adicionalmente, o novo regulamento identifica as freguesias que no seu todo já superam os tetos definidos pelo regulamento de 2019. O novo documento junta apenas uma mais, Avenidas Novas. No seu todo, esta atinge um rácio de 6,6% de unidades de AL no universo de fogos de habitação permanente. O valor é inferior aos 10% definidos atualmente para o critério de contenção parcial de novas licenças, mas, à luz do novo regulamento, entra no balizamento de 5% a 10%. No território em contenção parcial permitem-se exceções para admitir a atribuição de novas licenças, considerando-se edifícios alvo de reabilitação após terem ficado em mau ou péssimo estado de conservação; edifícios em ruínas e totalmente devolutos há mais de três anos; uma fração ou a totalidade do edifícios devolutos há mais de três anos; e ainda quando o uso passou de indústria/serviços/logística para habitação nos dois anos anteriores ao pedido de licença.

Em contenção absoluta, ou seja, onde não podem ser atribuídas novas licenças (exceto em casos muito específicos, como os edifícios em estado de ruínas considerados de interesse para a cidade), estão as freguesias de Arroios, Avenidas Novas, Estrela, Misericórdia, Santa Maria Maior, Santo António e São Vicente, o que significa que o rácio de AL por fogo de habitação permanente já superou os 10%. Em consequência disso, não há lugar a mais licenciamentos para lá dos já atribuídos.

Bairros da moda passam a ter um travão próprio

Exemplos dos efeitos do novo regulamento, os bairros de Belém, Ajuda, Junqueira e Bom Sucesso, na freguesia de Belém, entram em contenção, apesar de esta, no seu todo, não constar no mapa do território onde se exige um travão à atividade. No “relatório de caracterização e monitorização do alojamento local” elaborado em 2022 pela autarquia, o rácio nesta freguesia era de 4%, abaixo dos 5% que passam a determinar a contenção.

Na mesma situação em que uma freguesia está, no seu todo, isenta de restrições, mas vê alguns bairros “vedados” a novos AL surgem ainda Alcântara, Ajuda, Campo de Ourique, Penha de França, Beato, Marvila e Parque das Nações.

Casos paradigmáticos são o Beato e Marvila, onde, na última década, surgiu um movimento ligado ao empreendedorismo, tanto em comércio (designadamente na restauração) como serviços, com grande impulso dado pelo Hub Criativo do Beato a partir de 2017 (renomeado Fábrica de Unicórnios com Carlos Moedas). No referido relatório de 2022, altura em que foi atualizado o regulamento do AL na capital, os valores de rácio médio eram de 2% e 1%, respetivamente.

No Beato existem, segundo o mapeamento feito no novo regulamento, 13 bairros. Contudo, apenas o designado bairro do Beato, onde se encontra a Fábrica de Unicórnios, necessita da determinação de contenção (parcial, no caso). Já em Marvila estão mapeados 22 bairros, mas em contenção (também relativa) fica apenas o designado bairro de Marvila, localizado, tal como o do Beato, na primeira linha de construção frente ao rio.

Outro exemplo é Alcântara, freguesia com uma dezena de bairros e que tem ganho desde há cerca de década e meia popularidade turística – a requalificação da zona riberinha e o LX Factory contribuem para tal. Dos 10 bairros mapeados pela autarquia, três deles, os mais próximos do rio, têm um número de licenças já atribuídas que obriga à contenção, como revela a proposta de regulamento. Na proposta de novo regulamento, a discutir no dia 27 pelos partidos com vereadores eleitos (posteriormente, ainda irá a votação em Assembleia Municipal), o resto do território de Alcântara fica isento de contenção, apesar de em 2022 ser identificado um rácio de 6%, o que pressupõe ter havido uma redução.

Em todos estes casos, presentes em freguesias sem restrições de novas licenças, o novo foco do regulamento sobre os bairros permite travar ou dificultar a reconversão dos fogos com uso habitacional habitual em unidades de Alojamento Local.

À luz do regulamento atual, este olhar à lupa não é possível, dado que se olha apenas as freguesias, e estas, no seu todo, não atingiram o rácio determinado como valor travão, ou seja, 5% a 10% para zonas em contenção relativa, e 10% ou mais para contenção absoluta.

Outra situação de relevo ocorre no designado Bairro Novo da Memória, junto ao Largo da Memória, ladeado pela Ajuda e pelas zonas do Palácio de Belém e do Jardim Botânico. Este bairro abrange duas freguesias, Ajuda e Belém, e passa a ter a sua classificação própria de contenção, o que não sucederia se o olhar da legislação apenas recaísse sobre as respetivas freguesias, visto que nenhuma delas estará em contenção.

Já nas Avenidas Novas, a freguesia no seu global está num regime de contenção parcial. Contudo, São Sebastião da Pedreira e Picoas entram no regime de contenção absoluta, sinal de uma predileção dos empresários de AL por estes bairros.

Para determinar se uma parte do território da capital fica ou não em contenção, a autarquia recorreu aos dados constantes no Registo Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local (RNAL) a 1 de novembro.