Preços das casas em Portugal “excederam os valores intrínsecos”. Moody’s alerta para “risco de correção”

Os preços das casas em Portugal “ultrapassaram os valores intrínsecos” e chegou a hora da correção. A agência de notação financeira Moody’s considera que o abrandamento da economia, a subida das taxas de juro e a inflação elevada vão transformar o mercado imobiliário nos próximos tempos.

Numa análise divulgada esta quinta-feira, a agência de rating recorda que, “desde 2015, os preços das casas em Portugal aumentaram, em média, 9,1% por ano, uma das mais rápidas taxas de crescimento da União Europeia e muito acima da média dos 27, de 5,5%. O crescimento económico contínuo, as baixas taxas de juro e a procura dos investidores contribuíram para este desenvolvimento”.

Agora, o cenário mudou: “A economia está a travar, a alta inflação está a impulsionar as taxas de juro e é provável que a procura dos investidores comece a desvanecer-se, aumentando o risco de descida dos preços”. A análise da agência diz mesmo que “os preços das casas ultrapassaram os valores intrínsecos, exacerbando o risco de uma correção”.

Isto deve-se ao facto de os rácios de rentabilidade anual (para avaliar se é mais barato arrendar ou comprar) e de acessibilidade das casas terem ultrapassado o nível 1 em Portugal. Isto quer dizer que as famílias portuguesas têm de investir cerca de 1,3 vezes do seu rendimento anual para comprar uma casa. Isto pode ser considerado um fator de sobreaquecimento do mercado e levar a uma correção nos próximos meses.

A correção do mercado imobiliário poderá afetar especialmente as famílias com contrato de crédito à habitação. “A subida das taxas de juro poderá afetar sobretudo a procura por residentes em Portugal do que noutros países europeus por causa das medidas de política macroprudencial”, avisa a Moody’s.

A agência sinaliza que “debaixo destas medidas, os concedentes de crédito têm de avaliar a capacidade de pagar as dívidas a taxas de juro que estão três pontos percentuais acima das taxas de juro reais, entre outras coisas”. A medida pode “ajudar a conter os riscos à medida que os custos dos empréstimos sobem”, mas pode “afastar o acesso a crédito a potenciais compradores”, o que terá efeitos na procura por casas.

Mesmo assim, a Moody’s sinaliza, a partir dos dados do Banco de Portugal, que entre 2018 e o segundo trimestre de 2022, “cerca de 50% das casas foram compradas com dinheiro” e não através de crédito bancário. Isto representa menos dependência face aos empréstimos do que noutros países europeus. Há uma década, a compra em numerário representava cerca de 25%.

A subida das taxas de juro também tornou os ativos imobiliários menos atrativos para investidores estrangeiros, que representaram 11,7% das aquisições em junho de 2022. Se o programa de vistos gold realmente acabar, Portugal será ainda menos atrativo para estrangeiros, que contribuíram para a duplicação, desde 2011, dos preços das casas nas áreas de Lisboa, Porto e na região do Algarve.