BRANDS' ECO Como poupar e investir no imobiliário (sem ser milionário)?

Num mundo onde as decisões financeiras desempenham um papel crucial no nosso futuro, compreender como poupar e investir torna-se uma habilidade indispensável.

No centro deste vasto universo de possibilidades, o mercado imobiliário emerge como um campo de oportunidades e desafios. E, neste contexto, Pedro Lencastre, especialista no mercado imobiliário, e Miguel Costa Santos, CEO da Corum Portugal, juntaram-se no podcast “Como Poupar e Investir em Imobiliário” para partilharem dicas e estratégias de como fazer este tipo de investimento.

De acordo com os Censos 2021, 70% dos portugueses afirmava que gostaria de ter casa e, prova disso, são os cerca de 60% de património líquido que os portugueses têm expostos à casa. No entanto, Miguel Costa Santos alerta que esta exposição não é literal, uma vez que acontece “via crédito”, o que faz com que “nem sequer a sintam como um investimento”.

“As pessoas gostavam imenso de poder investir no imobiliário, mas têm a sensação de que para o fazer precisam de ser quase milionários quando, na verdade, não é assim. Há instrumentos que permitem às pessoas terem acesso a esta classe de ativos, que é um bocadinho o ´patinho feio´ das classes de ativos. Mas, de facto, esta classe de ativos é muito importante, tem um peso grande na economia e está muito mais próxima do que aquilo que as pessoas possam imaginar. Investir em imobiliário não significa que a pessoa tem que ficar muito tempo a amealhar dinheiro ou a pedir uma fortuna de empréstimo para poder fazer esse investimento“, continuou.

Para isso, o CEO da Corum Portugal, destacou outros instrumentos, como os fundos de investimento em imobiliário disponibilizados pela Corum, “que permitem que as pessoas façam isso e consigam, dessa maneira, ter um menor risco e um maior retorno, precisamente na classe de ativos de imobiliário. O único pressuposto é que estejam disponíveis para investir a longo prazo porque, por definição, quem investe em imobiliário, investe em longo prazo. A classe de ativos de imobiliário é muito importante e devia ser melhor utilizada. Há muito pouca oferta para as pessoas investirem em imobiliário”.

A mesma opinião foi partilhada por Pedro Lencastre, que, ainda assim, considera que “os portugueses estão cada vez a investir mais em habitação para investimento com as suas poupanças e não só para utilização própria”. De acordo com o especialista, “a classe de ativos de imobiliário tem vindo a crescer muito em termos de cota de mercado em relação a outras classes, isto porque é uma classe que dá mais garantias, que tem dado rentabilidades bastante interessantes e, se olharmos a longo prazo, se calhar até mais interessantes que o mercado das ações ou o mercado das obrigações”.

Apesar de esta ser uma realidade que nem toda a gente conhece, Pedro Lencastre lembrou que há várias formas de se investir: “Pode-se investir diretamente comprando o ativo ou indiretamente investindo em sociedades gestoras ou em fundos que têm um conjunto de profissionais por trás que sabem fazer as melhores escolhas e dar as melhores rentabilidades”.

Investir em imobiliário é melhor do que investir em ações?

“Se olharmos para os últimos 30 anos, se olharmos para o histórico, sim. Se olharmos para os últimos 10 anos, sim. Portanto, estamos muito seguros em fazer essa afirmação. O histórico, normalmente, ajuda-nos a projetar o futuro, mas, sobretudo aqui em Portugal, com aquilo que há para fazer, com toda a dinâmica que há, ainda, no imobiliário, com tudo aquilo que ainda ficou por fazer e que vai ser feito no futuro, acho que é sempre um bom momento para investir em imobiliário“, afirmou o especialista em mercado imobiliário.

Por sua vez, Miguel Costa Santos que, tendo em conta as altas taxas de juro, está a viver-se “o momento dos compradores”. “Nós já tivemos o momento dos vendedores, quando as taxas de juro estavam baixas e os preços estavam muito altos. Havia fácil acesso ao dinheiro, portanto toda a gente podia levantar dinheiro e fazer aquisições. Hoje em dia, há muito menos compradores no mercado e, havendo menos compradores, os preços tendencialmente vão baixar e é isso que nós estamos a sentir. Estamos a tirar partido da nossa posição de forte comprador, temos muitos investidores connosco e tivemos um ano de 2023 muito forte, precisamente por essa razão. Só por curiosidade, em 2023, nas nossas aquisições a média está acima dos 9%, que é muito relevante no mercado imobiliário“, disse.

