Quotas dos condomínios deverão subir 7% a 8% em 2023

Os efeitos do aumento do custo de vida estão e vão continuar a ser sentidos de várias formas, sobretudo no que diz respeito à habitação. Em entrevista ao ECO, o presidente da Associação Portuguesa das Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC) antecipa mais atrasos no pagamento das quotas dos condomínios, mas mesmo assim está a aconselhar as empresas do setor a aumentarem os honorários entre os 7% e os 8%. Isto porque, explica Vítor Amaral, “é indissociável o aumento dos honorários com o aumento do custo de vida”.

O responsável fala ainda nas dificuldades que o setor enfrenta, sobretudo relacionadas com a falta de regulamentação, há muito prometida pelo Governo. “Era necessário que a atividade fosse regulada”, diz Vítor Amaral, notando que isso impediria o aparecimento de empresas menos profissionalizadas e de serviços com menos qualidade. À falta de regulação juntam-se outras reivindicações.

O que é um condomínio? Qual é o papel do condomínio?

Um condomínio é uma sociedade e, talvez, a única sociedade que existe no mundo em que as pessoas são sócias umas das outras sem se conhecerem ou sem se terem escolhido para serem sócias. Quando eu estou a comprar em propriedade horizontal, sou proprietário da minha fração, mas coproprietário das partes comuns do imóvel.

E por haver um regime de sociedade e bens comuns, a lei instituiu – e bem – que era necessário um administrador para essas áreas comuns porque não podiam ser todos os coproprietários a gerir essas zonas comuns. A lei diz que há em cada condomínio duas figuras jurídicas completamente diferentes – a assembleia de condóminos, que decide o que quer fazer nas partes comuns, e a figura do administrador, que é eleita pela assembleia.

Quantos administradores de condomínios há em Portugal? E quantas pessoas vivem em condomínios?

Perto de 50% da população portuguesa vive em condomínios. Quanto ao número de empresas, é difícil chegar a um número rigoroso, porque não há uma regulação da atividade, e porque, de certa forma, a lei permitiu o registo na Autoridade Tributária com códigos de atividade económica diferentes – há muita gente que tem o CAE de gestão de imóveis. Mas andará entre as 1.200 e 1.400 empresas em Portugal, embora a grande maioria – estamos a iniciar um estudo de mercado da atividade –, seguramente, são microempresas, familiares, com duas ou três pessoas.

Os honorários praticados pelas administrações de condomínios são baixos? Como é que têm evoluído?

Os honorários são um dos problemas do setor, porque grande parte das empresas de condomínios, por terem a particularidade de serem microempresas, não fazem a gestão da sua empresa como uma verdadeira empresa. O empresário não é um empresário, é um trabalhador, porque substitui as lâmpadas, faz a cobrança dos pagamentos, etc. E há pouca visão dos empresários nesta área do que é gerir uma empresa. Por exemplo, todos os anos, o gestor tem de elaborar um orçamento, mas se perguntarmos ao pequeno empresário se elaborou esse orçamento, ele vai dizer que não, e que nem sabe o que é isso. Esta dificuldade está associada ao facto de serem microempresas e de ser uma atividade pouco valorizada.

E muitas vezes é uma segunda atividade. Uma empresa que faz a limpeza ao condomínio, por exemplo, facilmente passa a fazer a gestão do condomínio, passando, assim, a ser um “gancho” e não uma atividade principal. E não se importa de praticar preços mais baixos. Esta mentalidade está a ser um pouco alterada, porque cada vez se exige mais do administrador profissional – e bem – e estas empresas começam a ser excluídas.

Fizemos um estudo de mercado há uns anos e desde há seis ou sete anos que o custo de administração para um prédio médio (com cerca de 20 frações) era 7,5 euros por fração. Mas os valores que se praticam no mercado andam, em muitos casos, abaixo dos cinco euros. Isto faz com que o serviço não tenha credibilidade e com que a atividade não seja valorizada como deve ser. E também com que comecem a aparecer grupos económicos interessados em adquirir estas empresas e a criar monopólios.

