Arrenda-se a Constituição

A evolução do mercado da habitação em Portugal nos últimos 100 anos conta-se em cinco pontos:

1. O congelamento das rendas já vem desde os tempos da Implantação da República e provocou, até aos dias de hoje, grandes distorções e entropias no mercado. O congelamento continuou durante a Primeira Grande Guerra, manteve-se com Sidónio Pais, foi renovado com o Estado Novo, chegou à Democracia até que, em 2012, Assunção Cristas liberalizou o aumento das rendas, embora colocando um travão a ações de despejo e a aumentos para inquilinos com mais de 65 anos. Já com este Governo, o período de transição das rendas antigas passou para 2020.
2. O congelamento, como ilustrou bem António Costa, transformou as grandes cidades como Lisboa num ‘donut’: as margens cresciam e o centro esvaziava-se.
3. O congelamento definhou o mercado de arrendamento e o crédito fácil da banca durante anos fez disparar a compra de casas, tornando Portugal num país de proprietários (e endividados).
4. A crise de 2008 fechou a torneira da banca. A venda de casas caiu a pique e o arrendamento tradicional despontou.
5. Com as Primavera Árabe, o turismo explodiu em Portugal e a reabilitação substituiu a construção. O alojamento local começou a canibalizar o alojamento tradicional. E as rendas disparam.

É no ponto 5 que nos encontramos, num mercado bipolar, onde convivem rendas ridiculamente baixas, herança dos 100 anos de congelamentos, e rendas estupidamente elevadas que estão a afastar os locais dos centros das cidades. O ‘donut’ de Costa transformou-se numa Bola de Berlim.

É neste contexto que o Governo vai lançar a Nova Geração de Políticas de Habitação, um pacote ambicioso:

• O arrendamento acessível, de adesão voluntária, é dirigido para a classe média que já não aguenta pagar a subida das rendas do ponto 5. Em troca de benefícios fiscais, os proprietários baixam em 20% o valor das rendas face à média do mercado.
• O arrendamento de longa duração em que o Governo baixa a taxa liberatória de 28% para quem alugue casa por mais de dez anos.
• O programa direito primeiro, virado para os mais pobres, em que o Governo tentar melhorar as condições de habitabilidade das casas.
• E, finalmente, o chave na mão, que tem como objetivo promover a mobilidade num país onde 70% dos habitantes tem casa própria e não consegue aceitar um emprego longe de casa porque não tem como pagar duas.

Entre as medidas mais simbólicas deste Programa, que se cruza com a nova Lei de Bases da Habitação que está a ser coordenada por Helena Roseta, existem duas medidas que têm provocado alguma polémica:

1. O arrendamento vitalício em que os inquilinos com 65 ou mais anos vão ter direito à renovação garantida ad aeternum dos contratos de arrendamento, desde que tenham vivido durante 25 anos nesse imóvel.
2. O resgate de casas devolutas para as colocar no mercado de habitação. Na prática, o Estado retira a casa desocupada ao proprietário por um período determinado, reabilita-a, coloca-a no mercado de arrendamento e paga ao proprietário uma compensação, durante esse período, pelo uso do imóvel.

Estas duas medidas, apesar de bem intencionadas, levantam vários problemas: Ao contrário das outras não são voluntárias, colocam os proprietários a fazer política social no lugar do Estado e parecem violar vários princípios constitucionais: o da proporcionalidade, o da confiança e o da igualdade.

É verdade que o artigo 65º da Constituição diz que “todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação” e que incumbe ao Estado “programar e executar uma política de habitação” e ainda ter uma “política tendente a estabelecer um sistema de renda compatível com o rendimento familiar”.

O que o Estado não pode é cumprir os preceitos do artigo 65 à custa do artigo 62 sobre o Direito de Propriedade Privada que diz que “a requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efetuadas com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnização”.

Helena Roseta veio dar esta explicação, no caso das expropriações: “A pessoa não perde a propriedade, que é requisitada por um determinado prazo, recebe uma indemnização, que pode ser uma renda, e, quando acaba a requisição, volta a ter a propriedade”.

Esta justificação tem vários problemas:

1. Se uma pessoa alberga em casa um inquilino com 65 anos, e se ele só morrer ao 85 anos, o proprietário fica mais 20 anos sem a casa. A somar aos 25 anos que já lá vivia, são 45 anos sem a casa. Se tiver o “azar” de apanhar um idoso que respire saúde e viva até aos 100, ficará mais 25 anos sem a sua habitação. Se isso não é perder a propriedade, o que será?
2. Roseta diz que a pessoa recebe “uma indemnização, que pode ser uma renda”. Desde quando é que pagar a alguém uma renda é uma “justa indemnização” por uma expropriação? Então todos os proprietários que arrendam casa no mercado estão a ser indemnizados pelos inquilinos?
3. Por fim, Helena Roseta diz que “quando acaba a requisição, volta a ter a propriedade”. Então mas não começou a frase a dizer que “a pessoa não perde a propriedade”?

Por este caminho, mais vale arrendar a Constituição. Pode ser que ajude a dinamizar o mercado.