Preços das casas disparam 18,7% no primeiro trimestre na maior subida em seis anos

O mercado imobiliário nacional registou no primeiro trimestre de 2025 a maior escalada de preços desde que o Instituto Nacional de Estatística (INE) começou a medir estes dados em 2019, com quatro concelhos a ultrapassarem os 20% de crescimento homólogo. A Grande Lisboa continua a liderar os preços mais elevados, enquanto o volume de transações cresce 24,9%.

Com uma variação homóloga de 18,7%, o preço mediano por metro quadrado das casas transacionadas em Portugal acelerou face aos 15,5% registados no trimestre anterior, estabelecendo um novo recorde histórico.

Esta escalada representa “a variação mais elevada desde o início da série (1.º trimestre de 2019)”, segundo o documento oficial do INE divulgado esta terça-feira, confirmando o que muitos analistas do setor já antecipavam: o mercado imobiliário português continua numa trajetória ascendente imparável, mesmo face ao cenário económico global de incertezas.

Os preços da habitação aceleraram em 16 dos 24 municípios com mais de 100 mil habitantes no primeiro trimestre, sendo que quatro concelhos se destacaram ao registarem aumentos acima dos 20%.

O preço mediano dos 40.163 alojamentos familiares transacionados em Portugal no primeiro trimestre fixou-se nos 1.951 euros por metro quadrado (€/m²), um valor que representa não apenas uma subida homóloga de 18,7%, mas também um aumento de 4,3% face ao último trimestre de 2024 e quase o dobro dos 1.065€/m² praticados há seis anos.

Além disso, os números do INE revelam que nos primeiros três meses do ano o número de transações de alojamentos familiares em Portugal aumentou 24,9% em relação ao mesmo trimestre do ano passado, apesar de ter ficado 9% abaixo das mais de 44 mil transações realizadas no último trimestre de 2024, seguindo o padrão sazonal típico do setor imobiliário, onde o início do ano tradicionalmente regista menor atividade.

Subida dos preços supera 20% em quatro concelhos

“As sub-regiões com preços medianos da habitação mais elevados – Grande Lisboa, Algarve, Região Autónoma da Madeira, Península de Setúbal e Área Metropolitana do Porto – apresentaram também os valores mais elevados em ambas as categorias de domicílio fiscal do comprador (território nacional e estrangeiro)”, sublinha também o relatório do INE, evidenciando como as zonas mais procuradas continuam a concentrar os investimentos tanto nacionais quanto estrangeiros.

A análise municipal revela que “os preços da habitação aceleraram em 16 dos 24 municípios com mais de 100 mil habitantes” no primeiro trimestre, sendo que quatro concelhos se destacaram ao registarem aumentos acima dos 20% de crescimento homólogo. Santa Maria da Feira liderou este pelotão com uma impressionante subida de 27,0%, seguida pela Maia (22,7%), Guimarães (22,7%) e Vila Nova de Famalicão (22,6%)1. Oeiras, com 21,4%, completa o grupo dos municípios que registaram as maiores acelerações.

O documento do INE destaca que “os municípios de Santa Maria da Feira (mais 15,8 pontos percentuais) e de Cascais (mais 14,8 pontos percentuais) apresentaram os maiores acréscimos” quando se compara a variação homóloga do primeiro trimestre de 2025 com a do quarto trimestre de 2024, demonstrando como a dinâmica de preços varia significativamente entre diferentes territórios.

Por outro lado, “a maior diminuição na taxa de variação homóloga ocorreu no município do Funchal (-30,2 pontos percentuais)”, enquanto “os municípios de Lisboa e do Porto registaram decréscimos de 1,1 pontos percentuais e 2 pontos percentuais nas taxas de variação homólogas do quarto trimestre do ano passado para o primeiro trimestre de 2025”, sugerindo alguma estabilização nos principais centros urbanos.

No topo da hierarquia dos preços mais elevados, destaque para “os municípios de Lisboa (4.492€/m²), Cascais (4.477€/m²), Oeiras (3.983€/m²), Porto (3.066€/m²) e Odivelas (3.048€/m²) apresentaram os preços da habitação mais elevados”, com todos acima dos 3 mil €/m². A análise por sub-regiões confirma o domínio da Grande Lisboa, que com 3.183€/m² lidera destacadamente, seguida pelo Algarve (2.929€/m²), pela Região Autónoma da Madeira (2.518€/m²), pela Península de Setúbal (2.325€/m²) e pela Área Metropolitana do Porto (2.154€/m²).

No extremo oposto, “a sub-região Beiras e Serra da Estrela apresentou o menor preço mediano de venda de alojamentos familiares (698€/m²)”, evidenciando o fosso que se mantém entre o interior e as zonas costeiras e metropolitanas.

Um dos aspetos mais significativos dos dados do INE referente ao primeiro trimestre é o facto de “o preço mediano da habitação ter aumentado, em relação ao período homólogo de 2024, nas 26 sub-regiões NUTS III, destacando-se o Alto Alentejo com o maior crescimento (51,6%)”. Esta generalização dos aumentos confirma que a pressão inflacionária no mercado imobiliário estendeu-se a todo o território nacional.

O INE sublinha ainda que “no primeiro trimestre de 2025, o menor crescimento homólogo dos preços da habitação (4,5%) foi registado na sub-região Alto Tâmega e Barroso”, mas mesmo esta variação mais modesta representa ainda assim um crescimento substancial num contexto de inflação controlada.

Impacto dos compradores estrangeiros

O documento do INE espelha também o impacto dos compradores estrangeiros no mercado nacional. “No primeiro trimestre de 2025, o valor mediano de alojamentos familiares transacionados em Portugal envolvendo compradores com domicílio fiscal no estrangeiro foi 2.573€/m² (mais 14,5% do que no trimestre homólogo) e o das transações envolvendo compradores com domicílio fiscal em território nacional foi 1.931€/m² (mais 19,5% do que no trimestre homólogo)”.

Particularmente relevante é o facto de “nas sub-regiões Grande Lisboa e Área Metropolitana do Porto, o preço mediano (€/m²) das transações efetuadas por compradores com domicílio fiscal no estrangeiro ter superado, respetivamente, em 52,5% e 32,3%, o preço das transações por compradores com domicílio fiscal em território nacional”, evidenciando como o investimento estrangeiro continua a ser um fator de pressão nos preços das zonas mais procuradas.

Os dados do primeiro trimestre de 2025 confirmam que o mercado imobiliário continua numa trajetória de forte crescimento, alimentada por uma procura robusta tanto nacional quanto estrangeira. A generalização dos aumentos a todas as regiões do país evidencia que a pressão nos preços deixou de ser um fenómeno exclusivo das grandes áreas metropolitanas.

Os territórios periféricos às grandes cidades continuam a registar os maiores crescimentos de preços dos alojamentos familiares, refletindo estratégias de procura por alternativas mais acessíveis face aos preços praticados nos centros urbanos.

A aceleração para 18,7% no crescimento homólogo dos preços, a maior desde 2019, coloca questões importantes sobre a sustentabilidade deste ritmo de crescimento, especialmente num contexto em que o acesso à habitação se torna cada vez mais desafiante para as famílias portuguesas.

Além disso, o aumento de 24,9% no número de transações demonstra que, apesar dos preços elevados, o mercado mantém liquidez, sugerindo que tanto a procura por habitação própria quanto o investimento imobiliário continuam ativos.

Os dados municipais revelam ainda que os territórios periféricos às grandes cidades continuam a registar os maiores crescimentos de preços dos alojamentos familiares, refletindo estratégias de procura por alternativas mais acessíveis face aos preços praticados nos centros urbanos.