E o que é que se pode fazer para combater isso?

Era necessário que a atividade fosse regulada, que é uma reivindicação de anos, e que tem vindo sucessivamente a ser adiada – claro que isto não eliminaria as más práticas, porque em qualquer atividade profissional há sempre más práticas, mesmo as que são reguladas. Não é a regulação da atividade que vai eliminar as más práticas, mas vai criar algum crivo. Por exemplo, não é necessária a empresa de administração do condomínio estar aberta ao público nem ter seguro de responsabilidade civil.

E depois é necessário que o próprio setor se valorize, através da qualidade da prestação dos seus serviços. O administrador lida com áreas como direito, engenharia, etc. Ou seja, há uma multidisciplinaridade muito grande que obriga a quem está na atividade a ter conhecimentos. Um administrador não tem de saber tudo, mas a empresa tem de estar preparada com pessoas de áreas específicas. Isto tem custos? Sim. Vai transmitir mais segurança aos condóminos? Entendo que sim. Mas as pessoas não se importarão de pagar mais um euro ou dois e ter um melhor serviço.

Existem empresas pouco profissionalizadas a exercer a atividade? Considera que deveria haver mais fiscalização?

Sim. E tinha de haver essa regulação da atividade. Ao longo do ano, chegam ao Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção [IMPIC] e à Deco milhares de reclamações de administrações de condomínios, principalmente de empresas profissionais. E a grande parte dessas reclamações não dá rigorosamente em nada, porque a resposta que vão receber da tutela – do IMPIC – é que não há regulamentação da atividade. Ou seja, na maior parte dos casos, não há nada a fazer. A falta de regulamentação é um engulho bastante grande para a valorização da atividade, porque o condómino sente-se bastante inseguro.

Considera que deveria ser estabelecido um valor mínimo para serviços mínimos?

Gostávamos que fosse possível, mas o problema é que, legalmente, não é permitido. Recomendamos aos nossos associados que os custos dos honorários fossem, em média, para um prédio médio, oito euros por fração.

Em abril entrou em vigor a nova lei dos condomínios. O que é que mudou?

Foi muito bom, porque foi melhor isso do que não ter sido alterado nada. Mas ficou muito aquém. Por um lado, foi positiva a obrigatoriedade da apresentação da declaração de dívida na venda da fração. Isto permitiu que houvesse uma grande recuperação por parte dos condomínios de crédito malparado, porque quando as pessoas querem vender, vão ao administrador pagar para que na declaração não conste qualquer dívida.

Claro que o comprador pode prescindir dessa declaração, mas nesse caso assume qualquer dívida que o condómino tenha. Outra vantagem foi a possibilidade de permitir as assembleias por videochamada – em muitos condomínios, as pessoas podem ter um apartamento no Algarve e assistirem à assembleia em Viana do Castelo.

As grandes desvantagens – quando digo que ficou muito aquém – começam logo pela assembleia. A lei diz que a assembleia ordinária – onde se apresentam as contas – se realiza nos primeiros 15 dias de janeiro. Mas o legislador fez uma alteração manca, absolutamente absurda, porque veio dizer que, excecionalmente, a assembleia pode realizar-se nos primeiros três meses do ano. Isso até estaria bem se não fosse o “excecionalmente”. Isto está bem para um condómino que administre o seu próprio condomínio, mas para uma administração profissional é impossível. Por isso propomos que a assembleia deveria ser marcada por acordo com os condóminos.

Outra desvantagem tem a ver com o seguro obrigatório contra o risco de incêndio. A lei é de 1966, de uma altura em que a maioria do edificado era em madeira. As matérias construtivas e a forma construtiva alteraram-se completamente e a madeira hoje não é, nem de longe nem de perto, tão utilizada como era há 50 anos. E os dados estatísticos mostram que os danos advindos da água – rotura de canos, inundações, infiltrações, etc. – são o triplo daquilo que é avindo do fogo. Por isso, deveria ter sido feita uma alteração para obrigar a que seja feito um seguro multirriscos, e não apenas contra incêndios, e que esse seguro fosse feito pelo próprio condomínio.

