Taxas em queda e spreads em mínimos. Onde é mais barato comprar casa?

Nunca foi tão favorável nos últimos dois anos como agora para comprar casa com a ajuda do banco. Não só as taxas Euribor – usadas como indexante da vasta maioria dos empréstimos à habitação – estão atualmente perto dos 2% e em queda pronunciada desde o final de 2023 à boleia da política monetária do Banco Central Europeu – que contabiliza oito cortes das taxas de juro no último ano – como a oferta comercial do crédito à habitação dos bancos está ainda mais competitiva.

Segundo uma consulta do ECO aos preçários das 10 instituições com mais oferta de crédito à habitação em Portugal, o spread mínimo arranca agora nos 0,7% na modalidade de taxa variável, enquanto quatro bancos já oferecem crédito à habitação de taxa mista com uma taxa fixa nos dois primeiros anos abaixo dos 2,5% – uma oferta que contrasta com o cenário do início de 2023, quando os spreads mínimos rondavam 1% e as taxas Euribor negociavam perto dos 3%.

Mas, se na oferta de taxa variável a competitividade dos bancos já é notada há vários meses, é na oferta de taxa mista que o mercado se revela particularmente interessante para quem procura estabilidade no curto prazo, sem ter de prender-se a uma taxa fixa durante todo o contrato.

Considerando os créditos à habitação de taxa mista com período de taxa fixa a dois anos, a taxa média encontra-se atualmente perto dos 2,5%, com alguns bancos a praticarem taxas anuais nominais perto dos 2% com oferta dos spreads associados. É o caso do Banco Montepio e do Millennium bcp, que oferecem taxas fixas de 2,2% e 2,3% nos dois primeiros anos dos contratos da taxa mista com spread nulo neste período.

Com as taxas Euribor a negociarem perto dos 2% e a taxa fixa a dois anos dos contratos a taxa mista a custarem, em média, 2,5%, significa que o custo de oportunidade para garantir uma estabilidade da prestação da casa durante dois anos nunca foi tão baixo.

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O crescimento da oferta e da competitividade da oferta de taxa mista não é de hoje. Segundo o “Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito” do Banco de Portugal, publicado a 2 de julho, a modalidade de taxa de juro mista voltou a ser a mais frequente nos novos contratos de crédito à habitação no ano passado, representando 82% dos contratos celebrados em 2024 e 81,6% do montante de crédito concedido — proporções significativamente superiores às de 2023 (45% e 46,8%, respetivamente).

A conjunção da competitividade bancária com a política monetária expansionista do BCE criou um cenário favorável para quem pretende comprar casa através de financiamento bancário. As condições atuais representam uma oportunidade histórica face ao período de 2022-2023, quando a escalada das taxas Euribor e spreads mais elevados tornavam o crédito habitação significativamente mais caro.

A atual oferta do mercado, com spreads a partir de 0,7% e taxas mistas abaixo de 2,5%, oferece condições de financiamento que não se viam há vários anos, representando uma janela de oportunidade para concretizar o sonho da casa própria. Porém, é importante considerar que estas propostas incluem frequentemente produtos e serviços associados que podem aumentar significativamente o custo total do empréstimo.

É por isso que em vez de se concentrarem apenas nos spreads e nas taxas anuais nominais mais baixos, os consumidores devem considerar a TAEG — Taxa Anual de Encargos Efetiva Global — como o indicador mais fiável do custo efetivo do empréstimo, por esta taxa refletir o custo real do financiamento, incluindo todos os seguros, comissões e produtos associados que podem estar incluídos nas propostas bancárias. Uma análise cuidadosa das diferentes TAEG permite identificar a solução verdadeiramente mais vantajosa, demonstrando que nem sempre o spread mais baixo corresponde à opção mais económica.