Exclusivo Os 4 Ds para resolver o problema da habitação

Resolver o problema da habitação passa por aumentar a oferta, alavancando no investimento de privados, incluindo estrangeiros. Uma análise de Carlos Guimarães Pinto e Gonçalo Levy Cordeiro.

A subida dos preços da habitação tem sido um tema recorrente na discussão política nos últimos anos. Desde 2014, o preço da habitação por metro quadrado tem andado a subir a uma média de 8% ao ano.

 

Ao longo deste ensaio tentaremos demonstrar as razões desta subida: o que teve impacto, mas também o que não teve, de forma a evitar soluções políticas que não só não resolvem o problema como ainda o poderão agravar para a maioria da população.

A procura

Desde 2012, mais do que duplicou o número de transações de compra e venda de casa. Num cenário de aumento de preços, é justo assumir-se que este aumento de transações se deveu a um aumento do número de pessoas a querer comprar casa. O primeiro passo aqui é tentar entender porquê. Na discussão pública, tem-se falado muito na compra de imóveis por estrangeiros e do impacto que isso teve no mercado, mas na realidade os residentes no estrangeiro ainda correspondem a uma fração pequena de compradores. Não existem dados anteriores a 2019, mas mesmo assumindo que a percentagem de compradores estrangeiros tem subido, ainda assim correspondem a menos de 10% do total de transações. Mesmo excluindo compradores estrangeiros, o número de casas compradas por portugueses tem crescido bastante desde 2012.

Este aumento da procura de habitações por residentes nacionais tem uma razão forte: A descida das taxas de juro no crédito à habitação.

Entre 2011 e 2015, a Euribor caiu cerca de dois pontos. Para percebermos o impacto de uma descida deste tipo, basta pensar que a mensalidade para um empréstimo de 200 mil euros a 40 anos com uma taxa de juro de 1% é a mesma que para um empréstimo de 140 mil euros com taxa de juro de 3%. Da perspectiva de quem compra a crédito e paga mensalmente o seu empréstimo, pagar 200 mil euros passou a ser semelhante a pagar 140 mil euros pelo empréstimo de uma casa.

A descida acentuada dos juros desde 2012 fez com que as pessoas ficassem mais disponíveis para comprar casas (e casas mais caras) porque a mensalidade era agora muito mais baixa. Ao mesmo tempo, a subida do valor de outros ativos como acções ou obrigações, tornou o investimento em imobiliário mais atractivo para quem tem poupanças, fazendo subir ainda mais a procura.

Todas as grandes bolhas do imobiliário normalmente acontecem em simultâneo com descidas nas taxas de juro e este aumento dos preços recente não é excepção. A descida das taxas de juro leva ao aumento do preço das casas porque para quem compra a crédito (a maioria) as prestações podem baixar mesmo com preços mais altos, estimulando a procura de casas e a disponibilidade para pagar preços mais altos.

Perante este aumento da procura induzido pela descida das taxas de juro e aumentos de liquidez, seria de esperar que a oferta reagisse e existisse um aumento da construção para fazer suprir o crescimento da procura. Mas nada disso aconteceu.

Oferta

Nos últimos anos temos assistido a uma forte queda na construção de novas casas. Entre 2000 e 2020, a construção de novas casas caiu cerca de 85%.

 

Uma boa parte desta queda ocorreu no período da crise financeira. Nesta altura, os preços das casas estavam a cair, os bancos tinham um grande stock de casas para escoar em resultado de empréstimos que ficaram por pagar, o que fazia com que novas construções não fossem lucrativas. Simultaneamente, um sistema bancário em crise não tinha capacidade para financiar novas construções. Isto fez com que uma parte da capacidade produtiva do sector da construção desaparecesse. Algumas empresas de construção tiveram dificuldades, despedindo pessoas, e muitas outras simplesmente desapareceram. Com o desaparecimento dessas empresas, desapareceram também os seus fornecedores e o pessoal qualificado que empregavam. Muito deste pessoal qualificado da construção foi para o estrangeiro e ainda não voltou.

A recuperação das vendas de imobiliário haveria de chegar uns anos mais tarde quando os preços das habitações voltaram a subir. Seria de esperar que, perante esta recuperação e aumento dos preços, a construção de novas casas subisse rapidamente. No entanto, isso não aconteceu por vários motivos.

Em primeiro lugar, o sector ainda estava a recuperar e tinha pouca capacidade operacional para recomeçar a construir de um dia para o outro. Com muitos trabalhadores a terem mudado de sector ou mesmo de país, era difícil voltar ao nível de construção anterior.