Já referiu a importância de haver a regulamentação do setor. Além disso, o que é que ainda precisa de ser mudado?

Há outra coisa importante, e vamos pugnar por isso, que é diligenciar junto do poder público para que seja obrigatório um plano de manutenção do edifício e uma inspeção de oito em oito anos. Sobre a inspeção a cada oito anos, já há uma norma que obriga a isso, mas como em todas as normas em que não há uma penalização, ninguém sabe quando é que isto é cumprido. Sobre o plano de manutenção, quando se compra uma casa, não nos transmitem rigorosamente nada — quem é o administrador, qual o regulamento do condomínio, etc. A pessoa quando compra o apartamento quer saber da localização e do preço, mas não liga à sociedade em que está a entrar. Estamos empenhados em que exista este plano de manutenção e que seja obrigatório na transmissão da fração.

Em julho defendeu a criação de uma “via verde” de apoio aos condomínios, de forma a acelerar os pedidos de manutenção e conservação dos edifícios. Houve avanços neste sentido?

Não, infelizmente não. Foi uma proposta apresentada à Associação Nacional de Municípios (ANM), mas estamos ainda a aguardar. Sabemos que a ANM não tem o poder de impor, mas sim a possibilidade de recomendar, e era isso que nós queríamos. O que nos foi transmitido é que a ANM ia analisar, mas até hoje sabemos que não recomendou nada.

Tem consciência de que existem acordos entre empresas de administração de condomínios e de obras que resultam em prejuízos para os condóminos?

Esses acordos poderão ser bem-vindos e poderão ser bons para os condóminos. E tudo isto tem a ver com a relação de confiança que deverá existir entre condóminos e administrações. Eu, enquanto empresário de administração de condomínios, dou mais vantagens e benefícios aos meus condóminos se tiver parceiros que pratiquem preços mais acessíveis por uma economia de escala.

Agora, pode muito bem acontecer que esse benefício, em vez de ser para os condóminos, reverta como benefício para a própria administração do condomínio. No entanto, os condomínios podem sugerir aos condóminos que apresentem propostas de empresas que eles próprios conhecem. Há uma quota parte de responsabilidade dos condóminos que, muitas vezes, se alheiam da gestão dos condomínios.

O que é que se pode fazer para agilizar os casos em que os condóminos não pagam as quotas?

Houve um acréscimo muito grande nos anos da crise, depois diminuiu bastante e temia-se que com a pandemia piorasse significativamente, mas isso não aconteceu. Agora está a haver uma redução [dos atrasos] com esta obrigatoriedade de apresentação da declaração de dívida, mas o que estamos a temer é que venha a sentir-se a um acréscimo de dívidas ao condomínio com o aumento do custo de vida. Porque nos condomínios não há uma consequência imediata se não pagar a despesa. Portanto, tememos que haja um agravamento a partir de 2023.

Como é que se pode contornar isso?

Infelizmente só há uma via – a judicial. Porque a lei atual, com as alterações de abril, veio impor que administrador tem de agir ao fim de 90 dias, sob pena de a dívida reverter para o próprio administrador. Mas temo que se agrave bastante a situação a partir de 2023. Até porque os orçamentos vão ter de se agravar. Se a luz aumentou, se os honorários vão aumentar, se a manutenção aumentou… E aumentando o orçamento do condomínio, aumenta a quota parte do condómino. Vai haver um agravamento da despesa.

Os honorários vão aumentar em 2023? Em que ordem?

O que propomos é na casa dos 7% a 8%. No fundo, estamos a dizer aos nossos associados para acompanharem, no mínimo, a inflação. Eles já deveriam subir para, pelo menos, oito euros por fração. Se estão a cobrar quatro, cinco ou seis euros e não sobem ao valor da inflação, vão ter dificuldade em aguentar as despesas. É indissociável o aumento dos honorários com o aumento do custo de vida. Se empresas não atualizarem os honorários, vão ter dificuldade em manter as portas abertas.