O alojamento local foi torpedeado

Ao definir quotas, o Estado estará a interferir indevidamente no processo de alocação de recursos do mercado, que se tornará menos eficiente.

Foram ontem aprovadas no Parlamento medidas que irão alterar o regime jurídico do alojamento local. Fazem-no da pior forma: nuns casos, desencorajando o investimento, noutros casos, regulamentando o investimento. Nada que surpreenda. Afinal, ainda há dias, o senhor primeiro ministro, a propósito do estado da Nação, exclamava entusiasticamente: “não podemos voltar a aceitar um Estado minimalista”. Vai daí, talvez em busca do oposto, o Estado maximalista, os partidos da geringonça trataram de votar alterações à lei do alojamento local conferindo novos poderes aos municípios. Assim, como medidas principais, a maioria parlamentar de esquerda introduziu “áreas de contenção” (contra o alojamento local) a definir pelas câmaras municipais; concedeu poderes de veto aos presidentes de câmara sobre as até agora meras comunicações prévias; estabeleceu limites ao número de estabelecimentos por proprietário, e; estipulou contribuições adicionais de condomínio aos imóveis afectos ao alojamento local. No essencial, e independentemente de um ou outro ponto com o qual possa estar de acordo (por exemplo, a obrigatoriedade de seguros de responsabilidade civil que, creio, também terá sido votada favoravelmente) as alterações representam um retrocesso face ao que estava em vigor.

Assim, a exemplo da proposta de lei de bases da habitação, sobre a qual aqui escrevi a 25 de Abril deste ano, – que se arroga o direito de definir “a dimensão adequada da habitação” dos portugueses – as alterações legislativas de ontem seguem o mesmo sentido de estatização do investimento e de limitação dos direitos de propriedade dos investidores. Só assim se consegue compreender a atracção do legislador pela definição de um número máximo de estabelecimentos por proprietário. É certo que também a lei original de 2014 continha uma limitação do género (um máximo de nove apartamentos por proprietário por edifício), mas a nova limitação é muito mais apertada. E, desta forma, em vez de se promover a propriedade e a acumulação de património enquanto bem de investimento, dá-se o sinal oposto. Acumular e investir são desincentivados. É de uma insensatez bestial. De igual modo, a introdução de “áreas de contenção” só pode augurar o pior. Por um lado, vai-se minar o dinamismo do mercado que neste momento anima os centros das principais cidades portuguesas e que lhes tem permitido atrair investimento imobiliário associado ao turismo. Por outro lado, vai-se aumentar a probabilidade de, ao abrigo do poder arbitrário dos executivos camarários, se incentivar a velha habilidade portuguesa de “criar dificuldades para depois se venderem facilidades”.

Recorde-se que a lei do alojamento local foi originalmente aprovada em 2014. Coincidiu, grosso modo, com a primeira fase da tendência de valorização do mercado imobiliário que se iniciou no final de 2013 e que tem perdurado até hoje. É facto que esta valorização do imobiliário coincidiu com a própria retoma da economia, que também começou no final de 2013, pelo que, não é possível estabelecer relações de causa-efeito. Mas podemos observar correlações. E neste campo parece existir alguma evidência da aceleração da valorização do imobiliário, observável através dos índices publicados pelo INE, em simultâneo com a aceleração dos fluxos turísticos que suportam o modelo de negócio do alojamento local. Esta valorização levou a que exista hoje, sobretudo em certas zonas de Lisboa e do Porto, falta de oferta imobiliária residencial a preços que os portugueses possam pagar. É um problema cuja solução deveria passar, em primeiro lugar, por aumentar a oferta, através do licenciamento de novas zonas de construção (onde naturalmente fosse possível). Mas não pela quotização ou segmentação das que já existem. Na realidade, ao definir quotas, para além dos problemas já identificados, o Estado estará a interferir indevidamente no processo de alocação de recursos do mercado, que se tornará menos eficiente. Um mercado que, recorde-se, muito tem contribuído para gerar um efeito de riqueza junto dos proprietários portugueses (e, por esse País fora, somos quase todos proprietários) como há muito não se via.

A lei da oferta e da procura é a regra básica da ciência económica e o mecanismo de preços, que regula aquela, é a forma de aferir da existência de relações de escassez. Portanto, todo e qualquer economista deveria saber que a melhor forma de matar um mercado é através da imposição administrativa de um preço máximo inferior ao preço de mercado. No caso em apreço, não se impõe um preço administrativo. Impõe-se, em alternativa, uma quantidade administrativa. Infelizmente, a quantidade administrativa (máxima) apenas reforçará os interesses daqueles que já estão investidos no alojamento local – estes poderão aumentar o preço em face de uma menor oferta para uma igual procura (pelo menos num primeiro momento) – sem oferecer qualquer garantia quanto ao eventual direcionamento da quantidade remanescente para oferta residencial. Nem, acrescente-se, nenhuma garantia de que exista, de facto, a tal procura nacional por imóveis residenciais que tanto se alardeia. A vantagem de um sistema de mercado concorrencial, espontâneo e livre é mesmo essa: através do mecanismo de preços facilmente conseguimos aferir como estão as dinâmicas entre a procura e a oferta. Ao invés, sob a governação por decreto e de planeamento central facilmente se dá azo aos maiores embustes.

