“Esperamos comprar mais um centro comercial este ano”

O fundo imobiliário CA Património Crescente passou pela primeira vez a fasquia dos 1.000 milhões de euros sob gestão em 2022. Ao leme da gestão do maior fundo de investimento imobiliário nacional está Luís Henriques, que ao longo da última década foi capaz de oferecer aos mais de 22 mil subscritores do fundo ganhos médios anuais de 4,03%, mais de três pontos percentuais acima do desempenho médio dos fundos imobiliários abertos, mesmo seguindo uma estratégia de investimento mais conservadora que os seus pares.

Apesar do bom desempenho e dos vários prémios que o CA Património Crescente tem arrecadado ao longo da última década, em 2022, pela primeira vez em cinco anos, o CA Património Crescente não figurou entre os três fundos imobiliários abertos mais rentáveis do ranking da APFIPP.

Um nível de liquidez e uma vacancy rate acima da média dos últimos anos penalizaram o desempenho do fundo, que mesmo assim foi capaz e gerar ganhos de 4,82% no ano passado, ficando em linha com a taxa de rendibilidade média de 4,89% do setor.

Em entrevista ao ECO, o gestor do CA Património Crescente reflete sobre a gestão do fundo no ano passado, aborda a estratégia para 2023, que passará pela aquisição de mais um centro comercial, e fala sobre as perspetivas de crescimento além-fronteiras através de uma aposta cada vez maior no mercado espanhol. _{(Pode ler toda a entrevista em texto corrido ou saltar para cada um destes temas carregando no link respetivo).}

Se antes nos apareciam oportunidades para supermercados com contratos longos com yields de 4,5%, essas coisas deixaram de aparecer. O normal é que agora as yields venham a subir de forma a acompanhar a inflação.

No ano passado, o CA Património Crescente passou pela primeira vez a barreira dos 1.000 milhões de euros de volume da carteira. A conquista dessa marca trouxe alguma mudança na gestão do fundo?

Tem havido algumas mudanças, mas tem sido “business as usual”. Entrou uma pessoa para a administração como responsável pelo investimento e reforçamos a equipa de asset managers. Os factos cruzam-se temporariamente, mas não se pode atribuir uma correlação total entre termos chegado aos 1.000 milhões de euros de ativos sob gestão e estas alterações na estrutura do fundo.

Nos últimos 10 anos, o fundo apresenta uma rendibilidade média anual de 4,03%. Em 2022 teve um desempenho superior a esta média, de 4,82%. Quais foram as principais causas para este resultado?

Não há um imóvel em particular, desde logo por o fundo ter uma carteira de 1.100 milhões de euros. Se formos ver por setores, nota-se que a logística está a ter um desempenho muito superior ao que costumava ter e isso também se reflete em termos de avaliações. Mas a rendibilidade que obtivemos em 2022 ficou mais ou menos em linha com o que perspetivávamos no início do ano.

No entanto, os ganhos alcançados ficaram abaixo da taxa média de inflação (7,8%).

Os movimentos cíclicos do imobiliário tendem a ser mais lentos que a inflação. Começamos com uma inflação perto de 0% e acabamos como sabe. Os ciclos imobiliários são muito mais longos e não conseguem assimilar as variações de um ano tão rapidamente. É natural que os negócios que se façam no futuro reflitam essa subida de preços.

Se antes nos apareciam oportunidades para supermercados com contratos longos com yields de 4,5%, essas coisas deixaram de aparecer. O normal é que agora as yields venham a subir de forma a acompanhar a inflação. Mas isso é para negócios novos e não para o que já temos.

Normalmente, no final do ano aparecem boas oportunidades de negócio. E muitas vezes, por uma razão ou outra, os negócios acabam por não acontecer. (…) Dos cinco negócios que tínhamos em curso e que contávamos realizar no fim de 2022, acabámos por concretiza apenas três.

A não ser que façam uma atualização das rendas.

Mas quanto à atualização das rendas o Estado colocou um travão.

Em 2020, por conta da pandemia que obrigou ao fecho dos 11 centros comerciais que o fundo tem em carteira, só com estes ativos tiveram perdas de quase 20 milhões de euros. Estas perdas já foram totalmente recuperadas?

