• Especial por:
  • Luís Leitão

5 soluções para baixar a prestação da casa

Amortizar, esticar o prazo, renegociar os seguros e outros produtos bancários, e transferir o crédito habitação são algumas formas que tem ao seu dispor para minimizar o impacto da subida dos juros.

Desde o final do ano passado que as taxa Euribor estão a subir e ninguém sabe até onde podem chegar. Para as famílias com crédito à habitação isso é uma penosa dor de cabeça que se traduz num aumento substancial da prestação da casa.

Há um ano, por exemplo, um crédito à habitação de 100 mil euros, a 30 anos, indexado à taxa Euribor a 6 meses (na altura a negociar nos -0,53%) e com um spread de 1,5%, conferia uma prestação mensal de 320 euros. Hoje, com a Euribor a 6 meses nos 0,67%, a prestação da casa sobe até aos 378 euros. Trata-se de um aumento de 50 euros por mês, o equivalente a mais de duas prestações antigas por ano que tem de ser acomodado no orçamento familiar nos próximos 6 meses até nova revisão da taxa. E o pior é que as más notícias não deverão ficar por aqui.

O período de taxas de juro baixas e negativas que vivemos durante tanto tempo não promete voltar. Pelo contrário. A subida das taxas Euribor nos próximos anos não é mais uma incógnita.

Atualmente, os forward rate agreements (contratos financeiros negociados em mercado secundário que permitem a fixação de uma taxa de juro no futuro e que são utilizados pelos profissionais para antecipar as oscilações das taxas de juro no longo prazo) sobre a Euribor a 6 meses apontam para que já em Novembro a taxa supere a linha dos 1%, possa chegar aos 1,5% até 2026 e em menos de 10 anos esteja a negociar acima dos 2%.

Os próximos anos avizinham-se de grande stress para a carteira das famílias portuguesas. Sobretudo para aquelas que não se precaveram para uma subida das taxas de juro. Porém, não é o fim do mundo. Há uma mão cheia de soluções para reduzir o fardo do crédito à habitação no orçamento familiar.

1. Amortizar o crédito

Há várias formas para baixar a prestação da casa, mas nenhuma é mais eficaz do que reduzir a dívida ao banco.

Por exemplo, se o seu crédito à habitação está indexado à Euribor a 6 meses (atualmente à taxa de 0,67%), carrega um spread de 1,5%, só irá vencer dentro de 20 anos e o montante que ainda deve ao banco ascende a 100 mil euros, uma amortização de 30 mil euros faz com que, imediatamente, a prestação passe de 514 euros para 360 euros.

Porém, é importante também contabilizar o custo desta operação. Tratando-se de um crédito à habitação indexado à taxa variável, obriga ao pagamento de uma comissão de reembolso antecipado que pode ir de 0,5% (no caso dos contratos indexados à taxa variável) a 2% (no caso dos contratos à taxa fixa) sobre o capital amortizado.

A amortização do crédito habitação é assim o melhor investimento que as famílias podem fazer a qualquer momento. Mais ainda quando as taxas se preparam para continuar a subir: além de possibilitar no imediato a redução da prestação e o montante dos juros a pagar ao longo do contrato, alivia imediatamente o orçamento mensal na mesma proporção que o abatimento da dívida. O único inconveniente é que para o fazer necessita de ter liquidez para abater a dívida.

No caso das famílias mais organizadas e “poupadinhas”, este não deverá ser um problema de maior visto que, há mais de dez anos que as taxas Euribor (em todos os prazos) desenharam uma queda a pique, mergulhando inclusive em terreno negativo desde fevereiro de 2016, permitindo aumentar a poupança.

No caso de o mealheiro estar vazio, a solução que deve ser ponderada para amenizar o impacto da subida da taxa de juro passa pelo alargamento do prazo do empréstimo.

2. Estender o prazo

É verdade que adiar para mais tarde a resolução dos problemas não é boa prática. Contudo, no caso do crédito à habitação, ao esticar o prazo do contrato as famílias ganham uma folga no seu orçamento no presente.

Por exemplo, se faltam 20 anos para o seu crédito à habitação ser liquidado e de momento tem 100 mil euros de saldo em dívida, a prestação mensal é de 514 euros, assumindo que está indexado à taxa Euribor a 6 meses (0,67%) e a um spread de 1,5%. Se esticar o prazo do contrato em mais 10 anos, a prestação passa para 378 euros, ou seja, é reduzida em 26,5%.

O revés da medalha de estender o prazo do contrato é que, ao fazê-lo, o saldo final de juros a pagar será maior. Isto significa que, ao aumentar o número de anos do crédito, apesar de se gerar uma maior poupança no presente, no longo prazo o custo global do empréstimo acaba por aumentar, porque o período sobre o qual incidem os juros é alargado.

O processo de alargamento do prazo do crédito habitação está também dependente da idade do titular do crédito. Atualmente, a maioria dos bancos, exige que o contrato termine antes de o seu titular atingir os 75 anos de idade. Todavia, há alguns que admitem ir até aos 80 anos.