Em segundo lugar, mesmo havendo essa capacidade, o ciclo de construção é muito longo: Desde a aprovação do investimento, ao licenciamento e ao final da construção passa muito tempo. Uma empresa que observe o mercado hoje, decida construir novas casas para responder ao aumento da procura, apenas terá as casas prontas muitos anos depois. Um produtor de refrigerantes consegue responder rapidamente a um aumento da procurar colocando mais refrigerantes nos supermercados poucos dias depois, mas a resposta a um aumento de procura de casas é feita com um intervalo de tempo grande. Esta demora deve-se, em parte, à natureza do próprio negócio da construção (planear, construir e vender demora tempo), mas também à demora na concessão de autorizações, licenciamentos e todos os processos burocráticos em torno da habitação. Os licenciamentos demoram muito tempo e muitos concelhos não mudam PDMs há muitos anos, indiferentes à escassez de habitação, impedindo por exemplo construção em altura que permite uma melhor utilização do espaço.

Outra das razões normalmente apontadas para a escassez de habitação foi a redução de oferta por via da transformação de casas de habitação em Alojamento Local. No entanto, o número de alojamentos locais no total do parque habitacional foi sempre residual, especialmente comparando com os valores do decréscimo da oferta de novas habitações. Por outro lado, mesmo no pico da crise no turismo devido à pandemia, quando muitos alojamentos locais deixaram de funcionar como alojamento turístico e voltaram ao mercado da habitação, o preço das casas continuou a aumentar. Tudo isto é um forte indicador de que a influência do alojamento local nos preços das casas é residual.

 

É verdade que em algumas freguesias de Lisboa e Porto, o peso do Alojamento local é bastante mais elevado do que no resto do país, mas a realidade é que o preço da habitação subiu em todo o país, mesmo em zonas distantes de Lisboa e Porto onde o turismo não chega, e não apenas em algumas freguesias de Lisboa e Porto. Mesmo em Lisboa e Porto, o peso do Alojamento Local na grande maioria das freguesias é inferior a 2% do parque habitacional, o que não impediu o preço das casas de aumentarem nessas freguesias.

Solução: Construir mais

Como qualquer aluno de economia do primeiro ano perceberá, um aumento de preços resulta de um aumento da procura sem o correspondente aumento da oferta. Foi exactamente isso que aconteceu no mercado da habitação em Portugal e em muitos outros países europeus. Em comum, todos estes países têm o facto de terem estado expostos a taxas de juro muito baixas durante muito tempo.

Os outros factores normalmente apontados, como a compra por parte de estrangeiros ou crescimento do sector do turismo, terão tido um efeito residual que em ambos os casos também teria sido combatido com um aumento da oferta.

Para percebermos melhor, entre 2010 e 2020 os preços médios da habitação dentro da EU apenas não cresceram em Espanha, Itália e Chipre (que tiveram uma grande bolha imobiliária antes), três países com um perfil turístico e de atração de residentes estrangeiros semelhante ao nosso.

Se o turismo ou a atração de residentes estrangeiros fossem os fatores determinantes na evolução do preço da habitação, então seria de esperar que estes três países tivessem acompanhado Portugal. O que estes três países têm em comum foi terem uma grande bolha imobiliária antes que resultou num boom de construção antes da crise financeira deixando um grande stock de habitações novas que fizeram com que o preço não subisse nos anos seguintes.

Como podemos ver no gráfico, um pouco por toda a Europa, os países têm reagido à subidas dos preços das casas, permitindo um nível maior de construção. Uma grande excepção a essa tendência é Portugal onde, apesar de os preços terem subido 44% desde 2010, o número de licenciamentos manteve-se exatamente igual. Apenas em 5 outros países o número de licenciamentos não aumentou. Em três deles isso deveu-se a uma queda no preço das casas e nos outros dois o aumento dos preços foi cerca de um terço do português.

Mesmo em países onde os preços das casas subiram menos do que em Portugal, existiu um aumento de licenciamentos desde 2010: Finlândia (+25% de licenciamentos), Dinamarca (+100%) ou Irlanda (+129%) são apenas alguns exemplos. A solução para os preços da habitação é então muito clara: permitir que se construa mais, tal como Portugal já fez no passado e o fazem hoje outros países europeus a sofrer com o mesmo problema de subida de preços.

Os obstáculos a construir mais

Portugal é hoje um dos países da Europa com menos densidade de construção. Os números que muitas vezes se apresentam sobre o número de casas no país, superior à média europeia, inclui muitas casas pequenas, com falta de condições ou em zonas onde ninguém consegue viver por falta de oportunidades.

