Os exemplos educativos de Robles e Costa

A penúltima capa do Jornal Económico fez-se do título “Vereador do Bloco ganha milhões com prédio em Alfama”. Estava assim lançada a polémica em torno de Ricardo Robles e do seu meio prédio em Alfama. Passada essa eternidade que é uma semana – na nova taxonomia cronométrica das redes sociais – parece-me que vale a pena fazer a reflexão que Pollyanna faria a propósito deste caso. Ou seja, encontrar-lhe as coisas boas. Já quando em Maio foi notícia que António Costa havia vendido um apartamento no Rato pelo dobro do preço pelo qual o comprara um ano antes, tinha ficado muito contente. É que estes casos práticos ajudam bastante na compreensão de conceitos e de ideias sofisticados, complexos e difíceis de apreender.

Durante meses, fomos inundados com artigos sobre a valorização de imóveis nos centros de Lisboa e do Porto. E, durante esses meses, eu chamei a atenção que aquelas variações relativas de dois dígitos necessitavam de ser contextualizadas. Porque não é justo estar a comparar o preço de uma casa onde só moravam pombos (e mesmo assim sem grande dignidade) com a sua versão reabilitada, idealizada por um arquitecto (cujo trabalho é suposto acrescentar valor), combinando o charme do pé direito de três metros encimado por um tecto trabalhado com as comodidades da habitação do século XXI.

Mas as minhas tentativas didácticas foram inglórias. Felizmente, o nosso primeiro-ministro fez obras na casa do Rato antes de a transacionar e automaticamente ficou para muita gente facilitado o entendimento de que a diferença entre preços de venda e de compra não correspondia ao lucro obtido, porque era necessário deduzir o investimento feito no embelezamento do imóvel. E que, portanto, a referência a uma mais-valia de 100% era absurda. Eu agradeço.
Tal como agradeço a Ricardo Robles o exemplo educativo que proporcionou. Foi muito útil. Desde logo, para uma clarificação conceptual entre o que é despejar inquilinos e negociar com eles as suas condições contratuais de arrendamento, no que se inclui fazê-los desocupar o sítio onde viviam.

Neste ponto, havia sido Adolfo Mesquita Nunes mais insistente que eu, explicando que a não renovação de contrato está prevista na lei desde 1990, algo que também Fernanda Câncio esclareceu. Desconhecendo a história dos inquilinos da Rua do Terreiro do Trigo, Adolfo Mesquita Nunes recorreu a um material em desuso: gráficos. Através deles procurou mostrar que os despejos são uma realidade ultraminoritária, justificada essencialmente pelo não pagamento de rendas. Mas já se sabe que informação estatística não convence ninguém. Uma narrativa é um recurso pedagógico muito mais útil. Afortunadamente, Adolfo Mesquita Nunes dispõe agora de um caso prático com que ilustrar a distinção que tanto procurou elucidar. E provavelmente as pessoas alcançarão sem dificuldade o que ele quer dizer.

Já eu posso deixar a “mania das tulipas” para explicar em que consiste a especulação, outro conceito que estava a provar ser de árdua intelecção. Tantas palavras gastei para tentar fazer compreender que a especulação implica subida de preço, mas uma subida de preço, por muito impressionante que seja, não implica que estejamos a assistir a um fenómeno especulativo.

A distinção entre investimento e especulação está longe de ser simples. Para explicar a diferença, eu costumava socorrer-me de um artigo de Christopher Knittel e de Robert Pindyck na American Economic Review; escreveram eles “podemos ser claros sobre o que a especulação não é: uma mudança nos fundamentos”. Ora, no caso do mercado imobiliário, baixas taxas de juro, crescimento económico, vistos gold, turismo, regime de residente não habitual, nova lei do arrendamento urbano ou modificação das preferências são isso mesmo, uma alteração dos fundamentos.

Em particular, contribuíram para o aumento da procura de casas nos centros de Lisboa e do Porto. Tratando-se de zonas onde a possibilidade de aumentar a oferta de casas é limitada (embora se possa sempre – ou nem sempre – elevar o prédio em mais um andar), o resultado do livre funcionamento do mercado era óbvio: subida do preço.

Agora posso recorrer também às palavras de Mariana Mortágua. Ela terá sido, na minha opinião, um pouco menos eloquente que os dois autores citados, mas frisou bem e repetidamente que Ricardo Robles não agiu como um especulador, ele apenas quis praticar o preço de mercado.

E, por falar em preço de mercado, deixem-me acrescentar uma outra tecla em que bati repetidas vezes e que esta história exemplifica na perfeição: os valores pedidos quando se coloca uma casa à venda não correspondem necessariamente ao montante pelo qual ela acaba transaccionada. Nem me vou reportar às notícias feitas de uma ida rápida a um site imobiliário para escolher o maior outlier que lá estivesse e extrapolação a partir dele. Estou mesmo a pensar na utilização dos índices da Confidencial Imobiliário, que inúmeras vezes sugeri que fossem comparados com os dados do INE, agora disponíveis.

Não é que a Confidencial faça um trabalho pouco sério; de modo algum. Mas ela cria estatísticas a partir da informação que as mediadoras lhe fazem chegar e estas comunicam os preços dos anúncios, ao passo que os dados do INE resultam de um protocolo com a Autoridade Tributária, traduzindo por isso os valores acordados para a venda/compra (além de que, numa altura em que o mercado imobiliário está em alta, é muito provável que boa parte dos negócios não passe por uma agência imobiliária).

Ora, acontece que o mercado imobiliário tem características particulares. Cada habitação é, no limite, única. Sendo num prédio, podem existir outras com os mesmos acabamentos, a mesma área, a mesma disposição; mas não estarão no mesmo andar ou no mesmo lado, não têm exactamente a mesma localização, e isso faz diferença. Existem, naturalmente, muitos substitutos próximos, mas isso não obsta a que as transacções de imóveis se assemelham bastante a leilões. E, por isso, quem está a vender uma casa costuma pedir um valor demasiado alto para induzir uma negociação que revele o mais alto preço de reserva.

Apesar desta minha tentativa de optimismo na senda da personagem criada por Eleanor Porter, a verdade é que estou pouco confiante que este caso possa servir para que os aspectos que referi se tornem, finalmente, perceptíveis. Vivemos tempos de posições extremadas e debate empolado. Nesse clima, já não é a mensagem a determinar a sorte do mensageiro, é este que define o acolhimento que aquela terá. Em política, a coerência parece um exercício impossível.

Nota: Vera Gouveia Barros escreve segundo a ortografia anterior ao acordo de 1990.

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