“Apesar das aparências, Lisboa tem uma taxa de ocupação de escritórios elevada”

Airbus, Tripadvisor, Lenovo, Unbabel, Visa, AWS ou MTV. Estas multinacionais são apenas algumas das 150 empresas que arrendam espaço nos setes centros de escritórios da Maleo Offices em Lisboa, beneficiando de flexibilidade em termos de duração do contrato e número de trabalhadores, além da gestão de serviços e eventos.

Em entrevista ao ECO, Nishal Rajani, CEO da Maleo, explica que o modelo de ‘flexible offices‘ está a convergir com arrendamentos tradicionais, numa cidade que, ao contrário do que parece, tem uma taxa de ocupação de escritórios bastante elevada. “Um enigma”, diz, pois a tendência global é de descida de ocupação devido ao teletrabalho, sublinhando que “Lisboa poderá representar um nicho“.

Na habitação o cenário é o oposto, “um drama”, afirma. A empresa criada em 2019 e que aloja neste momento mais de 3.000 trabalhadores em 17.500 metros quadrados, vai entrar nesse segmento com o Maleo Living em outubro, oferecendo apartamentos aos clientes (e outros arrendatários), “desenhados para o trabalho híbrido moderno”: workstation em casa, hub de trabalho no prédio residencial, e acesso aos escritórios e eventos da Maleo. O arranque é em outubro no Lumiar com até 30 apartamentos, num plano que visa oferecer centenas de apartamentos nos próximos dois a três anos.

A Maleo oferece vários serviços, o Offices, os Eventos e Reuniões, o Care (serviços para escritórios fora da rede). Agora quer criar o Maleo Living. Em que é que isso vai consistir?

É a evolução que sentimos ser natural do mercado. Temos milhares de pessoas na comunidade Maleo que não vão todos os dias ao escritório. Dormem em casa, trabalham de casa, muitas delas. Muitas estão desconfortáveis a trabalhar em cafés, snack-bars, bibliotecas, etc.

Não estão confortáveis como gostariam, porque na hora de almoço, o café fica cheio ou com mais barulho. Então pensamos num modelo verdadeiramente híbrido de trabalho, e isto nasceu através dos nossos clientes que procuravam este tipo de serviço e produto que é uma habitação pensada, desenhada, mobilada, equipada para o trabalhador moderno de hoje, que trabalha em híbrido parcialmente em casa, parcialmente no seu escritório, e às vezes até trabalha em híbrido para outros países, e criar o equilíbrio nesta pessoa para conseguir que ela trabalhe algum tempo no seu apartamento, com condições e, portanto, com uma workstation fixa desenhada profissionalmente pela Maleo com a experiência que traz. Ter também um centro no próprio edifício, um pequeno hub, que chamamos de Maleo Spot, que é o sítio onde a pessoa vai quando quer sair de casa, mas não quer ir ao escritório. Mas também terá acesso ao seu escritório naturalmente, na Maleo, e aos business lounges da Maleo espalhados pela cidade.

O negócio da habitação residencial parou no tempo em termos de design, em termos de criação de conceitos. Os edifícios que são construídos todos da mesma forma.

É a empresa que é vossa cliente e arrenda o apartamento ao expatriado que vai lá viver?

Tanto pode ser isso, como pode ser mesmo uma pessoa local que está à procura de casa para arrendar, mas que compreende este estilo de vida e que sente esta necessidade. O negócio da habitação residencial parou no tempo em termos de design, em termos de criação de conceitos. Os edifícios são construídos todos da mesma forma. Os apartamentos são desenhados basicamente da mesma forma, com pequenas alterações, mas nenhum deles foi pensado para esta altura ou para nova realidade da forma de trabalhar. O que estamos a fazer é trazer isso com a experiência e a rede da Maleo. Ou seja, não somos um operador de co-living. O objetivo não é pequenos quartos onde as pessoas depois partilham tudo. A pessoa tem o seu apartamento, tem sua independência, mas quando se quer juntar com as pessoas do Maleo Living desse edifício tem um espaço, um edifício, um pequeno lounge, até poderíamos chamar um pequeno coworking privado, onde se juntam, onde tem uma fotocopiadora profissional, que é aquilo que falta sempre em casa. Têm uma máquina de vending para tirar o café, um ponto de ligação à Maleo, em que falam com pessoas da empresa. Podem estar lá a trabalhar durante dez minutos ou durante dez horas seguidas porque não querem estar em casa, continuando a ter acesso a toda a rede Maleo.

Como é que vocês operam isso? Estão a comprar apartamentos novos? Quanto é que isso vai custar? Estamos a falar de T0 e T1?

