Garantia pública foi responsável por 13% do crédito à habitação no primeiro trimestre

A garantia pública no crédito à habitação jovem começa a ganhar tração no mercado. No primeiro trimestre, apenas três meses após o seu lançamento, o mecanismo que permite aos jovens até aos 35 anos financiar a totalidade do valor da casa representou 9% do número de contratos e 13% do montante total dos novos contratos de crédito à habitação no primeiro trimestre, segundo dados divulgados esta quarta-feira pelo Banco de Portugal no seu Relatório de Estabilidade Financeira.

O documento revela também que as instituições bancárias que aderiram ao protocolo para aceder à garantia do Estado já utilizaram 10% do montante máximo disponível entre janeiro e março. “No entanto, a utilização da garantia variou entre instituições; algumas usaram mais de 30% do limite atribuído, enquanto outras não chegaram a 5%”, destaca o Banco de Portugal.

Apesar destes números, Clara Raposo, vice-governadora do Banco de Portugal, refere que “ainda é cedo” para tirar conclusões do efeito da garantia pública, em função de ainda serem poucos os dados conhecidos.

A garantia pública, que entrou em vigor em janeiro, permite que o Estado atue como fiador dos jovens até 35 anos na compra da primeira habitação própria permanente, garantindo até 15% do valor da transação. Este mecanismo foi criado para facilitar o acesso ao crédito a 100% para jovens que, apesar de terem rendimentos suficientes para pagar a prestação mensal, não conseguem reunir o capital necessário para a entrada inicial.

A análise do Banco de Portugal revela que a taxa de esforço (rácio DSTI) dos mutuários que recorreram à garantia é, em média, 6 pontos percentuais superior à observada no conjunto das novas operações de crédito à habitação.

Segundo dados do Banco de Portugal, as áreas metropolitanas lideram claramente a utilização deste apoio estatal. A maioria dos imóveis adquiridos ao abrigo deste regime localizou-se nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, destacando-se os concelhos de Sintra, Vila Nova de Gaia e Seixal como os mais procurados. Um sinal claro de que a garantia está a responder a uma necessidade em zonas onde o valor das casas é mais elevado.

Os números do Banco de Portugal mostram ainda que o valor médio das casas compradas com garantia pública é significativamente mais elevado. O montante médio dos contratos com garantia atingiu 190 mil euros, superior aos 173 mil euros dos contratos de mutuários elegíveis que não recorreram à garantia. Este diferencial sugere que a medida está a permitir aos jovens aceder a habitações de valor mais elevado.

Um dado particularmente relevante é o perfil financeiro destes créditos. Os empréstimos com garantia pública registaram um rácio loan-to-value (LTV) médio de 99%, com 89% destes contratos a apresentarem um LTV de 100% — o que significa que o acesso à garantia está a ser feito pelo seu limite máximo. “Nos restantes mutuários elegíveis sem garantia, o rácio manteve-se estável e inferior, em torno de 83%”, revela o regulador, sublinhando que “o rácio subiu de 68% para 72%, entre julho e agosto de 2024, mantendo-se estável até ao final de 2024, antes da entrada em vigor do regime da garantia.”

Garantia pública está a ser procurada mais por jovens com rendimentos mais elevados

Outro aspeto relevante é a taxa de esforço destes jovens compradores. A análise do Banco de Portugal revela que a taxa de esforço (rácio DSTI) dos mutuários que recorreram à garantia é, em média, 6 pontos percentuais superior à observada no conjunto das novas operações de crédito à habitação e dois pontos percentuais acima da dos mutuários elegíveis que não recorreram à garantia. Isto reflete não só os montantes mais elevados dos empréstimos, mas também o facto de os jovens terem, tipicamente, rendimentos mais baixos no início da carreira.

Estes empréstimos têm também prazos mais longos. A maturidade média dos contratos com garantia ascendeu a 37 anos e oito meses, quase seis anos acima da média do total dos contratos à habitação. Esta extensão do prazo é uma forma de tornar as prestações mensais mais acessíveis.

Os dados do Banco de Portugal indicam que os mutuários que recorreram à garantia têm, em média, rendimentos mais elevados do que os jovens que obtêm crédito sem recurso a este mecanismo.

Contrariamente ao espírito e ao princípio da garantia pública, não são os jovens com menores rendimentos que mais estão a utilizar este apoio estatal. Os dados do Banco de Portugal indicam que os mutuários que recorreram à garantia têm, em média, rendimentos mais elevados do que os jovens que obtêm crédito sem recurso a este mecanismo.

De facto, os dois primeiros quintis de rendimento (os 40% com rendimentos mais baixos) têm uma representatividade 5 pontos percentuais inferior neste regime quando comparados com os mutuários elegíveis que não utilizaram a garantia, mostram os dados do Relatório de Estabilidade Financeira.

Quando são apenas considerados os mutuários elegíveis para a garantia — jovens até 35 anos, residentes em Portugal, sem histórico de crédito à habitação e que adquirem casa até 450 mil euros –, os dados do Banco de Portugal revelam que 59% dos contratos não recorreram à garantia. Isto sugere que muitos jovens, mesmo tendo a possibilidade de utilizar este apoio, optam por dar uma entrada inicial, possivelmente para reduzir o montante do empréstimo e, consequentemente, os encargos mensais.