Exclusivo Control Space prepara mais duas compras de imóveis para ‘arrumar’ negócio das despensas

O negócio de comprar armazéns para alugar despensas está a mexer com o setor imobiliário em Portugal. A empresa Control Space, uma sociedade conjunta (joint venture) criada entre a Incus Capital e a Colares Capital, prepara-se para fechar mais duas aquisições de imóveis – um em Lisboa e outro na zona sul do país – de um envelope de 50 milhões de euros que tem para investir e depois abrir “lojas” de espaços para arrumação.

O cofundador da empresa de armazenamento autónomo (self-storage) Albano Costa Lobo confirmou ao ECO que o próximo armazém terá cerca de 10 mil metros quadrados (m2) e será o maior dos atuais oito no portefólio, mas recusou adiantar o valor, uma vez que a transação ainda não está concluída e só deverá ser assinada em fevereiro. O objetivo é atingir a maior quota de mercado em Portugal.

“O processo irá continuar como o que temos tido: comprar [imobiliário] e abrir [‘loja’]. O nosso tipo de armazéns inspira-se no que se faz lá fora: nos Estados Unidos, em Inglaterra, em Espanha… Armazéns grandes. Os armazéns pequenos não deixam de ser concorrência, até porque são muitos, mas os nossos têm outras dimensões. Esta indústria dos arrumos não deixa de ser um negócio de retalho. Começamos a competir com retalhistas no imobiliário”, afirmou Albano Costa Lobo.

A indústria dos arrumos não deixa de ser um negócio de retalho. Começamos a competir com retalhistas no imobiliário

A Control Space tem sentido falta de oferta de armazenamento nestas áreas metropolitanas e ainda este mês comprou um novo armazém na zona de Lisboa, com cerca de cinco mil m2 na região de Sintra-Cascais. Localizado em frente ao centro comercial Alegro Sintra, o imóvel está praticamente pronto para instalar ‘salas’ de arrumação – a que designam de boxes – e abrir ao público ainda este ano.

O espaço permite abrir 600 unidades de arrumação, que podem ter apenas um metro quadrado ou 100-200, dependendo da procura. “É muito difícil encontrar ativos como este, sobretudo naquela zona e com aquele tipo de disposição, ao tráfego da IC19, uma das estradas com mais movimento em Portugal e até na Europa”, disse Albano Costa Lobo.

O portefólio da ControlSpace conta atualmente com oito imóveis com um total de 30 mil m2 brutos, dos quais aproximadamente 20 mil m2 com boxes de arrumação, num valor acumulado de 30 milhões de euros. Além dos clientes individuais que precisam de espaço para mobiliário, livros, tralhas e relíquias de família, e representam 80% do negócio, a clientela está a diversificar-se para o setor empresarial. Ou seja, pequenas e médias empresas com necessidades de armazenamento de arquivos ou mais organização logística.

O negócio global do armazenamento – e que esta sociedade pretende replicar em Portugal – pode resumir-se em quatro D’s, em inglês: D de Divorce (divórcio), D de Dislocation D (mudanças), D de Death (morte) e D de Downsizing (casas pequenas com pouco espaço).

Na prática, as quatro principais fases do ciclo da vida humana e nas quais as pessoas são confrontadas com a necessidade de arrumar coisas e, comummente, se confrontam com o problema do espaço. É aí que surge esta indústria de vender ou alugar prateleiras/salas, enquanto este segmento de “self storage” [armazenamento autónomo] aparece numa etapa posterior, onde a tecnologia reina. É sem chave e através de uma aplicação no telemóvel que o cliente abre e fecha as portas da despensa que alugou – imagine um modelo de subscrição Netflix para espaços para caixotes.

Quatro espaços em Lisboa e Porto abrem em 2025

O plano de aberturas para o segundo semestre de 2025 inclui o espaço de Sintra (por não requerer muitas obras), Porto – um armazém ao lado do GaiaShopping e outro no centro da cidade (Rua da Alegria) e outro na margem sul do Tejo, perto do Fórum Montijo. Seguem-se aos de Campo de Ourique, Alfragide, Alcântara e zona industrial do Porto, que estão de portas abertas.

Os novos ativos têm um foco particular na sustentabilidade com a implementação de iluminação LED com sensores de movimento, painéis solares para eficiência energética e pontos de carregamento para veículos elétricos.

“Temos andado a ganhar robustez e estamos a contratar. Também é importante o facto de alguns terem espaços lá fora, além do espaço de armazenagem. Vamos poder alugar para estacionamentos de (auto)caravanas, atrelados, food trucks [carrinhas de refeições]. É algo que não temos em todos os armazéns, mas é relevante”, explica o gestor ao ECO.

A holding Colares Capital, detida por Albano Costa Lobo, Vasco Fino e Francisco Parreira do Amaral, é proprietária da Control Space desde a fundação da empresa, em 2021. Desde meados de maio de 2024, detém-na com a Incus Capital, no âmbito desta joint venture.