Para começar, o conceito não é para T0 e T1. Isto inclui famílias e, portanto, qualquer um de nós, mesmo em família, sente que a sua casa não está adaptada para a forma de trabalhar hoje. Obviamente a primeira coisa que qualquer um tenta fazer é ter um quarto a mais em casa, para transformar em escritório e está a desperdiçar um quarto para fazer um escritório. Mas continua a não ter um sítio onde sair de casa durante uma hora em paz e sossego para trabalharem. Portanto o objetivo é levar isto a T0, T1, T2 e T3 e eventualmente um T4. O que estamos a fazer neste momento? Há um edifício, que temos, que foi construído pelo grupo [Ashira, dona da Maleo] e portanto temos já conhecimento profundo do edifício, que já está todo vendido e que estamos a arrendar os apartamentos aos proprietários que aderirem. Pagamos uma renda fixa aos proprietários, muitos deles compraram para arrendamento. Vamos fazer a adaptação de mobiliário, portanto já temos um primeiro sítio para lançar este produto que contamos em outubro lançar já para usar.

Estamos a falar de quantos fogos?

Nós contamos ter 20 a 30 unidades para arrendamento neste edifício. O objetivo a seguir é construir edifícios à medida deste produto ou trabalhar com developers locais, principalmente em Lisboa e no Porto, que já tenham edifícios em construção ou que já têm terrenos e projetos para fazer e adaptá-los a este produto e depois fazer o circuito completo de venda. Eles vendem o apartamento ao investidor, o investidor entrega-nos para arrendamento e nós exploramos tal como exploramos edifícios de escritórios.

E onde é que fica este primeiro prédio?

Fica no Lumiar, no Alto do Lumiar. O prédio está pronto agora e estamos a começar a adaptar as frações para este uso. Voltando um pouco atrás, isto é um produto independente, ou seja, o Maleo Living é uma marca independente que pode funcionar sozinha, utiliza todo o know how e a rede de centros da Maleo, mas que o apartamento pode ser arrendado a qualquer pessoa, qualquer particular ou empresa, não tem que ser um cliente Maleo. Por natureza, os clientes Maleo terão prioridade no acesso aos apartamentos. É uma questão de coerência para os nossos clientes.

E os vossos clientes já sinalizaram apetite para esse produto?

Já há muito tempo.

Os 20 a 30, poderão ser preenchidos rapidamente?

Rapidamente. Sentimos que o problema é o contrário – como é que lhes damos prioridade e continuar a lançar ao público. Sentimos pela procura, que já vem de há alguns anos para cá, destes clientes corporativos que se habituaram ao nosso nível de serviço de escritórios. Sentem uma segurança ao comprar um serviço de alojamento permanente, não-turístico claro. O grande desafio é que gostaríamos que isto fosse um produto independente, conseguirmos ter uma marca própria na área residencial, com conceito próprio. Isto já começa a ser pensado globalmente por outros operadores a nível global, não é uma invenção nossa, mas é uma tendência que sentimos. Como é que conseguimos lançar isto de forma independente, sem colocar todas as unidades dos nossos clientes corporativos que sabemos que procuram? Sabemos, têm procura, sabemos que têm dificuldades, isto é um problema do mercado. No mercado residencial estamos a viver o drama que sabemos. Quando acrescentamos a isto esta qualidade de serviço e de pensamento do edifício, da fração, de como é que a pessoa vai utilizá-lo, a ligação à Maleo, realmente tem muito valor acrescentado. Respondendo ao tema do preço, ainda não temos o pricing. Naturalmente que este será um pouco mais caro do que o mercado normal dos apartamentos, mas também teremos um conjunto de serviços associados e de parcerias locais criadas em que verdadeiramente é uma comunidade que está a ir comprar serviços .

Mencionou o drama da habitação. Este é um modelo que esbarra muito nisso. Há oportunidades, seja de construção ou de trabalhar com construtores? Edifícios de escritórios ainda há bastantes e numa dinâmica diferente, até porque estão a ficar mais vazios por causa do teletrabalho, enquanto nos apartamentos é raro vermos uma luz desligada à noite em Lisboa. Como é que vão conseguir produto?

Eu diria que há aqui dois temas distintos. No tema dos escritórios, ao contrário do que possa parecer, e isto é um enigma para toda a gente. Lisboa até está bastante bem ocupada. Existem sim, alguns edifícios que estão vazios, mas quem está no mercado percebe que já há transações que estão prestes a acontecer e que de repente deixou de haver tantos escritórios vazios. Obviamente, isto é um paradoxo em relação ao resto do mundo, portanto ou estamos atrasados ou realmente somos um nicho próprio. Provavelmente somos um nicho em que realmente há muita procura para escritórios. Mas sim, mesmo assim é muito diferente da habitação. Concordo que não há uma luz apagada nas habitações, exceto em edifícios que estão em licenciamento, mas isso é outro tema.