Perante uma realidade de subida de preços, queda da construção e baixa densidade de construção, a solução é clara: é preciso construir mais.

O primeiro obstáculo para construir mais são os próprios custos da habitação. Há custos que são inevitáveis: o crescente custo dos materiais é algo ao qual não poderemos escapar nos próximos tempos. Com o aumento da construção e escassez de mão de obra, é expectável que o custo da mão de obra também suba, o que acrescerá aos custos da habitação e, consequentemente, ao preço final.

Há, no entanto, algo que o Estado pode fazer em relação a isso: Reduzir a fiscalidade na construção. Neste momento, o IVA pago na construção não é dedutível, constituindo-se num custo importante para quem constrói casas. A descida do IVA da construção ou torná-lo dedutível poderia reduzir o custo das novas habitações, aumentar a oferta e, consequentemente o preço.

Mas mesmo quando construir é rentável, existe um primeiro obstáculo: Ter autorização para o fazer. Os Planos Diretores Municipais demoram muito a ser atualizados e mesmo assumindo que o PDM o permite o processo de licenciamento pode ser muito longo.

Esta demora introduz incerteza no investimento. Quem decide lançar um novo projeto sabe que as casas que planeia hoje só irão responder à procura do futuro. Quanto mais demorado for o licenciamento, ou seja, quanto mais distante for esse futuro, maior a incerteza em relação à procura que irá enfrentar.

No mundo dos investimentos, a incerteza acarreta custos que serão incorporados no preço final das casas. Os atrasos no licenciamento trazem ainda custos adicionais de financiamento. Se um promotor tiver um projeto em fase inicial para o qual peça um empréstimo, quanto mais tempo demorar a ficar pronto, maior o montante de juros que terá que pagar. Mesmo se o investimento for feito com fundos próprios, a espera tem custos porque é dinheiro que fica parado à espera do licenciamento. Todos estes custos somam aos custos de construção e acabam por se reflectir no preço final da habitação.

Como se isso não fosse suficiente, por cada ano de espera ainda acrescem os impostos sobre a propriedade que os promotores têm que pagar enquanto esperam pelo licenciamento. Recentemente, aos impostos já existentes, acrescentou-se o AIMI (conhecido por “imposto Mortágua”). Note-se a perversidade de tudo isto: não só os investidores têm que ficar à espera da aprovação, como o estado português ganha com essa espera. Quanto mais tempo demorar o licenciamento, mais o estado português cobra em IMI e AIMI, lucrando com a sua própria ineficiência. Inevitavelmente, tudo isto se reflecte no preço final das habitações.

Obtida a autorização para construir, surge um novo obstáculo: Obter mão de obra para a construção. Portugal perdeu muitos trabalhadores da construção civil durante a última crise e muitos ainda não voltaram ao sector. Atraí-los de volta pode ser muito complicado, principalmente aqueles que, entretanto, se estabilizaram noutros sectores ou emigraram para países com salários mais competitivos. Uma alternativa será agilizar o processo de imigração para que o país consiga atrair trabalhadores para a construção civil de países em relação aos quais os salários portugueses ainda são competitivos. Nos países desenvolvidos é muito comum haver um forte peso da imigração entre os trabalhadores da construção civil (incluindo trabalhadores portugueses em alguns dos países mais desenvolvidos da Europa), e Portugal certamente não será excepção a essa tendência.

As más soluções

A única solução que pode contribuir para diminuir o preço da habitação sem restringir o acesso de ninguém à habitação é clara: Aumentar a oferta. Infelizmente na discussão pública, o foco tem sido sempre do outro lado: Reduzir a procura, redistribuir a que existe ou limitar a utilização do parque habitacional.

Como visto anteriormente, a procura por não residentes tem um peso ainda pequeno na procura de habitações. Mesmo que fosse elevado, o facto de termos um país atractivo para residentes estrangeiros é uma das principais oportunidades para atração de investimento e criação de emprego.

O crescimento do trabalho remoto e dos nómadas digitais é uma oportunidade para países como Portugal. Se escolhermos afastá-los para diminuir a (pequena) pressão sobre o imobiliário, outros países aproveitarão essa oportunidade (a Grécia, por exemplo, tem um programa especial para estes trabalhadores). Limitar o alojamento local é também um erro, especialmente se feito por via de legislação nacional. É um erro porque o peso do alojamento local é muito baixo no parque habitacional do país como um todo. Mesmo que seja elevado em 3 ou 4 freguesias de Lisboa e Porto, esse é um assunto para ser discutido a nível local. Impor limites para o país todo usando como argumento a situação de algumas freguesias de Lisboa seria mais um exemplo de uma mentalidade de governação centralista e deslocada da realidade. Essas limitações podem ser discutidas a nível local, incluindo nessa discussão os proprietários dos Alojamentos Locais e comerciantes locais que sofrerão com a diminuição do turismo. Impor limitações nacionais é um erro.

