Investimento em imobiliário comercial fecha 2023 com quebra de 60%

A subida das taxas de juro e da inflação, o pacote “Mais Habitação”, as duas guerras em curso e agora a instabilidade política nacional, contribuíram para que o investimento no imobiliário comercial registe uma travagem de 60% este ano face a 2022, segundo os dados preliminares avançados ao ECO pelas consultoras.

A confirmar-se esta evolução, Portugal não foge à tendência de abrandamento do investimento que se tem sentido um pouco por toda a Europa e que deverá continuar em 2024.

As consultoras ouvidas pelo ECO preveem que, no final deste ano, o número de transações fechadas em imobiliário comercial — hotelaria, logística, retalho ou escritórios — não ultrapasse as 80 (sendo que 72 foram concluídas até outubro) com um volume total de negócio de cerca de 1,4 mil milhões de euros. Números que traduzem uma quebra de 70% em número de transações e de 60% em volume de investimento, face ao ano passado.

Prevê-se que 2024 seja ainda um ano com um volume de investimento imobiliário bastante aquém do que se verificou no passado recente, sendo provável assistir a um volume reduzido no primeiro semestre com uma recuperação progressiva ao longo do segundo semestre.

Para 2024, as expectativas não são muito melhores. O cenário de queda do investimento deverá manter-se, vaticinam os especialistas do mercado ouvidos pelo ECO.

“Prevê-se que 2024 seja ainda um ano com um volume de investimento imobiliário bastante aquém do que se verificou no passado recente, sendo provável assistir a um volume reduzido no primeiro semestre com uma recuperação progressiva ao longo do segundo semestre”, aponta Nuno Nunes, senior director of capital markets da CBRE Portugal que diz ainda ser pouco provável que, no próximo ano, o volume de investimento total exceda os 1.500 milhões a 2.000 milhões de euros.

Também Alexandra Portugal Gomes, head of research da Savills Portugal, aponta que em 2024 há projeções “ligeiramente mais otimistas, mas ainda muito em linha” com 2023, sobretudo no primeiro semestre, que será “marcado, essencialmente, por cautela e análise muito criteriosa de riscos”.

Não só o enquadramento macroeconómico e geopolítico é mais desafiante e cria incerteza no mercado, como as próprias condicionantes internas, nomeadamente as sucessivas alterações regulatórias e a crise política, trazem uma camada extra de incerteza, o que trará consequências na forma como os investidores olham para Portugal.

Até porque, o mercado imobiliário “não é imune à conjuntura e por isso as alterações conjunturais têm impacto no desempenho do setor”, alerta ao ECO, Gonçalo Santos, head of capital markets da JLL.

“Não só o enquadramento macroeconómico e geopolítico é mais desafiante e cria incerteza no mercado, como as próprias condicionantes internas, nomeadamente as sucessivas alterações regulatórias e a crise política, trazem uma camada extra de incerteza, o que trará consequências na forma como os investidores olham para Portugal”, sublinha.

Entre os vários segmentos do imobiliário comercial, das cerca de 80 transações previstas para 2023, tal como no ano passado, o retalho e o hoteleiro são os que mais atraíram investimento, com um peso de 35% cada do total do volume de negócios previsto, alcançando, juntos, “quase mil milhões de euros”. Seguem-se “os escritórios, com um volume de investimento estimado a passar os 150 milhões de euros, o equivalente a um peso de 12%”, diz a CBRE.

No próximo ano, as consultoras acreditam que o setor hoteleiro continue a atrair a maior fatia de investimento. A CBRE tem, neste segmento, “monitorizadas mais de duas dezenas de projetos que podem ocorrer em 2024”. E também se espera “um nível de atividade interessante no segmento de retalho, com diversas transações de centros comerciais em preparação para vir a mercado, às quais se prevê que se junte mais uma mão cheia até meados do próximo ano”, sublinha Nuno Nunes.

[Em 2024] vamos assistir a uma maior diversificação das carteiras (…) [com os investidores] a equilibrar o seu nível de exposição [e a apostar em] segmentos alternativos como o residencial, hospitais e residências seniores ou as residências de estudantes.

Mas há outros segmentos que em 2024 podem atrair mais investimento. “Vamos assistir a uma maior diversificação das carteiras”, acredita Alexandra Portugal Gomes da Savills, com os investidores a “equilibrar o seu nível de exposição” e a apostar em “segmentos alternativos como o residencial, hospitais e residências seniores ou as residências de estudantes”. Sendo estes os segmentos que “estão a evoluir de acordo com as tendências demográficas”.

Na área de logística, em pipeline há mais de 230 mil metros quadrados na área da grande Lisboa e do grande Porto, que deverão chegar ao mercado em 2024, sendo que vários espaços já se encontram arrendados.

No campo de edifícios de escritórios, em Lisboa, entre 2024 e 2025, estão já previstos aproximadamente 200 mil metros quadrados de novos espaços, com mais de 60 mil metros quadrados para ocupação própria.

No Porto, até ao final de 2023, deverá ficar concluída a construção de 34.300 metros quadrados de novos espaços de escritórios, com a Zona Out of Town a receber cerca de 19 mil metros quadrados. Entre 2024 e 2025, o pipeline eleva-se aos 61,500 metros quadrados, com as Zonas de Expansão a receberem os dois maiores projetos, Antigo Matadouro e o Viva Offices.