Alojamento Local paga mais IRS em zonas de pressão urbanística. Como declarar?

Os titulares de licença para a atividade de Alojamento Local (AL) localizados em zonas de pressão urbanística, isto é, em que há escassez de habitação própria e permanente, pagam mais IRS do que os empresários que explorem esse negócio fora dessas áreas de contenção. Os primeiros são tributados sobre 50% dos ganhos gerados enquanto os segundos apenas pagam imposto sobre 35%, segundo as regras do Código do IRS. E como devem os contribuintes reportar esses rendimentos na declaração de IRS, cuja campanha está a decorrer até 30 de junho?

Fiscalistas consultados pelo ECO explicam que os ganhos são tributados segundo as regras da categoria B, relativa a trabalho independente, vulgo recibos verdes, pelo regime simplificado ou segundo as normas da contabilidade organizada, quando os rendimentos anuais brutos ultrapassam os 200 mil euros.

Em primeiro lugar, e antes de prestar serviços de AL, o contribuinte deve abrir atividade nas Finanças com o código de atividade económica (CAE) 55201 no caso de “Alojamento mobilado para turistas” ou com o CAE 55204 para “Outros locais de alojamento de curta duração”.

Agora, no momento de entregar a declaração Modelo 3 do IRS, tem de assinalar no campo 417 do quadro 4A do anexo B os rendimentos que auferiu no ano passado. Se o imóvel estiver situado numa zona e contenção, deve ainda preencher o quadro 13F do mesmo anexo.

Caso escolha o regime simplificado, opção disponível apenas para rendimentos inferiores a 200 mil euros anuais, a tributação varia e é mais penalizadora em áreas com falta de casas, decretadas pelas autarquias.

“O coeficiente aplicável no caso da atividade em causa deverá ser de 0,35, o que significa que apenas 35% dos rendimentos brutos auferidos serão sujeitos a tributação, ou de 0,50, o que significa que 50% dos rendimentos brutos auferidos serão sujeitos a tributação, se o imóvel se situar nas chamadas ‘zonas de contenção’, ou seja, aquelas que excedem 25% da oferta habitacional afeta ao alojamento local definida pelas câmaras municipais”, explicam ao ECO Maria Inês Assis e Joana Monteiro de Oliveira, da Abreu Advogados.

As mesmas fiscalistas salientam que, “se o rendimento bruto anual não exceder 200 mil euros”, o contribuinte poderá então “ser tributado pelo regime simplificado, o que significa que o rendimento tributável será obtido pela aplicação de um coeficiente ao rendimento bruto auferido que representa uma presunção do montante das despesas suportadas”. Mas “não será por isso possível deduzir as despesas efetivamente incorridas com a atividade, dado que a lei determinada a aplicação de um montante presumido de despesas”, avisam.

Ou seja, “apenas serão tributados 35% dos ganhos, porque os restantes 65% são presumidos custos da atividade”, acrescenta Ricardo Reis, da Deloitte. No entanto, alerta que o empresário tem de apresentar despesas de pelo menos 15% sobre os ganhos gerados.

Caso os rendimentos superam os 200 mil euros brutos anuais, o contribuinte tem de seguir as regras do regime da contabilidade organizada, em que “a matéria coletável é calculada nos termos e nas regras do IRC, com as devidas adaptações, ou seja, como se de uma empresa se tratasse”. Nesta modalidade, não se aplica um coeficiente, isto é, a totalidade dos rendimentos é tributada, mas é possível deduzir encargos para além dos 15% do regime simplificado.

Por isso, “a contabilidade organizada pode ser vantajosa face ao regime simplificado se os custos da atividade forem superiores a 65% (ou 50%, no caso de zonas de contenção) do rendimento obtido, uma vez que é possível deduzir todos os custos com a atividade”, esclarece Francisco Furtado, da Broseta.

Para além disso, e “caso seja apurado um prejuízo, este pode ser deduzido aos lucros que eventualmente o contribuinte venha a alcançar nos 12 anos seguintes”, sublinha o fiscalistas. Porém, “em cada ano, a dedução do prejuízo não pode exceder 70% dos lucros, ou seja, os contribuintes serão sempre tributados em IRS sobre 30% dos lucros”, aponta.

Os ganhos obtidos com a exploração de AL “estão sujeitos à regra do englobamento, isto é, o rendimento coletável do alojamento local é adicionado aos rendimentos de outras categorias como salários, por exemplo”, destaca o fiscalista da Broseta. “Nesta medida”, acrescenta, “no final será aplicável a taxa de imposto que corresponder ao escalão correspondente à soma de todos os rendimentos”. “As taxas progressivas de IRS podem ir até 48%, acrescidas da sobretaxa de solidariedade de 2,5% ou 5%, se aplicável”, completam as fiscalistas da Abreu Advogados.

Em caso de desistência do hóspede, os eventuais valores de reserva não devolvidos a clientes também estão sujeitos a imposto, informa a Deco Proteste. Neste caso, o titular da licença de exploração de AL deve incluir esses montantes no campo 414 do quadro 4 do anexo B e o Fisco irá tributar 10%, salienta a mesma organização.

Quando o proprietário do AL é diferente do titular de exploração de uma licença de AL, os ganhos obtidos pelo dono do imóvel devem ser declarados como rendimentos prediais, da categoria F, alertam os fiscalistas. “Se o contribuinte não for simultaneamente o titular da licença de exploração do imóvel, ou seja, o titular da licença é uma entidade terceira que presta os serviços de alojamento local, o rendimento obtido pelo primeiro será, em regra, qualificado como rendimento predial”, indicam as fiscalistas da Abreu Advogados. Veja aqui como declarar este tipo de rendimentos.

Transferir AL para arrendamento beneficia de isenção em IRS e IRC

Proprietários que transfiram os imóveis afetos a AL para arrendamento para habitação própria permanente podem beneficiar de uma isenção em IRS e IRC sobre os rendimentos obtidos com rendas. Mas, para isso, é preciso preencher alguns requisitos.

O edifício em causa tem de ter estado afeto ao negócio de AL até 31 de dezembro de 2022 e a celebração de um contrato de arrendamento e respetiva inscrição no portal das Finanças tem de ter ocorrido até 31 de dezembro de 2024, segundo as regras do pacote Mais Habitação.

A isenção aplica-se aos rendimentos prediais obtidos até 31 de dezembro de 2029.