Vai pedir crédito? Isto é o que vai mudar

Prepare-se porque a partir de 1 de julho as regras do crédito à habitação e ao consumo vão sofrer uma revolução. O Banco de Portugal está preocupado com o aumento da concessão de crédito às famílias e aos riscos de facilitismo que daí possam resultar. Para prevenir impactos negativos sobre as famílias, a banca e a economia, o regulador decidiu recomendar aos bancos a imposição de limites a alguns dos critérios tidos em conta na atribuição de crédito.

São três medidas que prometem restringir o acesso das famílias aos empréstimos realizados a partir do início do segundo semestre deste ano. Em concreto, a criação de limites para o rácio entre o montante do financiamento face ao valor do imóvel que serve de garantia (LTV), o estabelecimento de um teto máximo para o rácio entre os encargos com créditos e o rendimento familiar, bem como uma limitação à maturidade dos empréstimos.

Fique a conhecer mais em detalhe o que está em causa em cada uma destas três novas medidas:

• LTV limitados a 90%

A primeira medida está focada na concessão de crédito à habitação e tem como alvo o rácio LTV. Ou seja, o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia (LTV). O Banco de Portugal recomendou a imposição de limites a este indicador que é tido em conta pelos bancos na negociação das condições de financiamento para a compra de casa. esses tetos são diferentes consoante a natureza do crédito à habitação em causa.

No que respeita ao crédito à habitação própria e permanente, o limite para este indicador é de 90%. Ou seja, assumindo um imóvel avaliado em 100 mil euros, o montante do financiamento não pode ser superior a 90 mil euros. No caso dos créditos com outras finalidades que não habitação própria e permanente, o teto é de 80%, enquanto nos créditos para aquisição de imóveis detidos pelas instituições e para contratos de locação financeira imobiliária, o limite é de 100%.

• Taxa de esforço até 50%

A taxa de esforço associada ao contrato de crédito é outro dos alvos da imposição de limites. O teto será de 50%, para o rácio entre o montante da prestação mensal calculada tendo em conta todos os empréstimos que o cliente tem e o seu rendimento (DSTI – debt service-to-income). Mas há exceções, com limites mais altos para a taxa de esforço. Até 20% do montante total de créditos concedidos por cada instituição financeira, em cada ano, pode ser concedido a famílias com DSTI até 60%. Até 5% do montante total de créditos concedidos por cada instituição, em cada ano, pode ainda ultrapassar os limites previstos a taxa de juro.

O cálculo da taxa de esforço não é um rácio simples. Para a determinação do DSTI, as prestações mensais do novo contrato de crédito devem ser calculadas assumindo que são constantes ao longo do período de vigência do contrato. Mas no caso de contratos a taxa de juro variável e mista, deve ser considerado o impacto de um aumento da taxa de juro. No cálculo dessa taxa de esforço deve ainda ser contabilizada uma redução do rendimento do cliente quando o mutuário tenha mais de 70 anos de idade, exceto se, no momento da avaliação da solvabilidade, este já estiver reformado.

• Maturidades dos créditos da casa baixam para 30%

O terceiro limite tem como alvo a maturidade original dos empréstimos. No caso do crédito à habitação, o objetivo é que essa maturidade passe dos 33 anos, em média, que acontecia nos novos empréstimos para a compra de casa, em 2016, para 30 anos. Para já é aplicado um teto de 40 anos nos novos contratos de crédito à habitação e crédito com garantia hipotecária ou equivalente, e convergência gradual para uma maturidade média de 30 anos até final de 2022. Já no crédito ao consumo, o limite é de 10 anos para a maturidade nos novos contratos.

No que respeita ao crédito à habitação, os cinco maiores bancos nacionais permitem maturidades máximas entre 40 e 50 anos, o que significa vão ter de encurtar o teto temporal dos seus empréstimos em 20 ou dez anos. Já do lado das famílias essa mexida poderá implicar o recuo na decisão de compra de casa com crédito. Ou uma acentuada subida dos encargos mensais com a prestação.

As exceções…

O objetivo do Banco de Portugal é que os três limites aplicáveis para o LTV, o DSTI e a maturidade sejam considerados em simultâneo. A medida estabelece ainda que os contratos de crédito tenham pagamentos regulares de juros e capital.

Mas há situações que não serão abrangidas pela recomendação que a entidade liderada por Carlos Costa fez aos bancos:

• Os contratos de crédito destinados a prevenir ou a regularizar situações de incumprimento;
• Os contratos de crédito cujo montante total seja igual ou inferior a dez vezes o ordenado mínimo mensal;
• As ultrapassagens de crédito;
• Os contratos de crédito sob a forma de facilidades de descoberto e outros créditos sem plano de reembolso definido (incluindo cartões e linhas de crédito);
• Os contratos de crédito celebrados ao abrigo do regime de concessão de crédito bonificado à habitação a pessoa com deficiência.