Outra das soluções que tem sido apresentada é a nacionalização do parque habitacional ou a subsidiação de aquisição ou arrendamento. A nacionalização de parte do parque habitacional, para além de uma violação imoral do direito de propriedade, parte do pressuposto de que o Estado seria melhor a geri-lo do que os privados. Estamos a falar do mesmo estado que não tem sequer uma lista do seu património actual e que mantém muitos desses imóveis devolutos. Sobre esta “solução” não vale a pena falar muito.

Já a subsidiação de aquisição e arrendamento será sempre uma solução necessariamente restrita. Mas seria particularmente injusta se essa subsidiação fosse feita para as zonas mais caras das duas grandes cidades.

Vamos ser claros: Existe um limite ao número de pessoas que pode viver próximo dos centros das grandes cidades, embora milhões gostassem de lá viver. Havendo escassez, só há duas formas de alguém ter acesso a esse privilégio: ou pagar por ele ou ter os outros a pagarem por isso.

Vamos a um exemplo concreto. Neste momento vivem cerca de 250 mil pessoas nas freguesias correspondentes ao centro/centro histórico de Lisboa, freguesias onde trabalham muito mais pessoas e que facilmente um milhão de pessoas gostaria de viver e não pode. Imaginemos, então, que nessa zona, o Estado decide subsidiar a habitação a 50 mil pessoas. Esta política terá três resultados.

  1. O primeiro é termos 50 mil pessoas que não poderiam/quereriam habitar nessa zona a preços de mercado e que agora o poderão fazer.
  2. O segundo efeito é que as restantes casas correspondentes às 200 mil pessoas ficariam mais caras porque a procura no mercado se manteria, mas o número de casas disponíveis para o mercado diminuiria. Algumas pessoas que antes poderiam comprar casa, deixariam de o poder fazer. Das 250 mil pessoas que hoje vivem nessa zona, 50 mil deixariam de o fazer. E não, não seriam os milionários a sair porque esses continuariam a poder comprar nas casas que restasse.
  3. O terceiro efeito é que entre o milhão de pessoas que antes queria viver nessa zona e não podia, 950 mil continuarão sem o poder fazer, mas agora irão contribuir com os seus impostos para que aquelas 50 mil possam ter esse privilégio.

Alguns chamam a isto política social. Não é. Pode ser uma política urbanística, de legitimidade discutível a nível local, mas profundamente injusta quando feita com impostos nacionais, de todos os contribuintes, a esmagadora maioria dos quais a viver em zonas menos privilegiadas. Recentemente, a Câmara Municipal de Lisboa reabilitou um conjunto de apartamentos para rendas controladas. Em média, cada um dos apartamentos custou cerca de 400 mil euros. Se assumíssemos que aquelas 50 mil pessoas precisariam de 15 mil apartamentos, estaríamos a falar de um investimento de 6 mil milhões de euros, quase o dobro do que foi injetado na TAP, apenas para garantir que 0,5% da população portuguesa pode viver no centro de Lisboa (retirando a possibilidade de outros 0,5% fazerem o mesmo à sua custa).

No caso do mercado de arrendamento, fala-se também em limitação do valor das rendas. Esta política tem uma longa história de destruição dos centros das cidades. O congelamento do preço das rendas pode beneficiar quem hoje aluga casa, nalguns casos transformando o arrendatário no dono de facto do imóvel, mas destrói a vida dos proprietários que colocaram as poupanças de uma vida no imobiliário e, ao mesmo tempo, faz com que haja menos casas para arrendar, aumentando a escassez de imobiliário para quem ainda não arrenda. Um dos maiores economistas suecos, Assar Lindbeck, dizia com razão que controlo de rendas era a segunda forma mais eficaz para destruir uma cidade a seguir a bombardeá-la. Quem se lembra do centro de Lisboa e Porto no princípio deste século certamente concordará.

Poder Local

Até agora temos escrito sempre sobre políticas de âmbito nacional. Ao nível nacional, quando se tem que gerir um orçamento que não estica, num país com tantas necessidades, da educação à saúde, e com um interior despovoado, parece imoral desviar dinheiro para garantir a possibilidade de uma pequena minoria poder viver nas zonas mais caras do país.

A política habitacional a nível nacional deve focar-se em garantir o direito à habitação a quem não pode e não o direito a viver num determinado lugar a quem conseguiria viver noutro.