Mas respondendo à pergunta, acho que a habitação, e nós que estamos ligados à habitação no nosso negócio de grupo no development, é um problema que não tem uma só solução e que não é possível solucioná-la instantaneamente. O imobiliário é uma área lenta. É um navio muito grande para navegar pelos mares e que tem de ser ir que ir trabalhando devagar. É preciso é ir criando atenuantes ao problema, e passam obviamente pelos programas de simplificação de licenciamentos e todo o tipo de processos administrativos. E é preciso construir, isso é claríssimo, não há habitação suficiente, não há soluções. É preciso também criar o conceito e as pessoas também entenderem que as áreas que nós temos nas habitações em Portugal são um luxo. Quando temos um T2 que tem 100 ou 120 metros quadrados e temos um problema de falta de habitação no país, isto é um paradoxo em si, porque num edifício onde eu teria hipoteticamente 4.000 metros quadrados 40 T2 com 100 metros quadrados, se eu fizer T2 com 80 metros quadrados eu já consigo fazer muito mais.

É retirar corredores?

É tirar corredores, é se calhar as cozinhas independentes passarem a ser cozinhas abertas, criar áreas um bocadinho mais comprimidas. Mas isto não é para ganhar mais dinheiro, isto é para conseguir simplesmente ajudar a atenuar o problema. Mais oferta, preço baixa ou sobe menos, isto é uma equação bastante simples, não é ‘rocket science’. Por algum motivo, em Espanha as áreas são tão pequenas comparadas com Portugal e portanto também temos que perceber isto, que nós construímos luxo. A qualidade de construção também é um luxo em Portugal.

Tanto o Simplex que veio do governo anterior, como este novo programa de habitação, todos estes programas estão a apontar para o sítio certo, é preciso é depois executar e construir, isso é claríssimo.

O novo Governo apresentou recentemente um programa de habitação. Acha que as medidas estão no caminho certo para ajudar a resolver o problema?

Tirando temas políticos da mesa, tanto o Simplex que veio do governo anterior, como este novo programa, todos estes programas estão a apontar para o sítio certo; é preciso é depois executar. Concordo plenamente que há vários modelos de resolução de problemas que nenhum deles, sozinho, vai resolver tudo e acho que o conjunto todo também não vai resolver. Mas este problema é global, não é só de Portugal. Vamos atenuar este problema e concordo plenamente que faz sentido existirem estes programas. É preciso ainda perceber o que é que vai acontecer às áreas mais quentes como Golden Visas, residentes não habituais.

Têm sentido dificuldades devido a esses temas?

Na área dos escritórios, não. Vemos um equilíbrio a funcionar. Na área do residencial e do nosso negócio development, sentimos realmente uma quebra. Não sentimos uma crise, nem de perto é uma crise, mas sentimos uma quebra quase que diria saudável, contra nós falando, mas não deixa de ser saudável e parece-me que o tema é só habitação. É só realmente injetar mais habitação no mercado. Se pensarmos numa lógica relativamente simplista, qualquer um de nós também pensa, quando vai à procura de trabalho noutra geografia, onde é que eu vou viver e quanto é que vai custar? Se as empresas conseguirem resolver isto elas próprias e há programas, mesmo em termos da área da fiscalidade, que estão agora a adaptar-se melhor às realidades do mundo o tema de eu, como empresa, posso dar habitação ou contribuir para a habitação do meu colaborador sem ser taxado ou sem haver tanta fiscalidade. Parece que isto é o que vai verdadeiramente ajudar, que é uma empresa conseguir apoiar muito melhor um colaborador na sua habitação do que o colaborador sozinho. Portanto, acho que o problema resolve-se com as empresas a terem habitação de alguma forma. Não têm de comprar, não têm que arrendar, podem ter acesso prioritário, podem ser contribuintes para uma construtora, mesmo em termos financeiros. Muitas vezes há empresas que têm cashflow excessivo e que podem.

Estamos até a estudar uma operação desse género para o Maleo Living em que podemos dar prioridade a uma empresa que foi investidora de um projeto. Se investiu, tem direito a realmente ter ‘x’ unidades como prioritárias.

