Câncio Vs Câncio

O mercado imobiliário não precisa de preços tabelados, precisa de incentivos aos senhorios para um aumento da oferta.

Esta semana, Fernanda Câncio escreveu um artigo que muito me surpreendeu. Nele, afirma que a única solução para o problema da habitação é tabelar preços na venda e no arrendamento de imóveis. Ora, para quem quer tornar a habitação acessível, esta ideia é mesmo muito má. Mas não é daí que advém a minha surpresa, porque o que não faltam são ideias disparatadas e reveladoras de falta de conhecimentos elementares sobre o funcionamento dos mercados. Aliás, a própria Fernanda Câncio escrevia, a 16 de Abril deste ano, que “a crise de habitação motivada pelo aumento brutal dos preços do imobiliário está a revelar a profunda iliteracia económica e jurídica da maioria – incluindo jornalistas”. Ela conseguia escapar-lhe. E por isso agora o meu espanto.

Também esta semana, na quarta-feira, a Comissão Europeia publicou o relatório da última missão de vigilância pós-programa, onde encontramos dois parágrafos dedicados ao mercado habitacional e uma descrição da evolução recente do mercado imobiliário, que é o tema da análise da Ana Brás Monteiro, no artigo do Boletim Mensal de Economia Portuguesa saído na Segunda. Uma semana rica em leituras sugeridas, para me poupar o trabalho de recordar que o grande crescimento dos preços das casas vem, por um lado, corrigir o que foi a sua grande queda aquando da crise e que é, por outro, uma realidade sobretudo de Lisboa e do Porto.

A esse propósito, vale a pena referir Paul Krugman. Já o tinha feito quando o PCP levou ao Parlamento a revogação do actual regime de arrendamento. Mas então citei um seu artigo de 2000, no The New York Times, onde muito eloquentemente explica que impor tectos às rendas prejudica exactamente a população que tal medida deseja proteger.

O artigo de que agora me lembrei foi um mais antigo, de 1998, que ele levou a uma conferência do Banco Mundial sobre desenvolvimento económico. Era sobre Geografia Económica, a disciplina que ele ajudou a (re)fundar, o que contribuiu para que lhe atribuíssem o Nobel. Neste artigo, Krugman fala sobre forças centrípetas e centrífugas, isto é, que conduzem, respectivamente, à concentração e à dispersão da actividade económica. As rendas da terra inscrevem-se nas últimas, porque a grande concentração de actividade económica numa dada região faz o preço da terra subir, o que trava o processo de concentração.

Aqui temos um outro lado da questão: Os preços do imobiliário podem ser um factor de promoção da redução das assimetrias económicas regionais. Não se trata de endeusar o mercado, nem de desvalorizar o problema da habitação ou sequer de tentar resolvê-lo com um resignado “não podemos todos viver onde queremos”. É apenas salientar que demasiadas vezes temos a tendência para confundir os problemas de Lisboa, eventualmente os do Porto, com os do país.

O raciocínio do artigo de 2000 é simples, não ganha Nobéis da Economia, nem é preciso ser um cientista nuclear para percebê-lo. Escrevendo em Abril, Fernanda Câncio constatava-o bem e afirmava que “o congelamento das rendas foi um erro histórico com múltiplos efeitos perversos; considerar que qualquer solução à calamidade que se vive nos centros de Lisboa e Porto passa por mais congelamento é de bradar aos céus”. Concordo.

E também concordei quando, mais recentemente, na sequência do pedagógico caso de Ricardo Robles, notou que “ao deliberarem intervir no mercado do arrendamento no sentido de o tornar cada vez mais penalizador para os proprietários estão a certificar que cada vez menos gente – mesmo no BE, ahah – queira investir nele ou nele permanecer”. Pois, é isso.

Quando se fala em tabelar o preço de venda e de arrendamento das casas está-se, imagino eu, a pensar em impor um limite que seja inferior ao preço normalmente praticado (para ser mais alto não valia a pena). Ora, isso significa que a quantidade que era oferecida acima desse tecto desaparece do mercado, até porque os imóveis não são bens que pereçam facilmente, logo é fácil guardá-los para vender em altura mais favorável.

E, se contratos mais longos com preços impraticáveis não valem de muito, preços praticáveis sem casas no mercado também não garantem o cumprimento do artigo 65.⁰ da Constituição. Para assegurar este, o que há a fazer é aumentar a oferta, é essa a única forma de ter mais casas onde habitar, a custos mais baixos.

E vou novamente concordar com a opinião de Fernanda Câncio. Com a Fernanda Câncio de Agosto de 2016, de Julho de 2017 ou de Março e de Junho deste ano, que acusava o Estado de se ter demitido do seu papel na política de habitação e de ter imposto aos privados o ónus desta. É claro que os privados podem praticar arrendamento social, mas sempre numa lógica de resposta a incentivos, não de obrigação e proibição. Incentivos, por exemplo, através da fiscalidade. Mas não só. Através também de leis que protejam os proprietários, que lhes garantam que não correm o risco de ficar meses de mãos atadas perante um inquilino incumpridor. Tornar o arrendamento mais apelativo para senhorios, que é o contrário do que um congelamento ou tabelamento de preços faz.

Mas sobretudo, para que o Estado assuma as suas responsabilidades nesta matéria, o que tem de fazer não é limitar preços. É colocar casas no mercado, aumentando a oferta. Basta isso para (se a procura não aumentar mais que proporcionalmente) provocar a descida do preço. Mas até pode oferecê-las a preço abaixo do de equilíbrio, concorrendo “deslealmente” com os privados, apresentar-se como um senhorio alternativo, que pratica rendas acessíveis. E pode começar já com os vários imóveis que detém e que estão desocupados. Depois, vá reabilitando os que estão devolutos e até adquirindo novas propriedades, que o país tem mais casas que famílias. Tenho quase, quase a certeza de que a Autoridade da Concorrência não o acusa de dumping.

Nota: Vera Gouveia Barros escreve segundo a ortografia anterior ao acordo de 1990.

Disclaimer: As opiniões expressas neste artigo são pessoais e vinculam apenas e somente a sua autora.

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