Voltámos à velocidade cruzeiro, mas não se pode dizer que foram totalmente recuperadas. Em termos de avaliação dos ativos provavelmente até foram, mas em termos de rendas que foram perdidas não se recuperaram completamente.

O fundo terminou o ano também com um nível de liquidez superior à registada no ano anterior (13,2% vs. 8,5%). Porquê?

Normalmente, no final do ano aparecem boas oportunidades de negócio. E muitas vezes, por uma razão ou outra, os negócios acabam por não acontecer. E isso pode fazer mexer muito esse rácio.

Foi isso que sucedeu no ano passado com o fundo?

Sim. Por exemplo, dos cinco negócios que tínhamos em curso e que contávamos realizar no fim de 2022, acabámos por concretizar apenas três.

Considera que este aumento de liquidez teve um pacto significativo para que pela primeira vez em cinco anos o CA Património Crescente não ter ficado entre os três melhores fundos da sua categoria (aberto de acumulação) no ranking da APFIPP?

Tem sempre: quanto mais liquidez menos rendibilidade.

De acordo com a carteira de dezembro, grande parte desta liquidez estava aplicada em depósitos a pagarem 0%. Não há alternativas melhores no mercado?

Ultimamente temos atuado nesse sentido, através do investimento em Bilhetes do Tesouro. É uma aposta recente, iniciada em 2022, e que é para continuar. No entanto, é importante salvaguardar a “bolsa natural” para resgates que tem de lá estar sempre.

De quanto é essa bolsa de segurança?

Diria que pelo menos 3% totalmente líquidos.

Portefólio de centros comerciais vai crescer em 2023

Com um peso de quase 30% na carteira, os centros comerciais são os principais ativos do CA Património Crescente. E são também os imóveis que oferecem as yields mais elevadas ao fundo e, por isso, Luís Henriques revela que após dois anos sem comprar qualquer centro comercial, voltará a fazer um investimento este ano neste setor, acrescentado mais um espaço ao atual portefólio de 11 centros comerciais que detém.

No final de 2021, o fundo detinha 137 imóveis em carteira. Quantos ativos tinham no final do ano passado?

Tínhamos 145 imóveis. Comprámos 17 e vendemos nove ativos.

Qual foi a maior alienação do fundo em 2022?

Foi a venda de uma clínica num negócio de cerca de cinco milhões de euros.

Não me lembro de ter encontrado um centro comercial com uma yield abaixo de 6%. O próprio mercado assimila isso, o que de certa forma implica risco.

Em 2021 os centros comerciais eram o principal ativo do fundo, com um peso de 29,2% dos ativos. Depois de em 2020 terem investido quase 130 milhões de euros na compra de cinco centros comerciais e nos dois anos seguintes não terem comprado nenhum, esperam voltar a investir nestes ativos este ano?

Esperamos comprar mais um centro comercial. Não é que tenhamos alguma coisa na calha, mas contamos fazer um investimento, provavelmente no segundo semestre.

Em Portugal?

Sim, em Portugal.

Dos 11 centros comerciais que têm em carteira, qual é o espaço que oferece yields mais elevadas?

Em relação ao preço de aquisição diria que é o Coimbra Retail Park, que acaba por ser o primeiro que comprámos em 2016, e que oferece uma yield entre 8% e 9%. Ao contrário do que sucede em outros centros comerciais, neste é raro haver uma loja livre. Os outros centros comerciais têm yields mais baixas, mas não andam muito longe.

Os centros comerciais são os imóveis que têm em carteira que oferecem as yields mais elevadas?

Sim, pode dizer-se que sim. É o género de ativo que quando analisamos oportunidades não me lembro de ter encontrado um centro comercial com uma yield abaixo de 6%. O próprio mercado assimila isso, o que de certa forma implica risco e, mais que isso, exige uma gestão muito ativa para garantir uma baixa vacancy rate.

O ano de 2022 marcou o regresso à velocidade cruzeiro dos centros comerciais, que foi claramente o setor mais afetado pela pandemia.

Em dezembro do ano passado, 6,25% dos imóveis que tinha em carteira não estavam arrendados. É uma taxa muito baixa em comparação com a média dos fundos imobiliários abertos, mas acima dos 5,45% um ano antes. Qual é a vossa perspetiva para este ano?

