Banco de Portugal paga nova sede em 5 prestações. Negócio de 192 milhões depende de mais de 10 condições

Mais de uma dezena de condições poderão travar o negócio da nova sede do Banco de Portugal, segundo o contrato assinado com a Fidelidade, a dona dos terrenos da antiga Feira Popular, em Entrecampos, Lisboa, que albergará a futura casa do supervisor da banca (ainda) liderado por Mário Centeno.

O acordo assinado entre o banco central e a seguradora detida pela Fosun está agora sob fogo e deverá levar o governador ao Parlamento para dar explicações. Isto porque o futuro quartel-general do supervisor deverá custar mais do que foi publicamente anunciado – não apenas 191,99 milhões de euros, mas a fatura final poderá crescer pelo menos mais 40 milhões, por conta dos acabamentos, pinturas e pavimentos dos espaços — e porque o negócio imobiliário acarreta várias contingências de alto risco, de acordo com o Observador (acesso pago). O CDS já exigiu esclarecimentos a Centeno.

Ainda assim, se tudo correr como planeado, o Banco de Portugal irá pagar o valor inicialmente acordado em cinco prestações, incluindo o sinal de 57,6 milhões de euros, segundo anunciou o conglomerado chinês na bolsa de Hong Kong, quando foi assinado o contrato promessa, no início de maio.

A futura sede do banco central terá parques de estacionamento para perto de 170 carros, espaços de lazer e desporto, zona de restauração e centro médico para os trabalhadores e ainda uma biblioteca pública.

O que está em causa?

Sinal de 57,6 milhões e mais 4 prestações

O Banco de Portugal e a seguradora da Fosun acordaram um modelo de pagamento do valor base de 191,99 milhões de euros (que pode aumentar ou diminuir) em cinco momentos:

1. 57,597 milhões de euros, equivalente a 30% do valor base, mediante a entrega, da parte da Fidelidade, do seguro-garantia – usado geralmente para cobrir obrigações financeiras ou de desempenho de um contrato;
2. 23,999 milhões de euros, equivalente a 12,5% do valor base, na data de aprovação da Câmara de Lisboa da mudança de uso das áreas comerciais dos pisos 0 e -1 dos edifícios A2 e A3, e mediante a entrega de um seguro-garantia adicional que cubra este valor, mais os custos de financiamento;
3. 23,999 milhões de euros, equivalente a 12,5% do valor base, na data de conclusão da superestrutura dos edifícios A2 e A3, e mediante a entrega de um seguro-garantia adicional que cubra este valor, mais os custos de financiamento;
4. 38,398 milhões de euros, equivalente a 20% do valor base, mediante a conclusão das obras de construção dos edifícios A2 e A3 e das áreas comuns do respetivo desenvolvimento, e mediante a entrega de um seguro-garantia adicional que cubra este valor, mais os custos de financiamento;
5. O restante montante será saldado na data de execução da escritura pública de compra e venda.

‘Borla’ se área de construção exceder 5%

Após a conclusão das obras dos edifícios A2 e A3, em condição ‘core & shell’, as duas partes terão de nomear um especialista independente para medir a área bruta de construção – na ausência de um acordo, o expert será apontado pela Associação Portuguesa de Engenheiros.

Se se verificar que a área bruta de construção não coincide com a área bruta de construção indicada no projeto final, o valor a pagar pelo Banco de Portugal será ajustado.

Por exemplo, havendo uma variação superior a 1%, para cima ou para baixo, o valor base será recalculado considerando: o valor de 5.576 euros por metro quadrado se a variação respeita aos andares 1 a 13 do edifício A2 ou aos andares 1 a 6 do edifício A3; o valor de 7.070 euros por metro quadrado se a variação diz respeito aos andares 0 e 0-; e ainda o valor de 35 mil euros por cada lugar de estacionamento extra ou a menos em relação aos 168 lugares previstos.

Por outro lado, se se verificar que a variação da área bruta de construção exceder os 5% ou mais, não será devido qualquer acréscimo na contraprestação acima deste limite. Se for inferior, o Banco de Portugal tem a opção de rescindir o contrato e, neste caso, a Fidelidade terá de devolver os valores pagos pelo comprador, acrescidos dos custos de financiamento.

O Banco de Portugal pode ainda solicitar mudanças no projeto no decurso das obras, as quais poderão fazer aumentar ou diminuir a fatura final.

Segundo a Fidelidade, o valor da contrapartida base foi determinada através de negociações entre as partes, em condições de mercado, e teve por base as rendas e rendimentos estimados para os edifícios desenvolvidos e retornos estimados de acordo com o plano de negócios para o Projeto Entrecampos, as condições de pagamento e ainda a “elevada reputação” do Banco de Portugal, que vai aumentar “significativamente” o reconhecimento do projeto no mercado.

Mais de 10 condições podem travar negócio

O contrato está sujeito ao cumprimento de mais de uma dezena de condições – que podem ser dispensadas em todo ou parcialmente por parte do comprador ou vendedor, segundo explica a Fosun.

1. Alteração da utilização das zonas comerciais dos pisos 0 e -1 dos edifícios A2 e A3, para utilizações que permitam a instalação de zonas de restauração e convívio, auditório e espaços interiores de lazer e desporto e centro de saúde ocupacional (para uso exclusivo dos colaboradores do Banco de Portugal) e, ainda, de uma biblioteca (para uso público);
2. Estabelecimento de uma ligação subterrânea, ao nível do piso -1, que garanta a circulação dos trabalhadores entre os edifícios A2 e A3;
3. Separação das zonas de estacionamento subterrâneas atribuídas aos edifícios A2 e A3 das zonas comuns, para assegurar que se destinam ao uso exclusivo dos trabalhadores do Banco de Portugal;
4. Separação das infraestruturas técnicas de suporte à exploração dos edifícios A2 e A3, assegurando-se parcialmente a exploração independente dos edifícios A2 e A3 no âmbito do respetivo empreendimento;
5. Conclusão das obras de construção das futuras frações e das áreas comuns dos edifícios A2 e A3 e do respetivo empreendimento, em estado de ‘core & shell‘, de acordo com o projeto definitivo (e com as alterações acordadas entre as partes durante a execução dos trabalhos), bem como a conclusão das obras de construção do parque de estacionamento a construir no terreno sito na Avenida 5 de Outubro, cuja propriedade é detida pelo Município de Lisboa e sobre o qual a FPE (PT) 5 Parque (subsidiária da Fidelidade) detém o direito de superfície;
6. Registo da servidão de passagem, a favor da “Parcela A”, sobre o terreno sito na Avenida 5 de Outubro, detido pelo Município de Lisboa e sobre o qual a FPE (PT) 5 Park detém o direito de superfície;
7. Celebração da escritura e aprovação do regulamento de condomínio e conclusão do respetivo registo na Conservatória do Registo Predial;
8. Celebração da escritura pública de partilha do bem comum entre os proprietários da “Parcela A” e respetivo registo na Conservatória do Registo Predial;
9. Emissão do título de utilização das futuras frações;
10. Emissão dos certificados energéticos das futuras frações; e
11. Comprovativo de que a Câmara Municipal de Lisboa e todas as demais entidades públicas titulares de direito de preferência legal na compra e venda das futuras frações foram devidamente notificadas pela Fidelidade para exercerem o direito de preferência e não o exerceram dentro do prazo legal aplicável, ou renunciaram expressamente ao exercício desse direito.