Lisboa é o concelho menos apelativo para investir no arrendamento

O mercado imobiliário continua a fervilhar por todo o país. Nos últimos quatro anos, o valor mediano do metro quadrado da avaliação bancária em Portugal cresceu a um ritmo médio de 10,25% ao ano e as rendas cresceram, em média, 8,3% ao ano.

Em Lisboa, o metro quadrado da avaliação bancária registou, nos últimos quatro anos, uma valorização média anual de 9,4%, colocando a capital no topo dos concelhos com o preço do metro quadrado mais elevado, com um imóvel de 100 metros quadrados a ser avaliado em cerca de 350 mil euros (3.500 euros por metro quadrado).

Em média, por cada 1000 euros de investimento na compra de uma casa em Lisboa, os senhorios recebem, por ano, menos de 500 euros de renda, o equivalente a uma yield de 4,1%. Em agosto de 2018, a taxa de rendibilidade média anual dos imóveis lisboetas arrendados era de 5%.

Porém, no mesmo período, as rendas dos novos contratos de arrendamento na capital subiram, em média, 4% ao ano. Isto fez com que o investimento imobiliário em Lisboa a pensar no mercado arrendamento tenha ficado menos apelativo. Aliás, atualmente, tendo em conta o preço do metro quadrado da avaliação bancária e as rendas praticadas no país, Lisboa é o concelho com mais de 100 mil habitantes menos apelativo para investir no mercado imobiliário com foco no arrendamento.

Em média, por cada mil euros de investimento na compra de uma casa em Lisboa, os senhorios recebem, por ano, menos de 500 euros de renda, o equivalente a uma yield de 4,1%. Em agosto de 2018, a taxa de rendibilidade média anual dos imóveis lisboetas arrendados era de 5%.

No extremo oposto está Vila Nova de Gaia, com a yield média do investimento imobiliário focado no arrendamento (rácio entre as rendas recebidas num ano pelo valor do imóvel) a atingir os 5,9%. Mesmo assim, é um valor longe da taxa de rendibilidade média de 7% que o concelho nortenho apresentava no primeiro semestre de 2018.

A queda da yield do investimento dos imóveis arrendados em Vila Nova de Gaia deve-se particularmente a uma subida acentuada dos imóveis na ordem dos 12,4% ao ano que não foi acompanhada pelo mercado de arrendamento, com as rendas a subirem, em média, 9,16% no concelho no mesmo período, segundo dados do Instituto Nacional de Estatística.

Rendibilidade média do arrendamento está a cair a pique

^{Fonte: INE. Yield do arrendamento calculado com base nos últimos dados disponíveis sobre o valor mediano da avaliação bancária e do valor mediado das rendas de novos contratos.}

Em Portugal, a yield média do investimento imobiliário com foco no arrendamento é atualmente de 5,3%, cerca de 0,7 pontos percentuais abaixo do valor registado em dezembro de 2018. A queda da taxa de rendimento do investimento imobiliário focado no arrendamento é transversal a todo o país e é explicada, principalmente, por o valor das avaliações bancárias ter aumentado de forma mais acentuada do que o valor das rendas nos últimos anos.

Este comportamento foi particularmente intenso no último ano, como resultado da subida da taxa de inflação desde abril de 2021 para os atuais 9,28%, levando à boleia o preço dos imóveis, mas não o valor das rendas. E assim deverá continuar a suceder no próximo ano, por conta de duas variáveis: se por um lado a inflação não mostra sinais de vir a abrandar (empolando ainda mais o preço dos imóveis), por outro lado as rendas das casas e das lojas não poderão aumentar mais do que 2% em 2023, como resultado da revisão do Novo Regime de Arrendamento.

Entre os concelhos com mais de 100 mil habitantes onde a yield dos investidores mais caiu nos últimos quatro anos está Sintra: em junho, a taxa de rendibilidade do arrendamento estava nos 7,2% e hoje é de 5,4%. Esta disparidade de taxas é justificada pelo aumento recorde (em termos nacionais) de 14% do metro do quadrado de avaliação bancária desde 2018, em contrapartida de uma subida de 9,1% por ano das rendas.

Atualmente, metade dos 24 concelhos com mais de 100 mil habitantes oferecem uma taxa de rendibilidade média anual dos imóveis arrendados acima da média nacional (5,3%).

Yield do arrendamento dos maiores concelhos do país

^{Fonte: INE. Yield do arrendamento calculado com base nos últimos dados disponíveis sobre o valor mediano da avaliação bancária e do valor mediado das rendas de novos contratos.}