Há excessos no alojamento local? É provável que sim. E hão de existir muitos condomínios, onde a habitação permanente coexiste com o alojamento local, com razões de queixa quanto ao ruído e à falta de civismo dos que por lá passam. Mas para isso existe a regulação geral, a definição de linhas e fronteiras orientadoras, que pode ser legislada sem entrar no exagero do detalhe. Por exemplo, a exigência de seguros obrigatórios de responsabilidade civil, a exemplo do que sucede em muitas outras actividades económicas, afigura-se uma forma muito razoável de lidar com as “externalidades” negativas do alojamento local. Outras formas incluem regimes de sanções de simples fiscalização e aplicação, bem como o recurso a tribunais que decidam em tempo útil. Funções de soberania que o Estado pode e deve assegurar. Ao mesmo tempo, os condóminos poderiam também organizar-se, estabelecendo os seus próprios regulamentos de condomínio, vinculando dessa forma os detentores e utilizadores dos imóveis à observação das regras previstas e voluntariamente aceites por todos. Parecendo estranho à nossa cultura, a verdade é que se trata de prática corrente em muitos países desenvolvidos. E, seguramente, outras medidas afins, mais ou menos cooperantes, mas de adesão voluntária, seriam possíveis, sem se recorrer às medidas de racionamento da oferta que agora serão administrativamente introduzidas. Aguardemos, pois, pelos diktats dos politburos camarários e dos seus apparatchiks. Infelizmente, só podemos esperar o pior.

Nota: O autor escreve ao abrigo do antigo acordo ortográfico.

Uma carta aos nossos leitores

Vivemos tempos indescritíveis, sem paralelo, e isso é, em si mesmo, uma expressão do que se exige hoje aos jornalistas que têm um papel essencial a informar os leitores. Se os médicos são a primeira frente de batalha, os que recebem aqueles que são contaminados por este vírus, os jornalistas, o jornalismo é o outro lado, o que tem de contribuir para que menos pessoas precisem desses médicos. É esse um dos papéis que nos é exigido, sem quarentenas, mas à distância, com o mesmo rigor de sempre.

Aqui, no ECO, estamos a trabalhar 24 horas vezes 24 horas para garantir que os nossos leitores têm acesso a informação credível, rigorosa, tempestiva, útil à decisão. Para garantir que os milhares de novos leitores que, nas duas últimas semanas, visitaram o ECO escolham por cá ficar. Estamos em regime de teletrabalho, claro, mas com muita comunicação, talvez mais do que nunca nestes pouco mais de três anos de história.

  • Acompanhamos a cobertura da atualidade, porque tudo é economia.
  • Escrevemos Reportagens e Especiais sobre os planos económicos e as consequências desta crise para empresas e trabalhadores.
  • Abrimos um consultório de perguntas e respostas sobre as mudanças na lei, em parceria com escritórios de advogados. Contamos histórias sobre as empresas que estão a mudar de negócio para ajudar o país
  • Escrutinamos o que o Governo está a fazer, exigimos respostas, saímos da cadeira (onde quer que ele esteja) ou usamos os ecrãs das plataformas que nos permitem questionar à distância.

O que queremos fazer? O que dissemos que faríamos no nosso manifesto editorial

  • O ECO é um jornal económico online para os empresários e gestores, para investidores, para os trabalhadores que defendem as empresas como centros de criação de riqueza, para os estudantes que estão a chegar ao mercado de trabalho, para os novos líderes.

No momento em que uma pandemia se transforma numa crise económica sem precedentes, provavelmente desde a segunda guerra mundial, a função do ECO e dos seus jornalistas é ainda mais crítica. E num mundo de redes sociais e de cadeias de mensagens falsas – não são fake news, porque não são news --, a responsabilidade dos jornalistas é imensa. Não a recusaremos.

No entanto, o jornalismo não é imune à crise económica em que, na verdade, o setor já estava. A comunicação social já vive há anos afetada por várias crises – pela mudança de hábitos de consumo, pela transformação digital, também por erros próprios que importa não esconder. Agora, somar-se-ão outros fatores de pressão que põem em causa a capacidade do jornalismo de fazer o seu papel. Os leitores parecem ter redescoberto que as notícias existem nos jornais, as redes sociais são outra coisa, têm outra função, não (nos) substituem. Mas os meios vão conseguir estar à altura dessa redescoberta?

É por isso que precisamos de si, caro leitor. Que nos visite. Que partilhe as nossas notícias, que comente, que sugira, que critique quando for caso disso. O ECO tem (ainda) um modelo de acesso livre, não gratuito porque o jornalismo custa dinheiro, investimento, e alguém o paga. No nosso caso, são desde logo os acionistas que, desde o primeiro dia, acreditaram no projeto que lhes foi apresentado. E acreditaram e acreditam na função do jornalismo independente. E os parceiros anunciantes que também acreditam no ECO, na sua credibilidade. As equipas do ECO, a editorial, a comercial, os novos negócios, a de desenvolvimento digital e multimédia estão a fazer a sua parte. Mas vamos precisar também de si, caro leitor, para garantir que o ECO é económica e financeiramente sustentável e independente, condições para continuar a fazer jornalismo de qualidade.

Em breve, passaremos ao modelo ‘freemium’, isto é, com notícias de acesso livre e outras exclusivas para assinantes. Comprometemo-nos a partilhar, logo que possível, os termos e as condições desta evolução, da carta de compromisso que lhe vamos apresentar. Esta é uma carta de apresentação, o convite para ser assinante do ECO vai seguir nas próximas semanas. Precisamos de si.

António Costa

Publisher do ECO

Comentários ({{ total }})

O alojamento local foi torpedeado

Respostas a {{ screenParentAuthor }} ({{ totalReplies }})

{{ noCommentsLabel }}

Ainda ninguém comentou este artigo.

Promova a discussão dando a sua opinião