O vosso negócio de escritórios cresceu relativamente rápido, estamos a falar de cinco anos, dos quais dois foram em pandemia. Que tipo de aceleração poderemos ver no projeto da habitação? Estamos a falar de 200 apartamentos no final do próximo ano?

Acreditamos que o Living tem uma capacidade de crescimento muito superior aos escritórios só por uma razão, é uma área que tem falta de habitação, existe falta de oferta. Estamos a trazer um produto diferenciado, com as suas características próprias. O nosso produto não vai resolver o problema, vai ajudar as empresas a ajudar os colaboradores a resolver esse problema, ao mesmo tempo criando este equilíbrio do work-life balance entre trabalho híbrido e remoto. É muito difícil para nós pôr um número. O ciclo imobiliário em termos de construção de um edifício é longo, portanto é difícil dizer se no próximo ano vamos ter mais dez ou mais 1.000 unidades porque aí implica encontrarmos edifícios existentes. Mas numa óptica de pipeline de construção, quer sejamos nós, quer sejam outros developers a aderir a este nosso conceito, acreditamos que centenas de unidades nos próximos dois, três anos é perfeitamente possível. Não vemos motivo para não acontecer. Sentimos a procura e sentimos os nossos clientes a procurar este tipo de produto.

Voltando aos escritórios, disse que, apesar das aparências, é um enigma que Lisboa tem bastante ocupação, embora tenha havido bastante construção nos últimos anos. A Maleo têm sete centros. Estão a pensar em mais?

Isto leva-nos a um tema um bocadinho mais macro sobre o que é o produto do flexible offices versus serviçed offices, versus offices. No final do dia estamos a falar de locais para as empresas trazerem as suas pessoas, para trabalhar, para colaborar, para estar. Se pensarmos assim e pensarmos que a nível global, as empresas, as grandes empresas inclusive, estão a virar-se cada vez mais para o mercado do flexible office e não querem ter contratos muito longos ou pelo menos parcialmente, não querem. Podem ter uma sede e os satélites já são flexíveis para poderem ter a maleabilidade de redução e aumento. Se pensarmos nisto, o que estamos a sentir no mercado é uma convergência entre o que é o mercado tradicional de escritórios e o que é que são os flexible offices. Se levarmos isto ao extremo, num lado temos o mercado tradicional de arrendamento a dez anos, em que a empresa faz o arrendamento, as obras, toda a temática fiscal, gestão do espaço e por aí fora. No final, esta empresa está a comprar serviços a dez empresas, dez fornecedores diferentes, limpezas, obras, etc. Do lado oposto, vamos esquecer o coworking para esta discussão que é uma indústria à parte. Mas se pensarmos em flexible offices e serviced offices estamos a entregar a mesma coisa que a outra empresa dos dez anos, mas com contratos, vamos supor, de um ano. Portanto temos aqui todo um mundo entre um ano e dez anos e a forma de comprar serviços. Se eu o faço ou se compro empacotado. E o que temos sentido, e diria já há três, quatro anos, é que os ocupantes dos dez anos agora assinam contratos de cinco, às vezes de sete anos com break options mais cedo, e os ocupantes dos flexible offices já não assinam contratos de um ano, já assinam contratos de dois, três, chegam a ir até aos cinco porque querem é o serviço, não é só a flexibilidade. E de repente começamos a ter uma convergência e acredito que vamos chegar a um ponto do mercado em que só se vai falar de offices, não se vai falar de flexible ou não-flexible. Depois é uma questão de termos de contratos. Os developers já começam a incluir vários serviços de valor acrescentado no seu edifício. Isto é muito interessante, apesar de ser concorrente à Maleo não deixa de ser interessante.

A própria Maleo também está a tender para uma área em que não queremos ser só o operador em dois ou três pisos de um edifício ou até num edifício inteiro, queremos ir a um edifício maior e operar o edifício. Ou seja, voltamos ao tema de empresas que querem trazer os seus colaboradores para trabalhar, para colaborar ou para estar. E é isto que a Maleo tem de fazer no edifício, que é assegurar os serviços normais e habituais, segurança, limpeza a zonas comuns, etc. Mas também colocar todas as amenities que nós temos nos nossos centros, colocar nos edifícios que não são nossos centros, que podem depois ter alguns pisos nossos de flexible offices, com gabinetes mais pequenos, médios, etc, mas que permite que todos os outros ocupantes do edifício beneficiem de serviços da Maleo, uns incluídos no próprio custo de condomínio mensal e outros como valor acrescentado e com um custo extra. E se pensarmos nisto na ótica do proprietário aumenta imenso a sua probabilidade de ocupar o edifício.

Com esses conceitos, em que fase do plano de crescimento estão atualmente?

