Estará na altura de vender a sua casa? Se viver no Porto não

O mercado imobiliário nacional continua a mostrar uma forte pujança, com os preços das casas e das rendas a subir de forma imparável e a um ritmo que ultrapassa largamente o crescimento dos salários. Esta dinâmica é também visível na evolução do valor mediano das avaliações bancárias das casas que, segundo o Instituo Nacional de Estatística, voltou a subir em junho pelo sétimo mês consecutivo e desde setembro de 2015 que regista subidas homólogas contínuas.

Para quem está à procura de comprar ou arrendar uma casa, o cenário atual é, no mínimo, desafiante. No entanto, para os proprietários e particularmente investidores imobiliários, este é um momento oportuno para vender ou arrendar, dado que tanto os preços de venda como as rendas estão em alta. A grande questão é se o imóvel que têm em mãos deve ser vendido ou colocado no mercado de arrendamento.

Uma estratégia útil para ajudar os investidores a tomar essa decisão passa por recorrer ao conceito de um dos rácios mais populares entre os investidores em ações, o Price Earnings Ratio (PER), que compara o preço das ações com os lucros por ação dos últimos 12 meses.

A sua leitura é simples: se uma empresa estiver a negociar com um PER de 10, por exemplo, revela que a ação está a negociar por um preço equivalente a 10 vezes o lucro anual por ação. Isto significa que, se a empresa operar ao mesmo ritmo nos próximos anos, irá reaver todo o dinheiro investido ao fim de uma década.

No mercado imobiliário, a aplicação do PER tem a mesma relação. A única diferença é a ausência de lucros dos imóveis, que devem ser substituídos pelo valor acumulado das rendas num ano.

Entre os 23 concelhos do continente com mais de 100 mil habitantes, há mais 14 autarquias que, tal como o Porto, estão a transacionar com um PER abaixo do PER médio dos últimos cinco anos, e por isso por valores mais baixos que a sua média histórica.

Para calcular o PER de um imóvel basta dividir o preço de venda atual do imóvel pelo total das rendas que obteria durante 12 meses caso o imóvel fosse arrendado durante um ano. E tal como no mercado de ações, este indicador só é relevante quando comparado com dados históricos.

Por exemplo, ao analisar o índice S&P 500, que inclui as 500 maiores empresas não tecnológicas dos EUA, verifica-se que desde 1971 o PER mediano é de 18. Assim, quando o S&P 500 está abaixo deste valor, teoricamente, é uma boa altura para comprar o índice, pois as ações norte-americanas estão baratas relativamente ao seu histórico. Mas se o PER estiver acima dessa linha, pode ser um bom momento para vender, já que as ações estão mais caras do que o seu valor mediano.

A mesma lógica pode ser aplicada ao mercado imobiliário para ajudar os proprietários a decidir o melhor momento para vender ou arrendar. Recorrendo aos preços médios de venda e das rendas médias contratadas no concelho do Porto disponibilizados pelo Confidencial Imobiliário, observa-se que, pela análise do PER, os imóveis estão atualmente “mais baratos” do que no período entre 2019 e 2023. Segundo cálculos do ECO, as casas no Porto negoceiam atualmente com um PER médio de 17,1, cerca de 13% abaixo do PER médio de 19,7 nos cinco anos anteriores, e com um “desconto” de 16,5% face ao PER médio de 20,5 no triénio anterior.

Teoricamente, isto significa que, para um investidor com casas na Invicta, revela-se mais rentável colocar hoje os imóveis no mercado de arrendamento do que o vender. E isto mesmo considerando que os imóveis no concelho do Porto colocados no mercado de arrendamento oferecem, atualmente, uma yield de apenas 5,8%, cerca de 1 ponto percentual abaixo da média do mercado nacional.

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Entre os 23 concelhos com mais de 100 mil habitantes, há mais 14 autarquias que, tal como o Porto, estão a transacionar com um PER abaixo do PER médio dos últimos cinco anos, e por isso por valores mais baixos que a sua média histórica. É o caso de Guimarães e Setúbal, onde as casas colocadas no mercado de arrendamento oferecem atualmente yields de quase 6,9%, as taxas mais elevadas entre as autarquias com mais residentes.

Numa situação oposta estão os restantes oito concelhos da lista de 23, que estão a “cotar” com um PER acima do valor médio do último quinquénio. É disso exemplo Barcelos, onde as casas estão a negociar com um preço médio equivalente a 20 vezes o valor das renda, um rácio de cerca de 20% acima do PER médio registado entre 2019 e 2023.

Esta situação ocorre por conta de dois movimentos. Se, por um lado, as rendas registaram uma correção de 6% nos primeiros seis meses deste ano face a 2023, o preço médio de venda das habitações aumentou 21% no mesmo período. Isto fez com que a yield dos imóveis colocados no mercado de arrendamento passasse de uma taxa média de 6,5% em 2023 para 5% atualmente — que baixa significativamente quando aplicado os impostos e restantes taxas associadas ao arrendamento.

A aplicação do conceito do PER ao mercado imobiliário pode ser uma ferramenta útil para ajudar os investidores a tomar decisões informadas sobre se devem vender ou arrendar um imóvel. No entanto, é igualmente importante conjugar essa análise com outros fatores relevantes para uma tomada de decisão assertiva, como sejam os objetivos financeiros e pessoais do investidor, que podem incluir a necessidade de liquidez, o horizonte temporal do investimento, a tolerância ao risco e a própria yield dos imóveis.

Além disso, o impacto dos impostos não pode ser negligenciado desta análise. É essencial fazer uma análise cuidadosa dos impostos envolvidos na venda e no arrendamento de um imóvel, uma vez que estes podem ter um impacto significativo na rendibilidade do investimento.

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