Já a nível local, poderá ser mais legítimo uma política mais ativa de habitação. No entanto, mesmo a nível local, o orçamento não estica. Há dias, o ex-vereador comunista da Câmara do Porto criticava o município por não construir habitação social nas zonas mais caras da cidade, chamando-lhe de “apartheid habitacional”. O uso do termo apartheid para um tema destes é um desrespeito profundo por quem viveu na pele o verdadeiro apartheid, mas deixemos isso de lado.

Quando se tomam opções a nível local, tem que se considerar o custo de oportunidade. No caso do Porto, as casas em Miragaia são mais caras do que no interior da Campanhã. Se, com o dinheiro que obtém vendendo no mercado 20 apartamentos em Miragaia, consegue garantir 30 apartamentos no interior de Campanhã, deve a Câmara Municipal do Porto abdicar de conseguir mais habitação social apenas para que uma parte dessa habitação seja em Miragaia? Ao exigir que o poder local adquira casas nas zonas mais caras da cidade, é exatamente essa a opção que se está a tomar: deixar algumas famílias de fora dos programas de habitação social apenas para que outras possam ficar numa zona mais cara. Ou então abdicar de outra despesa qualquer da autarquia para esse objetivo. Não me parece que seja uma grande política social.

Descentralização/Deslocalização

Resolver o problema da habitação pelo lado da oferta, construindo mais, é, sem dúvida, a única solução sustentável. Mas se o Governo quiser mesmo resolver o problema pelo lado da procura, pode começar por arrumar a própria casa.

O Governo concentra os seus serviços e funcionários em algumas das zonas mais caras do país. Ao fazê-lo, contribui para concentração de riqueza na capital e também aumenta a procura de casas em Lisboa. Para aliviar essa pressão, o Estado pode começar por descentralizar recursos e deslocalizar serviços. Se o Estado português deslocalizasse parte das suas operações para fora de Lisboa, diminuiria a procura de casas nessas zonas, baixando os preços.

Esta estratégia teria ainda a vantagem de deslocar atividade económica para outras zonas do país e criar oportunidades para quem ali nasce e se vê, ano após anos, obrigado a migrações internas do resto do país para a capital. Aqueles que já vivem na capital e vissem o seu organismo deslocalizado, rapidamente descobririam que o salário que recebem vale muito mais fora de Lisboa. Mesmo aqueles que sentissem falta de viver em Lisboa não estariam a passar por nada diferente do que passa a população do resto do país quando tem que migrar para Lisboa para arranjar um emprego ou subir na carreira.

Conclusão: Os 4 Ds para resolver o problema da habitação: Desburocratizar, Descentralizar, Deslocalizar e Descer impostos

O preço da habitação tem aumentado e isso é um problema principalmente aqueles que não são proprietários de habitação, em especial os mais jovens. Há “soluções” que podem apelar a impulsos básicos de inveja, mas não respondem à essência do problema em Portugal. Pegar no limitado parque habitacional português e sujeitá-lo a rendas controladas, nacionalizá-lo ou financiar o acesso de alguns à custa de outros poderá beneficiar alguns, mas dificilmente resolverá o problema de todo o país. Pode até haver algum espaço para o poder local ter políticas deste tipo, mas a nível nacional, com tantas prioridades, parece imoral financiar habitação nas zonas mais ricas das grandes cidades para um conjunto limitado de pessoas.

A fraca capacidade de resposta do sector da construção está relacionada com a crise anterior, mas também com a incapacidade do Estado português de agilizar licenciamentos e reduzir a carga fiscal sobre a construção. O Estado pode também fazer mais para libertar a pressão da procura nas grandes cidades, especialmente Lisboa, deslocalizando serviços e descentralizando decisões.

O país não tem grande influência na decisão das cidades que os turistas mais querem visitar. Dificilmente conseguiremos convencer os milhões de turistas que vêm a Lisboa a irem para Santarém ou Aveiro (por muito bonitas que as cidades sejam, e são), mas podemos deslocalizar serviços do Estado para lá, aliviando Lisboa de alguma pressão imobiliária.

A tentação eleitoralista será a de redistribuir as casas que existem a um conjunto, necessariamente pequeno, de pessoas, criando mais uma clientela à custa de todos os que não tiverem a sorte de lhes calhar uma casa em sorteio. No entanto, apenas um caminho terá efeitos no longo prazo: Aumentar a oferta de habitação para todos, em todo o lado, alavancando no investimento de privados, incluindo estrangeiros. Chegou a hora de construir casas, não de destruir o mercado da habitação.

  • Gonçalo Levy Cordeiro
  • Analista financeiro

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