Mercado de habitação abranda em 2023

Depois do crescimento no ano passado, em 2023, o mercado da habitação está com níveis de compra e venda “inferiores aos registados nos últimos anos” que resultam de uma “desaceleração na procura” acompanhada “por um aumento nos preços” das casas.

Segundo o Estudo de Mercado de 2022 e 2023 da imobiliária alemã Engel & Volkers, este cenário resulta do “aumento dos juros hipotecários” e da “diminuição do poder de compra das famílias” por causa do aumento da inflação.

Margarita Oltra, regional manager de Portugal da Engel & Volkers, disse ao ECO que nas transações deste ano há “cada vez mais uma demora na tomada de decisão” dos investidores, que subiu “cerca de um mês e meio”. Sobretudo em casos de “necessidade de recorrer a financiamento bancário”, havendo “uma maior dificuldade de acesso ao crédito”.

A responsável adiantou ainda que entre as 20 zonas do país analisadas no relatório, onde a imobiliária alemã tem atividade – Lisboa, Comporta e Quinta do Lago, foram as que registaram uma maior atividade, “impulsionados acima de tudo pelo forte interesse por parte de investidores internacionais”.

A subida dos juros e a dificuldade no acesso ao crédito “levaram uma parte dos possíveis compradores a optarem pelo mercado de arrendamento, onde os preços atingiram níveis históricos nas principais cidades portuguesas”, lê-se ainda no relatório divulgado esta quarta-feira. Além disso, a procura dos “nómadas digitais também contribuiu para o aumento dos preços do arrendamento”.

Neste cenário, a Engel & Volkers reconhece que “existe atualmente um grave problema de acesso à habitação” e os jovens “estão numa situação particularmente difícil”, com “rendimentos muito desfasados das novas prestações de crédito à habitação ou das rendas praticadas em cidades onde também se concentra a maioria da oferta do trabalho qualificado”, sublinha o relatório.

A nova construção de habitação começa a ter um efeito “visível”, mas o número de novas casas no mercado está “ainda assim longe dos valores registados antes de 2008”, como resultado dos “elevados custos de construção” ou da “morosidade nos processos de licenciamento”.

No ano passado, em Portugal, a procura de habitação teve uma “tendência de crescimento” registando 168 mil transações e um valor de investimento recorde de 31,8 mil milhões de euros. Destes, a Engel & Volkers foi responsável por 505 transações, número máximo para a empresa em Portugal, das quais 405 foram vendas a que se somam 100 de arrendamento, que representaram um volume de negócios de 260 milhões de euros.

Turistas e investidores estrangeiros mantêm procura em Lisboa

Em Lisboa, o relatório da Engel & Volkers refere que no ano passado houve 8.149 transações de habitação nova e usada e que “a procura deverá manter-se estável e elevada no ano de 2023”, impulsionada pela “dinâmica turística e dos compradores internacionais”.

Quanto aos preços do mercado na capital, a pandemia, o aumento das taxas de juro e diminuição do poder de compra das famílias “não interromperam a subida continuada dos preços”, onde houve um aumento de 28% desde 2019 no preço por metro quadrado. Uma subida que, para a imobiliária, é justificada “pelo interesse dos compradores, nacionais e internacionais, conjugada com a reduzida oferta de produto residencial”. E que não é acompanhada pela “evolução do rendimento disponível das famílias” com a taxa de esforço em Lisboa a “atingir em 2023 um preocupante recorde histórico”.

No concelho lisboeta, as revendas continuam a representar a grande maioria (86%) das transações e as casas mais procuradas são os apartamentos com dois e três quartos com valores médios na ordem dos 500 mil euros e o tempo médio para o escoamento da oferta residencial ronda atualmente os 18 meses.

A Engel & Volkers diz ainda que, em média, os compradores internacionais representam cerca de 13% do total das compras de habitação, sendo que esta percentagem sobe para 30% nas freguesias mais centrais da cidade como Sto. António, Arroios, Estrela, Misericórdia ou Avenidas Novas.

Também o mercado de arrendamento no concelho de Lisboa tem vindo a subir “de forma expressiva” desde 2019 – com um aumento de 48% – e no ano passado houve cerca de 10 mil novos contratos. Isto significa que “cerca de 2,9% do stock de habitação em Lisboa é arrendado anualmente”, sendo a freguesia de Arroios onde há mais apartamentos arrendados tendo sido registado em 2022 cerca de mil novos contratos, seguem-se as freguesias das Avenidas Novas, São Domingos de Benfica e Penha de França.

Porto ultrapassa níveis pré-pandemia em 2022

No concelho do Porto, depois de o mercado ter abrandado em 2020 com o Covid, no ano passado, a procura de habitação na Invicta “retomou o ritmo de crescimento”, superando os níveis pré-pandemia com 5,1 mil transações de fogos novos e usados, com as revendas a atingir um peso de 21%.

“A proximidade ao mar, a arquitetura, a história, a oferta de equipamentos e serviços ajudou a cidade do Porto a tornar-se um destino de investimento residencial internacional e atrair um número crescente de nómadas digitais”, lê-se no documento da Engel & Volkers.

Desde 2019 que os preços da habitação no Porto subiram 50% e, em média, os compradores internacionais “representam cerca de 12% do total das compras de habitação” no concelho. Mas “nos segmentos de preço mais alto e em algumas zonas da cidade (como no centro histórico do Porto), o peso dos compradores estrangeiros tende a ser maior”, atingindo os 50% com os norte americanos, franceses, alemães e espanhóis a liderar.

Os apartamentos com dois e três quartos, e as moradias com três e quatro quartos são as casas mais procuradas no concelho do Porto, com valores médios de aquisição na ordem dos 600 mil euros. O tempo médio para o escoamento da oferta residencial existente no concelho do Porto ronda os 9 meses, “um valor relativamente baixo”, considera a imobiliária alemã.

No mercado de arrendamento, também no concelho do Porto se tem vindo a registar “um crescimento continuado desde 2019”, atingindo em 2022 “cerca de 4,6 mil novos contratos”, o que significa que “cerca de 3,3% do stock de habitação no Porto é arrendado anualmente”. O centro histórico do Porto e a freguesia de Paranhos (junto dos principais polos universitários) concentram 54% do mercado de arrendamento da cidade, ambos com cerca de 1250 novos contratos de arrendamento em 2022.

Na cidade Invicta, o mercado de arrendamento de curto prazo tem uma “expressão importante” com 6% do parque habitacional a funcionar como alojamento local.

Além dos concelhos de Lisboa e Porto, a Engel & Volkers analisou ainda os concelhos de Braga, Guimarães, Vila Nova de Gaia, a região do Oeste, Sintra, Estoril, Cascais, Oeiras e Comporta, Melides. No Algarve, onde os compradores estrangeiros da Engel & Volkers representam 80% das transações da imobiliária de luxo alemã, foram analisados os mercados de Portimão, Lagos, Carvoeiro, Albufeira, Vilamoura, Quinta do Lago, Faro e Tavira.