Tivemos um revés com um imóvel de escritórios, que é um edifício com um valor relativamente significativo, que estava arrendado a uma só entidade que acabou por sair e isso vai-se refletir um bocado na rendibilidade do fundo. Mas acho que o reforço que fizemos na equipa no que toca a asset managers setoriais vai começar a notar-se positivamente.

No relatório e contas de 2021 perspetivava para 2022 que ocorresse uma retoma do setor do retalho, sobretudo dos centros comerciais, e que acabou por se concretizar. Quais são as vossas perspetivas para este ano?

O ano de 2022 marcou o regresso à velocidade cruzeiro dos centros comerciais, que foi claramente o setor mais afetado pela pandemia. Para 2023, a logística está forte. Há uma grande aposta na construção de imóveis orientados para a logística. É um setor que está muito forte. O resto vamos ver.

E o setor dos escritórios, que continuam a ser o segundo principal ativo do CA Património Crescente?

As estatísticas revelam que 2022 foi o ano com o maior takeover de sempre. No entanto, o lado menos positivo é que os escritórios com áreas grandes (com mais de 5 mil metros quadrados), que antes eram tomados por multinacionais que exigiam ‘capital humano intensivo’, com a continuação da adoção do teletrabalho está a ter um grande impacto na procura destes ativos.

Antecipam uma desvalorização dos imóveis em 2023?

Acho que é natural haver uma correção, desde logo porque o investimento imobiliário viveu um período de ouro nos últimos anos por termos anos de inflação praticamente nula. Mas a nossa maior preocupação será dar o melhor acompanhamento aos nossos inquilinos para que a relação corra pelo melhor e que o negócio deles esteja bem, porque é a nossa garantia de receber as rendas.

Aposta no mercado espanhol com margem para duplicar em cinco anos

Luís Henriques revela que os ativos espanhóis pesam cerca de 75 milhões de euros na carteira do CA Património Crescente, representando cerca de 5% da carteira. Mas para o próximo quinquénio o objetivo é duplicar essa percentagem. “Haja oportunidades”, refere o gestor, salientando que caso isso não aconteça o investimento será canalizado para o mercado nacional.

Espanha tem sido uma aposta desde 2021, que arrancou com a aquisição de um portefólio de 10 supermercados. A exposição ao mercado espanhol aumentou em 2022?

Sim, fizemos algumas aquisições em 2022 que se traduziram num volume superior ao que fizemos em 2021.

Quanto investiram em Espanha no ano passado?

Investimos cerca de 50 milhões de euros na compra de um portefólio de 10 bombas de gasolina no país Basco e um armazém logístico de uma empresa portuguesa que passou a arrendatária.

Os setores que procuramos em Espanha são os mesmos que procuramos em Portugal.

O que vos atraiu no mercado espanhol?

Diversificar o portefólio e ter uma maior visibilidade. Além disso tem coisas curiosas. Por exemplo, no retalho, cá um Continente ou um Pingo Doce dão um contrato de 15 anos sem breaks, sem pestanejar. Em Espanha é muito raro. O normal é darem um contrato inicial de seis, sete, oito anos e depois renováveis de três em três anos. Nos escritórios verifica-se um movimento inverso: em Portugal é muito raro haver um contrato inicial superior a cinco anos, lá é relativamente banal este prazo ir para os sete a dez anos.

É um mercado em que pretendem continuar a investir?

Acho que sim. Haja oportunidades.

Que ativos gostava de comprar em Espanha?

O mesmo de sempre. É basicamente tudo o que seja produtos de investimento, excluindo habitação: retalho, escritórios, logística e alternativo (saúde, ginásios, etc.). Os setores que procuramos em Espanha são os mesmos que procuramos em Portugal.

Têm outros mercados internacionais em vista?

Não. Para já queremos ficar por Portugal e Espanha.

Quanto pesa a exposição ao mercado espanhol na carteira do fundo e quanto gostaria que representasse nos próximos cinco ano?

Pesa atualmente cerca de 75 milhões de euros, pouco mais de 5% do valor do fundo. Gostava que estivesse acima dos 10% nos próximos cinco ano, mas se não aparecer oportunidades em Espanha e aparecer em Portugal, essa exposição pode ser inferior ao que temos atualmente.