Ao seguirmos essa tendência de operar edifícios como se fossem serviced offices, mas não tendo que ser todos nossos, estamos a reduzir um pouco o nosso risco. A nossa tomada de decisão de abrir um centro Maleo num outro edifício torna-se muito mais leve, porque não precisamos de ter aquele risco todo. O risco sendo reduzido, obviamente a margem também é reduzida, mas a decisão é muito mais rápida e, portanto, a tendência que nós temos é, apesar de continuarmos a abrir centros normais, essa tendência e com esta convergência toda, começarmos a aparecer no mercado com mais edifícios e, portanto, com um crescimento do número de centros e número de workstations e metros quadrados, mas convergindo o nosso modelo com o do tradicional.

Há um caminho a percorrer com proprietários, principalmente com os proprietários de edifícios e alguns que poderemos ser nós a adquirir em que realmente, se o cliente, se o ocupante final, a empresa e os colaboradores conseguirem ter os serviços todos integrados, nós estamos disponíveis para fazer crescer este modelo muito rapidamente. Somos muito ágeis na tomada de decisão, muito rápidos a executar e, portanto, conseguimos fazer um crescimento rápido e com apoio mútuo com o proprietário para abrir muitos centros ou muitos edifícios.

O último centro foi aberto em 2022. Quando será o próximo?

Neste momento, em Lisboa, não temos nenhum programado, e por natureza e olhando para o crescimento dos nossos clientes que estão in house, que é uma coisa que também fazemos, o que parece é que a seguir ao Porto ainda virá um para Lisboa, mas que será por trabalho conjunto com um cliente que precise de crescer e que já não tenha espaço no centro onde esteja e vamos abrir algo quase propositado para aquele cliente. Neste momento não temos planeado nenhum específico em Lisboa.

Como é que está a vossa lista de clientes? Quais são os próximos? Como é que vai a atração de empresas de fora para Portugal?

Estamos agora em junho de 2024, no início de 2023 sentimos um slowdown bastante claro. Veio de uma mistura entre taxas de juro e os mercados bolsistas e, principalmente, venture capital [capital de risco] de fora. Uma boa componente dos nossos clientes tem algum tipo de ligação a tech ou venture capital. Sentimos esse abrandamento, claramente as políticas de workplace das empresas também adaptarem-se mais uma vez ao híbrido. Houve um abrandamento, mais claro para o final do ano. Adaptando o nosso negócio, mais focado em mais serviços diferenciados, tivemos um aumento de faturação e conseguimos terminar o ano até superando ligeiramente o objetivo. Foram 11 milhões de euros no ano de 2023, em faturação. Esta é uma empresa que tem crescido em média 50% por ano.

Estamos atualmente com uma ocupação de cerca de 85%. Agora é preciso interpretar estes números, que é a mesma coisa com todo o mercado, que é o facto de eu ter um espaço contratado por um cliente, não queira dizer que os seus colaboradores estão a usar os espaços. O que nós estamos a medir agora é exatamente isto, qual é o nível real de utilização dos espaços? E se as pessoas estão lá e quantas pessoas lá estão. E o que temos sentido é uma volatilidade enorme, meses em que sentimos que o híbrido está a abrandar e as pessoas estão a voltar ao escritório e depois de repente sentimos um decréscimo muito grande. Trabalhamos com os clientes para ajudá-los a trazer as pessoas de volta para o escritório e isto é uma atividade até interessante.

Estão a conseguir? Qual é neste momento a linha da frente nessa batalha?

Com toda a honestidade, ninguém sabe. Eu leio muito sobre o assunto, assunto que obviamente nos diz muito e temos grandes experts mundiais a defender uma teoria, outros grandes experts a defender outra. Nós, como empresa, temos a nossa e sendo uma empresa operacional, obviamente temos as pessoas a trabalhar fisicamente cá na medida obviamente possível. Nós temos acesso a muitos dados, o nosso portfólio de clientes tem cerca de 3.000 pessoas, ou seja, há 3.000 pessoas que nós servimos entre aspas diariamente, ou que poderemos servir diariamente. Mas nenhum dos nossos clientes consegue dizer isto. O que nós fazemos é trabalhar com eles e daí termos crescido imenso o negócio de reuniões e eventos. Atrair colaboradores para voltar ao escritório tem uma mistura de work, hospitality, social, há toda uma mistura e eu acredito que não há uma solução exata. Isto vai variando. Grandes empresas multinacionais têm políticas muito dispersas, muito diferentes. Temos aquelas que dizem no mínimo dois dias por semana no escritório e outras dizem máximo dois dias por semana no escritório.