3. Negociar novo spread

Os bancos continuam bastante competitivos no mercado do crédito habitação. De acordo com dados do Banco de Portugal, desde julho do ano passado até junho deste ano (últimos dados disponíveis) que o montante de crédito à habitação concedido pelos bancos cresce a um ritmo médio de 4,5% por mês, em termos homólogos. Há mais de 10 anos que não se registava um crescimento desta magnitude.

A forte aposta dos bancos na concessão de crédito à habitação é também sentido no spread que cobram sobre os contratos. De acordo com os preçários das dez principais instituições bancárias (que agregam mais de 95% do mercado de crédito habitação em Portugal), a média do spread mínimo praticado dos novos contratos à taxa variável é hoje inferior a 1%. Segundo o Banco de Portugal, é três vezes inferior ao spread médio dos novos contratos indexados à Euribor a 3, 6 e 12 meses realizados em 2012.

Se o seu contrato de crédito à habitação tiver um spread acima de 1% (se comprou casa entre 2011 e 2018 é muito provável que seja o seu caso) vale a pena escutar o que o mercado tem para lhe oferecer. Uma décima a menos num crédito habitação de 100 mil euros a 30 anos traduz-se numa diferença de 60 euros por ano.

Não fique logo convencido com a primeira proposta que receber. Procure utilizar essa oferta a seu favor pressionando primeiro o seu banco a baixar o spread e depois outros bancos a apresentarem-lhe uma solução ainda mais competitiva.

Entre os preçários recolhidos através do site dos dez principais bancos, o Bankinter é o que mais se destaca, ao apresentar o spread mínimo mais baixo do mercado: 0,9%. Porém, se já está a pensar em correr atrás desta oferta, lembre-se que mais importante do que subscrever uma proposta com o spread mais baixo, é para a taxa anual de encargos efetiva global TAEG (Taxa anual de encargos efetiva global) que deve estar focada a sua atenção, porque é sobre ela que está o custo global do crédito (inclui prestação, comissões bancárias e seguros).

Além disso, na eventualidade de transferir o crédito para outra instituição financeira é necessário perceber se essa mudança acarreta alguma despesa para si. Alguns bancos suportam todos os custos da transferência do crédito à habitação, mas nem todas o fazem. Tome note de alguns desses custos: comissão de reembolso antecipado, de abertura de processo, de avaliação do imóvel, de formalização do novo contrato, nova escritura e todos os impostos associados (imposto de selo sobre a transação e sobre o crédito, e o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

Spread mínimo próximo de 1%

A forte concorrência da banca na concessão de crédito habitação é visível pela grande proximidade da oferta dos spreads mínimos, com destaque para o Bankinter, Banco CTT e Montepio que já praticam taxas abaixo de 1%.

Fonte: Precários em vigor dos bancos a 3 de agosto.

4. Mudar de seguradora

O custo com o crédito à habitação é muito mais do que a prestação da casa. Agrega também os custos do seguro de vida (protege os titulares do crédito em caso de morte ou invalidez), do seguro multirriscos (protege o imóvel de eventuais danos que este possa sofrer) e outros custos associados a produtos que foram subscritos para obter uma bonificação do spread.

Renegociar os seguros pode assim ser uma forma de baixar significativamente a despesa com o crédito à habitação. Porém, é preciso negociar a mudança das apólices com o banco, no sentido de garantir que a mudança da apólice do seguro de vida e/ou multirriscos não acarrete um aumento do spread.

O seguro de vida é, por norma, aquele que apresenta um custo maior ao final do mês. Além disso, encarece com o avançar da idade dos titulares do crédito. Por isso, comece por negociar a apólice do seguro de vida. Procure um mediador de seguros para o ajudar a encontrar a solução mais económica ou então solicite diretamente uma simulação para o seu caso diretamente às seguradoras. Não será muito difícil obter uma poupança de 30% com a renegociação do seguro de vida.

5. Renegociar os produtos financeiros

Só no ano passado foram renegociados mais de 35 mil contratos de crédito à habitação, um aumento de 17% face a 2019 e mais 36% do que em 2021. Segundo o Banco de Portugal, “das renegociações realizadas em 2021, 29,6% alteraram apenas o período de carência de capital e 11,5% alteraram simultaneamente o spread e outras condições com efeito financeiro.”

Os dados do Banco de Portugal revelam ainda que em 18,9% das renegociações foram alteradas mais do que duas condições financeiras e 18,6% tiveram unicamente por objetivo modificar outras condições do contrato com efeito financeiro (que não o spread, o prazo, os períodos de carência de capital ou o tipo de taxa de juro), podendo incluir, por exemplo, a alteração ao indexante ou a fixação de uma prestação mais reduzida por um período de tempo limitado ou a redução do custo associado a alguns produtos, como por exemplo, cartões de débito e crédito e a comissão de manutenção de conta.

Na renegociação do crédito à habitação tudo é passível de ser negociado. Há apenas duas situações em que isso não se aplica: terá sempre de ter associado ao contrato do crédito à habitação uma conta-ordenado e registar alguns débitos diretos.

  • Luís Leitão
  • Jornalista

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