Jovens já podem recorrer à garantia pública para comprar casa

O Governo publicou esta sexta-feira a tão aguardada regulamentação da garantia pública para crédito à habitação destinada à compra da primeira casa por jovens até aos 35 anos.

Segundo a Portaria, podem beneficiar desta garantia os jovens entre 18 e 35 anos, com domicílio fiscal em Portugal e rendimentos até ao 8.º escalão do IRS. Os candidatos não podem ser proprietários de outro imóvel habitacional e o valor da transação não pode exceder os 450 mil euros.

Tal como já se sabia, a garantia do Estado incidirá sobre 15% do valor da transação, permitindo assim que os bancos financiem a totalidade do valor do imóvel, salvaguardando que esta percentagem seja “ajustada para um valor proporcionalmente inferior no caso de a instituição de crédito financiar menos de 100% do valor da transação”, refere a Portaria.

A garantia pessoal do Estado é prestada através da Direção-Geral do Tesouro e Finanças (DGTF) às instituições de crédito que, mediante um protocolo específico, podem aderir no prazo de 30 dias, contado a partir da entrada em vigor da Portaria, que acontece amanhã (um dia após a sua publicação).

Todavia, a Portaria esclarece que as instituições que aderirem à medida têm 60 dias após a sua adesão para implementarem os procedimentos previstos no Protocolo.

A Portaria estabelece também um montante global máximo da garantia que será distribuído pelos bancos, de acordo com definição do Ministro das Finanças, segundo as propostas e as entidades que aderirem ao protocolo da garantia. No entanto, “as instituições aderentes ao Protocolo podem solicitar à DGTF um reforço do montante da garantia de carteira que lhes foi concedido, se justificadamente previrem a possibilidade do esgotamento do montante inicialmente concedido”, lê-se no diploma.

“A repartição pelas instituições aderentes ao Protocolo do montante máximo da garantia a conceder pelo Estado é determinada por despacho do membro do Governo responsável pela área das Finanças, tendo em conta o limite fixado nos termos do disposto no número anterior.”

Esta garantia pública terá uma duração de 10 anos a contar da celebração do contrato de crédito, extinguindo-se antecipadamente caso todas as obrigações do mutuário sejam cumpridas antes desse prazo. “No caso de o mutuário proceder ao reembolso parcial antecipado do financiamento, a garantia do Estado reduz-se proporcionalmente”, refere a Portaria.

Isto significa que, em caso de incumprimento, como a modalidade da garantia é a fiança, o Estado poderá ser chamado a pagar até 15% do capital em dívida, ficando depois sub-rogado nos direitos do banco para recuperação desse montante junto do mutuário.

É importante notar que a medida, além de contornar a medida macroprudencial do Banco de Portugal do limite de 90% ao rácio de loan-to-value (LTV), que no caso da habitação própria permanente não deve exceder os 90% do valor de aquisição ou avaliação (o que for menor), a Portaria não altera as outras regras.

Assim, os bancos continuam obrigados a respeitar os limites o limite ao rácio de debt service-to-income (DSTI), que determina que o conjunto das prestações de créditos não deve ultrapassar 50% do rendimento líquido do mutuário, com algumas exceções permitidas.

Quanto à maturidade dos empréstimos, a Portaria também não altera as recomendações do Banco de Portugal. Assim, o prazo máximo continua a ser de 40 anos para mutuários até aos 30 anos, e 37 anos para a faixa etária dos 30-35 anos.

A medida estará disponível para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026, podendo ser prorrogada após avaliação do seu impacto, tendo sido ouvidos o Banco de Portugal e a Associação Portuguesa de Bancos para a elaboração dos trâmites da garantia pública, refere o documento.