Como aumentar a oferta de habitação no longo prazo

As políticas de habitação estão novamente em discussão. Entretanto, os preços das casas continuam a subir, ainda mais considerando as taxas de juro elevadas. Do que se vê, as propostas para a habitação são feitas com base numa mistura de estudos de mercado e vibes. As soluções apresentadas envolvem subsidiar a procura no curto prazo, através de subsídios mais ou menos explícitos. A consequência provavelmente será a do costume. Quando se aumenta a procura num mercado com oferta limitada os preços das casas aumentam. O subsídio acaba por nem ajudar os compradores, e quem beneficia são os vendedores através do aumento dos preços. Subsidiar a compra de casa por parte dos mais jovens é injusto para os mais velhos (e para os mais jovens que já tenham comprado). É também uma transferência de riqueza para os mais ricos. Mais, estes subsídios aumentam os impostos de toda a gente (ou reduzem gastos governamentais noutro lado).

Uma alternativa é aumentar a oferta. É óbvio que se deve aumentar a construção de mais habitação (onde há procura), e reduzir as restrições burocráticas à construção, mas estas medidas não terão efeitos no curto prazo. Uma outra forma de aumentar a oferta no curto prazo é resolver a “má alocação” de habitações.

Em Portugal, muitas habitações permanecem subutilizadas, desde quartos vazios, as segundas casas desocupadas. Parte deste “má alocação” é normal. Há pouca mobilidade geográfica em Portugal e uma ligação emocional muito forte à habitação. Ninguém quer mudar de casa. No entanto, há também distorções no mercado da habitação, quando comparado com outros mercados de bens e serviços, que reduzem a oferta de habitação no mercado.

Uma casa proporciona serviços habitacionais (tecto, paredes, etc).. Para usufruir destes serviços as pessoas pagam uma renda. Esta renda pode ser explícita (quando não somos donos da casa onde vivemos), ou implícita, quando somos e estamos efetivamente a pagar uma renda a nós próprios. No entanto, ao contrário de outros bens e serviços, as rendas não pagam IVA, o que aumenta a procura por serviços habitacionais em relação aos outros bens e serviços. Uma forma de equilibrar a situação é introduzir o IVA nas rendas, explícitas e implícitas. Como neste momento não se paga imposto, as pessoas estão mais dispostas a ter uma casa maior, ou mais do que uma casa.

Imagino que seja um pouco desconfortável ler sobre a introdução do IVA nas rendas. Mas já que estamos desconfortáveis, vale a pena também pensar noutra distorção. O rendimento proporcionado pela habitação própria, a tal renda que pagamos a nós próprios quando somos donos da casa onde vivemos, é um rendimento implícito. Mas é um rendimento que, ao contrário dos outros rendimentos que temos, não paga IRS. Ou seja, temos aqui mais um subsídio que distorce o mercado da habitação e mantém casas desaproveitadas fora do mercado.

Claro que há outras formas de cobrar impostos sobre casas. Mas outros impostos como o IMI não se comparam. Os impostos sobre as transações imobiliárias são até contraproducentes uma vez que desencorajam a venda de propriedades limitando a oferta.

Agora que estamos desconfortáveis, acho que podemos voltar a ficar confortáveis. Introduzir estes impostos não implica aumentar os impostos totais. Podemos baixar os outros impostos sobre o consumo ou o rendimento. Trata-se apenas de equilibrar a procura e colocar mais casas disponíveis no mercado no curto prazo.

Em economia, um princípio fundamental é que aumentar a base tributária, isto é, o universo sobre quem se cobram impostos, permite reduzir o nível de imposto. Como os custos económicos são crescentes no nível de imposto, normalmente é bom ter bases tributárias o mais alargadas possível, e os impostos o mais baixos possíveis.

Introduzir estes impostos sobre as rendas e os rendimentos gerados por rendas pode ser desconfortável, mas permitiria baixar os outros impostos, ter um sistema fiscal mais eficiente, e aumentar a oferta de habitações já no curto prazo.