Este forte posicionamento no mercado foi justificado pelo modelo simples com que atuam: “Nas aquisições, nós não estamos à procura de tendências. Nós temos um modelo muito simples: compramos imobiliário comercial, só comercial, já arrendado, e, portanto, a nossa preocupação é ter arrendatários de primeiríssima linha. É só isso que nós fazemos. Não fazemos projetos de desenvolvimento, nada disso. Só compramos imóveis comerciais, já arrendados. E passamos esse retorno aos nossos investidores. Nós não procuramos tendências nas compras, é o contrário. Se nós percebemos uma tendência, provavelmente, nessa altura, vamos vender e realizar mais-valias e distribuir a quem investe connosco”.

Nesse sentido, o CEO da Corum lançou, ainda, uma questão para justificar a atratividade desta classe de ativos face a ações. “Gostava imenso de perguntar aos 10 milhões de portugueses quem é que gostaria de ter um imóvel arrendado e viver das suas rendas. Eu estou convencido de que a percentagem de pessoas que levantaria o braço é substancialmente superior à percentagem de pessoas que levantaria se a pergunta fosse: quem é que gostava imenso de ter um portefólio de ações e obrigações? Tenho a convicção de que existiria muito mais gente interessada em ter um imóvel arrendado do que ter uma carteira de ações e obrigações”.

Pedro Lencastre justificou esta escolha com o facto de “haver pouca oferta para arrendar”, o que faz com que os arrendatários/investidores tenham quase a certeza de que o seu imóvel, “quando fica devoluto ou quando o inquilino sai, facilmente é substituível”. Ainda assim, o especialista alertou que o “pouco risco” associado ao ativo residencial, também se reflete numa menor rentabilidade. “Acho que dificilmente, em rentabilidades líquidas, se consegue acima de 3% ou 4%, mas há pessoas para quem isso é suficiente porque pensam que o ativo se pode valorizar. Dentro do imobiliário, o residencial é o que tem as rentabilidades mais baixas para o investidor comum. Dificilmente conseguimos atingir as rentabilidades do imobiliário comercial“, afirmou.

Investimento imobiliário em Portugal

“Na Corum, nós investimos em 17 países da zona Euro e para além da zona Euro. E todas as aquisições que nós fazemos em Portugal enquadram-se nas yields que nós procuramos no resto dos países, caso contrário nós não avançamos com compras em Portugal. A nossa exposição ao mercado português é cerca de 3% do total, relativamente pequena pelo facto de haver menos oportunidades do que nos outros países (até pela dimensão dos vários países), mas, em termos de yields, todas as nossas aquisições em Portugal se comparam com as nossas aquisições em todas as outras geografias. Esse é o pressuposto da nossa forma de funcionar na Corum”, explicou Miguel Costa Santos.

“Arrendar dá trabalho e tem custos. Quando se investe utilizando um instrumento como os nossos fundos de investimento, é precisamente isso que se ganha: não tem trabalho, tem menos custos e tem mais retorno. Portanto, estas yields que o Pedro estava a referir, de 3% a 4%, são yields brutas. Nós conseguimos, nos nossos fundos de investimento, ter targets de rentabilidade acima de 6% e temos taxas de ocupação a bater os 100%”, garantiu.

O CEO da Corum referiu, ainda, que, apesar de ter mais de 100 mil investidores nos fundos da Corum Investiments, a classe de ativos do imobiliário “é um parente um bocadinho pobre” pelo facto de “as pessoas associarem o imobiliário às casas, à habitação e a tudo o que existe à volta da habitação que, hoje em dia, não é positivo”. “Aquilo que nós queremos é que as pessoas distingam precisamente o que é investimento profissional, que é o que nós fazemos, de investimento não profissional, que de facto não tem interesse do ponto de vista do investimento”.

Prova disso é o comportamento dos investidores em Portugal que, de acordo com Miguel Costa Santos, é um mercado no qual não tiveram “um único pedido de resgate”. “As pessoas estão bem investidas, têm aquilo que procuravam, nós conseguimos entregar dentro dos objetivos que definimos para cada um dos fundos e, portanto, é uma linha do património com um rendimento muito regular e muito acima da média e com uma volatilidade muito mais baixa“, explicou.

Por sua vez, Pedro Lencastre disse, ainda, que “há cada vez mais liquidez e essa liquidez está cada vez mais destinada ao imobiliário porque as rentabilidades históricas são boas e porque há profissionais a fazerem bem o seu trabalho e a darem boas rentabilidades aos seus clientes e, mesmo as pessoas que investem diretamente, têm tido bons resultados também”.

“Portugal está muito no mapa. Portugal era um país que estava escondido na ponta da Europa e, hoje em dia, está no centro do mundo, sobretudo o imobiliário português. Portanto, há muitos investidores internacionais que estão a querer investir cá e que estão a investir cá. Tipicamente, Portugal era um país onde se investia cerca de mil milhões de euros em interações de imobiliário comercial, mas, nos últimos anos, tivemos uma média de três mil milhões, e isto mostra bem a procura que existe e a vontade dos investidores internacionais em investir em Portugal”, concluiu.

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