Preços das casas caem em 26% dos concelhos do país desde o início do ano

O mercado imobiliário está cada vez mais longe da pujança do passado, e são cada vez mais os sinais que mostram que os preços estão não só a abrandar, mas a caminhar para uma correção.

Depois de há dois meses o Instituto Nacional de Estatística (INE) ter revelado o terceiro abrandamento trimestral consecutivo da taxa homóloga do preço mediano dos alojamentos familiares e o valor mais baixo desde o segundo trimestre de 2021, os números mais recentes da avaliação bancária reforçam ainda mais a perda de fulgor do mercado.

No final de agosto, outros dados disponibilizados pelo INE mostraram que, em julho, o valor mediano da avaliação bancária das habitações apresentou uma taxa de crescimento homóloga de 7,6%. Foi o quarto mês consecutivo de abrandamento e o valor mais baixo desde março de 2021.

Estamos a ser mais conservadores [nas avaliações bancárias] hoje do que há seis meses.

Além disso, apesar de os dados do INE mostrarem um crescimento de apenas 4,6% dos preços da avaliação bancária desde o início do ano, mostram que 26,3% dos concelhos registam uma correção das avaliações dos imóveis. Significa que, em média, desde o início do ano, um em cada quatro municípios assistiu a uma correção do valor dos imóveis, segundo a avaliação de peritos avaliadores de imóveis a que recorrem os bancos.

“Estamos a ser mais conservadores hoje do que há seis meses”, confessa Francisco Virgolino, responsável da Prime Yield, sublinhando que esse comportamento se deve, em parte, à ocorrência de cada vez mais revisões em baixa do preço dos imóveis nas diversas plataformas de comercialização de casas e ao alongamento do período de venda dos imóveis.

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Até onde vai o resfriamento do mercado?

Da amostra do INE, que abrange 156 municípios com dados referentes a este ano, Anadia, Tondela e Tomar são os concelhos mais penalizados pelo resfriamento do mercado imobiliário em 2023, ao contabilizam contrações acima dos 10% do valor mediano das avaliações bancárias entre janeiro e julho.

O município de Anadia, no distrito de Aveiro, acumula este ano uma queda de 15%, muito por conta da contração de 23,7% dos valores conferidos pelos avaliadores às moradias.

Entre os 25 concelhos mais populosos do país (com mais de 100 mil habitantes), Porto e Aveiro sobressaem no mapa, ao registarem uma correção do valor mediano das avaliações bancárias de 5,4% e 5,2%, respetivamente, desde o início do ano. “A subida exponencial dos preços que a sua localização costeira induziu, subida em boa parte justificada pela procura externa, pode, presentemente, estar a ser alvo de um processo normal de ajustamento”, justifica Maria João Canha, head of consultancy da Worx, sobre os dois mercados.

Francisco Virgolino recorda que, “há cerca de três anos, Aveiro tinha os preços do Porto”, muito por conta da proximidade que tem com a cidade Invicta e pelo impacto da Universidade de Aveiro no mercado imobiliário da cidade.

Há menos avaliações de imóveis, mas os valores não têm baixado. Têm até aumentado.

No município do Porto, a contração que se assiste nos valores das avaliações bancárias é particularmente influenciada pelo mercado de moradias que, desde o início do ano, regista uma contração de 20,1% — e de uma queda de 13,3% nos últimos 12 meses. Os apartamentos no mercado portuense registam uma contração mais modesta, de 2,4%, desde janeiro.

“Os dados do Porto causam-me surpresa”, revela Vítor Osório, administrador da Structure Value. O responsável desta empresa de avaliação e consultoria imobiliária revela que os preços têm-se mantido estáveis e até evoluído em algumas zonas do município do Porto.

“Há menos avaliações de imóveis, mas os valores não têm baixado. Têm até aumentado”, revela Vítor Osório, sublinhando que, este ano, 50% dos processos de crédito hipotecário que contaram com a avaliação bancária da Structure Value foram para efeitos de transferência de crédito.

Lisboa também faz parte dos concelhos onde a avaliação bancária das habitações caiu. No entanto, essa contração é mais modesta: desde o início do ano acumula uma correção de 0,5%.

Os dados do INE revelam uma tendência de contração ou de abrandamento mais significativo nas maiores cidades, face a um abrandamento menos expressivo das avaliações bancárias dos imóveis na periferia.

Essa dinâmica é particularmente visível na área metropolitana de Lisboa, onde Almada, Sintra, Loures e Seixal contam com uma subida da avaliação bancária das habitações entre 7,9% e 4,2% este ano — mas significativamente abaixo da média dos últimos 12 meses registadas nestes municípios.

O mercado imobiliário residencial a nível nacional continua bastante suportado pela falta de oferta.

No canto oposto a este abrandamento mais expressivo está o Funchal, que entre janeiro e julho acumula uma subida de 17,7% dos valores medianos da avaliação bancárias dos alojamentos familiares. “O Funchal não é um mercado muito grande e não tem muitas transações”, revela Francisco Virgolino, notando que qualquer entrada no mercado de um empreendimento mais significativo tem impacto imediato.

Os últimos dados do INE mostram que o mercado habitacional da região transacionou 4.150 casas em 2022, mais 48% face às 2.800 imóveis transacionados em 2019. Além disso, é um mercado com forte preponderância por parte do investimento estrangeiro. “Entre 2019 e 2022, os estrangeiros passaram de uma fatia de 4% para 9% das casas compradas no arquipélago”, refere Joana Fonseca, responsável da JLL, num comunicado que anuncia a entrada da JLL na Madeira.

Os especialistas consultados pelo ECO não apostam numa contração do mercado habitacional nos próximos meses, à margem do que tem sucedido em muitos outros mercados europeus.

Lembram a falta de oferta de imóveis no segmento médio e médio alto como elemento crucial para que os preços continuem a subir e a subida significativa dos custos de construção das habitações no último ano. “O preço dos terrenos também subiu e também não há um promotor que esteja a baixar as suas margens”, refere Vítor Osório, perspetivando que “a tendência é isto continuar a subir.”

No entanto, do outro lado da equação, está a procura que está a ser contraída há largos meses por conta da subida da inflação e das taxas de juro, e pela permanência de rendimentos baixos da generalidade das famílias. Por essa razão, a mensagem é de prudência.

“O mercado imobiliário residencial a nível nacional continua bastante suportado pela falta de oferta como é amplamente evidenciado por todos os intervenientes de mercado, não obstante se verifique, em termos gerais, um menor número de transações efetuadas e um maior tempo dos ativos em venda, a que certamente não são alheias a subida das taxas de juro, maior dificuldade na obtenção de crédito e uma retração da economia europeia”, refere Maria João Canha.