Recebeu uma casa em doação? Se a vender arrisca pagar mais-valias em IRS

Os ganhos gerados com a venda de uma casa doada arrisca a pagar mais-valia em IRS, mesmo que sejam para reinvestir em nova habitação própria e permanente, alerta a Autoridade Tributária numa informação vinculativa publicada esta quarta-feira no portal das Finanças.

Para beneficiar da isenção, o morador a quem foi dado o usufruto do imóvel tem de ser titular do prédio em causa há pelo menos 12 meses antes da alienação. Caso contrário, paga o imposto devido pelos lucros obtidos com o negócio, determina o Fisco.

O pedido de esclarecimentos foi colocado por um contribuinte a quem foi atribuído “o gozo e usufruto” do imóvel, onde habita de forma permanente há cerca de seis anos, apesar de a casa não ter sido passada formalmente para o seu nome. Só em março de 2025, isto é, há cerca de quatro meses, é que foi “celebrada escritura pública da doação do imóvel” e o respetivo registo da titularidade na conservatória, lê-se no mesmo ofício da AT.

O requerente pretende agora vender a habitação e “reinvestir integralmente o valor da venda na aquisição de uma nova habitação, igualmente destinada a habitação própria e permanente”, de acordo com a nota da AT.

Assim, pretende saber se pode beneficiar da isenção de mais-valias em IRS “resultantes da alienação onerosa de imóvel destinado a habitação própria e permanente, desde que o valor de realização seja reinvestido na aquisição de nova habitação própria e permanente e desde que o imóvel alienado tenha sido afeto a esse fim nos 12 meses anteriores à alienação”, tal como estabelece o Código do IRS, no artigo 10º, nº5, alínea a).

“Suscita-se, pois, a seguinte dúvida interpretativa: Pode o requerente beneficiar da isenção de mais-valias com base na afetação efetiva e comprovada do imóvel a habitação própria e permanente durante mais de 12 meses, apesar de a titularidade no registo ter sido adquirida muito recentemente, mediante outorga da escritura de doação de ascendentes, doação esta realmente operada há mais de seis anos?”, questiona a administração tributária.

Ou seja, é necessário que o imóvel esteja efetivamente registado no nome do morador há pelo menos um ano para que o mesmo contribuinte possa beneficiar da isenção? Ou a atribuição há seis anos do gozo e usufruto da casa, que é usada como habitação própria e permanente, serve para completar o tal período de 12 meses após a alienação em que é possível ficar livre de mais-valias caso sejam aplicadas na compra de outra habitação própria e permanente?

O contribuinte e a AT têm entendimentos diferentes. “No modesto entendimento do requerente”, escreve o Fisco, “o conceito de habitação própria e permanente deve ser aferido segundo os critérios da efetiva residência e uso exclusivo e habitual do imóvel, sendo irrelevante, para esse efeito, que a titularidade formal tenha sido adquirida em momento posterior, desde que a afetação à habitação própria e permanente se encontre devidamente comprovada, como no caso se comprova pelos documentos que se juntam”.

O contribuinte defende-se ainda indicando que “a jurisprudência administrativa e fiscal tem reconhecido, em casos análogos, que a efetiva residência no imóvel constitui critério essencial para o reconhecimento do direito à isenção, desde que objetivamente demonstrada por meios de prova idóneos”.

Mas, para a AT, a expressão “habitação própria” é clara: “só serão excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóvel, antes habitação própria e permanente, do respetivo proprietário, e que, por ter essa qualidade, pode assumir a posição de alienante”.

Analisando o caso em concreto, o Fisco entende que “o requerente veio a adquirir a propriedade do imóvel apenas em março de 2025, o que significa ser irrelevante todo o período anterior durante o qual o dito imóvel foi a sua habitação própria e permanente, pois que, no período de 12 meses exigido para que o imóvel transmitido seja considerado habitação própria e permanente do alienante o mesmo terá de ser proprietário”, esclarece o Fisco.

“Então, para que fique claro, o requerente só preencherá o pressuposto exigido […] quando perfizer 12 meses de residência no imóvel adquirido, na qualidade de proprietário, facto comprovado pela titularidade formal, a par da coincidência entre a morada do prédio e o respetivo domicílio fiscal”, salienta a AT.

Assim, caso o contribuinte “venha a alienar o dito imóvel em data anterior ao cumprimento desse prazo [12 meses], não lhe poderá ser reconhecida a exclusão de tributação” em mais-valias de IRS, conclui o Fisco na mesma informação vinculativa.