Cushman antecipa subida de 7% no investimento no mercado imobiliário comercial

O ano que passou não deixará boas recordações para o mercado imobiliário comercial em Portugal. Com apenas 1,7 mil milhões de euros de negócios realizados através de somente 95 operações concretizadas, 2023 foi assim um ano “fraco” para o setor, salienta Paulo Sarmento, head of transactional services, international partner, da consultora Cushman & Wakefield.

A expectativa para este ano é que a dinâmica seja um pouco diferente, com a consultora a antecipar um crescimento do investimento para valores em redor dos 2 milmilhões de euros, sendo que já estão identificadas transações para este ano na ordem dos 1,8 mil milhões de euros. Valores que, ainda assim, ficam muito abaixo dos cerca de 3 mil milhões de euros registados em 2022, segundo o estudo mais recente Marketbeat, apresentado esta quarta-feira.

Segundo a análise dos especialistas da Cushman & Wakefield, o crescimento na ordem dos 6% a 7% do investimento antecipado para este ano deverá acontecer, sobretudo, durante o segundo semestre do ano. “Vai ser um ano de duas metades, por causa da inflação e das taxas de juros”, salienta Paulo Sarmento, que antevê que os negócios do primeiro semestre de 2023 sejam ainda “dominados por investidores domésticos”.

No entanto, há a possibilidade de o mercado apresentar algumas surpresas positivas, desde logo porque há ainda 1,1 mil milhões de de euros de “transações atualmente suspensas” que podem fechar durante o ano. Tratam-se de ativos “que já estiveram no mercado e que foram retirados” havendo ainda a “intenção de venda”, adianta Paulo Sarmento.

Modelo híbrido de trabalho afunda mercado de escritórios

Entre os vários segmentos do imobiliário comercial — logística, retalho, escritórios ou hotelaria — que “danos” sofreu em 2023 estão os escritórios, com o volume de investimento a situar-se nos 150 milhões de euros, que compara com os 800 mil a mil milhões de euros contabilizados nos anos anteriores.

Espelho desta quebra no mercado dos escritórios é observada pela taxa de ocupação dos imóveis a cair 59% na Grande Lisboa para 112.500 metros quadrados “o valor mais baixo da última década”. No Grande Porto foi registada uma “maior resiliência”, mas ainda assim sofreu uma quebra homóloga de 14% ficando com uma ocupação de 50.050. Consequência, sobretudo, do modelo híbrido de trabalho.

Mas para 2024 a consultora antevê que o mercado imobiliário nos escritórios seja um dos segmentos com maior crescimento. No final do primeiro trimestre “vamos atingir níveis saudáveis” de ocupação, acredita Paulo Sarmento, com o fecho de três negócios que transitaram do ano passado.

Apesar do menor dinamismo do mercado ocupacional, a falta de oferta de edifícios “com melhor qualidade” contribuiu para um aumento homólogo de 1 euro por metro quadrado por mês dos valores brutos de arrendamento na maioria das zonas da Grande Lisboa, onde é cobrada uma renda mensal sempre acima de 20 euros por metro quadrado.

Também no Grande Porto as rendas mensais dos escritórios subiram entre 50 cêntimos e 1 euro por metro quadrado, com valores a flutuar entre os 16 e os 19 euros por metro quadrado no centro da cidade.

Cadeias não alimentares low cost com forte expansão

O retalho é outro dos segmentos que mais deverá crescer este ano em termos de investimento, aponta a consultora.

Recorde-se que, em 2023, ao nível da oferta de conjuntos comerciais, só foi concluído o Salinas Park, em Vila Franca de Xira, com 12 mil metros quadrados. Mas, “até 2026 prevê-se a conclusão de mais 81.500 metros quadrados, 65% dos quais em formato retail park e aos quais acrescem a expansão do Centro Colombo (Lisboa) e a abertura do City Center Covilhã”.

Em 2023 foram registadas 600 novas aberturas de retalho, mais três que em 2022. O comércio de rua agregou 64% do total de novas aberturas, seguido pelos centros comerciais com 19%. O setor da restauração continuou a representar 45% dos novos arrendamentos, seguido do setor “outros” (onde se inclui o mobiliário, decoração e bricolage) com 18%.

Os retalhistas não-alimentares low cost que entraram no mercado nacional têm “planos de expansão ambiciosos”, tendo sido “os mais ativos durante o ano passado”, onde se destacam a dinamarquesa Normal (15 aberturas), a polaca Pepco (14 aberturas), e a alemã KiK (10 aberturas).

A estes juntaram-se, no setor alimentar, o Aldi com 19 novas unidades e a Mercadona com 10. Para Paulo Sarmento esta é “uma consequência do conflito do leste da Europa” que leva, cada vez mais, as empresas a procurar geografias distantes da guerra na Ucrânia.

Em termos de rendas de mercado, a escassez de oferta nas principais zonas de comércio de rua “contribuiu para um aumento dos valores praticados”, subindo 2,5 euros por metro quadrado mensais no Chiado (Lisboa), para 125 euros por metro quadrado mensais. Na Baixa do Porto, cresceram para 77,5 euros por metro quadrado por mês.

Nos centros comerciais, as rendas prime aumentaram 4,9% para os 107,5 euros mensais por metro quadrado, verificando-se um ligeiro incremento dos valores brutos nos retail parks, para os 12,25 euros por metro quadrado.

Falta de oferta provoca queda de 22% na logística

Na logística, depois de um máximo histórico em 2021, a taxa de ocupação “abrandou nos últimos dois anos, registando em 2023 uma quebra de 22%”, com 450.800 metros quadrados transacionados, que resulta “de uma oferta muito limitada”, aponta a consultora. Mas, ainda assim, é “o terceiro maior volume da última década”.

Entre as várias zonas do país, as regiões de Lisboa e Porto continuam a ser as mais procuradas, agregando respetivamente 48% e 25% da absorção.

Em construção estão imóveis de logística que totalizam 533.400 metros quadrados, dos quais 64% têm “ocupação já assegurada”, onde se destacam o projeto da Montepino, em Castanheira do Ribatejo, que será ocupado pela Leroy Merlin, seguido do futuro Bloco Logístico de Almeirim da Mercadona, e do Benavente Logistics Park.

Nas rendas dos imóveis de logística foi registado um aumento generalizado dos valores, à exceção das zonas de Alverca e Azambuja (na região de Lisboa) e de Maia e Via Norte (na zona do Porto) que se mantiveram nos 5 euros mensais por metro quadrado.

Há 100 hotéis em construção

Na área da hotelaria, em 2023 foram inaugurados cerca de 50 novas unidades com 3.340 quartos, mais de metade dos quais com classificação 4 estrelas. Os concelhos de Lisboa e Porto concentram a maior parcela desta nova oferta, com 22 novas unidades hoteleiras num total de 1.600 unidades de alojamento.

Entre as maiores aberturas destacam-se o Moov Lisboa Oriente (2 estrelas) com 180 quartos, o Renaissance Porto Lapa Hotel (4 estrelas) com 160 quartos e o Masa Hotel Campo Grande (4 estrelas) com 150 quartos.

Há agora, aponta a Cushman & Wakefield, em fase de projeto ou construção mais de 100 novos projetos hoteleiros, que totalizam 10.040 quartos. Estes novos projetos vão abrir nos próximos três anos.