Ao contrário da anterior crise, desta vez o mercado imobiliário está a resistir bem ao choque económico provocado pela pandemia. Os preços das casas têm-se mantido estáveis, mas o Banco de Portugal deixa o alerta em relação a uma eventual correção em baixa nos próximos meses. Entre toda a incerteza conferida pela Covid-19, há dois fatores que não estão nos modelos do supervisor mas que serão cruciais para saber o que poderá acontecer a seguir: a procura de casas para fins turísticos (alojamento local) e a procura de estrangeiros.
O alerta surge em letras de destaque no Relatório de Estabilidade Financeira de dezembro, publicado esta quinta-feira: “Os preços do imobiliário residencial mostraram resiliência, mas persistem riscos de uma correção em baixa”.
Este é um dos vários riscos elencados pelo Banco de Portugal que podem afetar a estabilidade dos bancos, juntamente com o regresso da volatilidade às bolsas ou dificuldades na implementação do acordo político em torno do Plano de Recuperação e Resiliência para a Europa, entre outros.
Enquanto os dados de bases privadas de operadores do mercado imobiliário residencial apontam para uma recuperação do nível de transações no terceiro trimestre, o Instituto Nacional de Estatística (INE) fornecerá um quadro completo na próxima terça-feira e poderá confirmar a resiliência do mercado.
Para já, o supervisor evidencia a resiliência do mercado durante os primeiros meses da pandemia, com os preços das casas a manterem uma tendência de crescimento, embora a uma taxa mais moderada do que antes da crise.
Tal evolução deveu-se, em larga medida, às políticas de juros baixos do Banco Central Europeu (BCE) e ainda às moratórias no crédito, que ampararam a pressão de venda de ativos imobiliários residenciais ao assegurar liquidez à economia e aos agentes económicos.
O que se seguirá? Não há bolas de cristal. Ainda assim, com os modelos a apontarem para uma sobrevalorização das casas em Portugal, o supervisor diz que isto deve ser lido com cuidado pois as variáveis não consideram todas as determinantes de procura. Mais especificamente, o modelo de estimação deixa de fora a procura externa (de fundos internacionais e estrangeiros que vieram morar para Portugal) e à procura de imóveis para atividades turísticas (para exploração de alojamento local), “que terão contribuído para o aumento dos preços neste mercado no período que antecedeu a crise pandémica”.
Isto adiciona mais incerteza a um quadro já de si bastante incerto. “Uma vez que estas duas determinantes estão particularmente expostas à incerteza da duração da crise pandémica, este risco é relevante para os agentes económicos com ativos imobiliários residenciais”, explica o Banco de Portugal.
Bancos mais protegidos
Para os bancos, uma desvalorização das casas terá impacto negativo nas suas carteiras por duas vias: redução do valor dos imóveis que detêm em balanço e redução do valor dos colaterais, principalmente associados ao crédito à habitação.
Contudo, o Banco de Portugal ressalva que as instituições estão agora mais protegidas do que na crise anterior: “A percentagem de transações de imobiliário residencial financiadas por empréstimos é inferior à do período que antecedeu a crise da dívida soberana, 48% em junho de 2020 e 66% em 2009”.