A garantia pública destina-se a jovens entre os 18 e os 35 anos que pretendam adquirir a sua primeira habitação própria permanente. Os candidatos têm de cumprir cumulativamente vários requisitos:

• Ter domicílio fiscal em Portugal;
• Auferir rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS (80 mil euros de rendimento coletável anual);
• Não ser proprietário de qualquer outro imóvel habitacional;
• Nunca ter usufruído anteriormente desta garantia do Estado;
• Ter a situação fiscal e contributiva regularizada.

Não. A garantia pública tem o intuito de ajudar a viabilizar o financiamento de um prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano em transações até 450 mil euros. Este limite aplica-se ao valor mínimo entre o preço de aquisição e o valor da avaliação do imóvel.

O Estado garante até 15% do valor da transação do imóvel. Por exemplo, numa casa de 200 mil euros, a garantia do Estado pode ir até 30 mil euros. No entanto, esta percentagem é ajustada proporcionalmente se o banco financiar menos de 100% do valor da transação.

Não. A garantia do Estado funciona como uma fiança. Isto significa que o Estado se torna fiador do jovem comprador perante o banco, responsabilizando-se pelo pagamento de até 15% do valor do empréstimo caso o jovem entre em incumprimento.

Esta garantia permite assim aos bancos concederem financiamento até 100% do valor do imóvel, contornando assim a recomendação do Banco de Portugal que limita o rácio de financiamento (loan-to-value) a 90% para habitação própria permanente.

Não necessariamente. Esta medida tem o objetivo de “ajudar” os jovens que não têm poupanças disponíveis para darem como entrada de um crédito à habitação e que, por isso, muitas vezes recorrem a um crédito pessoal que apresenta taxas mais elevadas que as oferecidas nos créditos à habitação, para garantir esse dinheiro.

Em comparação com esses casos, a garantia permite uma poupança sobre o capital em falta. No entanto, como assume um financiamento a 100%, resultará sempre numa prestação mais elevada face a um crédito à habitação com financiamento a 80%, 85% ou 90%.

Não. A garantia pública permite apenas salvaguardar a totalidade do financiamento do crédito à habitação desde que os mutuários cumpram os restantes requisitos, nomeadamente em matéria de taxa de esforço.

Isto significa que, segundo a medida macroprudencial do Banco de Portugal referente à DSTI — que não sofreu qualquer alteração –, o rendimento líquido dos mutuários não poderá exceder 50% da totalidade das prestações dos créditos que tenham.

Segundo uma análise do ECO, esta situação faz com que a garantia pública não dispense a entrada para a compra de casa em 70% dos municípios mais populosos.

A garantia do Estado tem uma duração de dez anos, contados a partir da data de celebração do contrato de crédito à habitação. No entanto, a garantia extingue-se antes desse prazo se o mutuário cumprir antecipadamente todas as suas obrigações perante o banco.

Não, a adesão dos bancos é voluntária. As instituições de crédito têm 30 dias após a entrada em vigor da portaria para aderirem ao protocolo com o Estado. Depois disso, dispõem de mais 60 dias para implementarem os procedimentos necessários.

Sim, o montante máximo de garantias a conceder pelo Estado será definido por despacho do Ministro das Finanças. Este montante será depois repartido pelos vários bancos aderentes, cabendo depois a cada intermediário financeiro gerir esse montante da forma que entender.

No entanto, a portaria destaca que as instituições aderentes ao Protocolo podem solicitar à Direção-Geral do Tesouro e Finanças (DGTF) — entidade que irá prestar a garantir pública — um reforço do montante da garantia de carteira que lhes foi concedido, “se justificadamente previrem a possibilidade do esgotamento do montante inicialmente concedido, o qual se encontra dependente de autorização através de despacho do membro do Governo responsável pela área das Finanças.”

Numa situação de incumprimento do contrato do crédito à habitação, o banco pode acionar a garantia do Estado. Neste caso, o Estado terá de pagar ao banco até 15% do capital em dívida. Posteriormente, o Estado fica sub-rogado nos direitos do banco e pode tentar recuperar esse montante junto do(s) mutuário(s) do empréstimo à habitação.

Sim, é possível transferir o crédito para outro banco sem perder a garantia do Estado, desde que o novo banco também tenha aderido ao protocolo e disponha de plafond para acomodar esta transferência.

Em caso de venda do imóvel, a garantia do Estado só caduca quando o banco emitir o distrate da hipoteca ou der o seu consentimento expresso para a transmissão do imóvel.

Sim, é possível fazer amortizações antecipadas. Nestes casos, a garantia do Estado reduz-se proporcionalmente ao montante amortizado.

A garantia pública para apoiar os jovens a comprarem a primeira casa já está tecnicamente em vigor desde 28 de setembro de 2024, data em que entrou em vigor a portaria que a regulamenta. No entanto, na prática, os jovens terão de esperar mais alguns meses para poderem usufruir desta medida.

Isto porque os bancos têm 30 dias a partir da entrada em vigor da portaria para aderirem ao protocolo com o Estado, ou seja, até 28 de outubro. Depois disso, as instituições bancárias dispõem de mais 60 dias para implementarem os procedimentos necessários. Assim, é provável que a garantia pública só possa ser acionada no início de 2025.

A garantia pública estará disponível para contratos de crédito celebrados até 31 de dezembro de 2026. No entanto, este prazo poderá ser prorrogado após avaliação do impacto da medida.

Não, a garantia do Estado está isenta de comissão de garantia. No entanto, os jovens terão de suportar os custos normais associados à contratação de um crédito à habitação, como os emolumentos do registo predial e as comissões bancárias habituais.