Não é compra, não é arrendamento. Afinal, o que é a habitação vitalícia? Dez perguntas e respostas

O Governo aprovou um novo modelo de contrato de habitação que permitirá residir numa mesma casa durante toda a vida. É uma medida que procura um equilíbrio entre o regime de habitação própria, demasiado rígido, e o regime de arrendamento, pouco estável. Várias questões estão ainda por responder, uma vez que o decreto-lei que define as regras deste novo modelo não foi tornado público, mas há já alguns detalhes que são conhecidos.

O que é?

Chama-se Direito Real de Habitação Duradoura (DHD) e, para já, é apenas uma proposta, que será sujeita a consulta pública e que, por isso, ainda poderá ser alvo de alterações. “Nem é arrendamento, nem se trata de propriedade de casa própria”, resume o ministro do Ambiente e da Transição Energética, João Pedro Matos Fernandes. É um novo modelo de contrato habitacional.

Quais os objetivos?

“O DHD visa proporcionar às famílias uma solução habitacional estável”, aponta o Governo. O objetivo é “conciliar as necessidades de estabilidade e de segurança na ocupação do alojamento com as de flexibilidade e mobilidade, que derivam de uma maior mutabilidade das dinâmicas pessoais, familiares e profissionais”. O Governo procura, assim, um equilíbrio entre o regime de habitação própria, muitas vezes “pouco adequado pela sua rigidez, pelo peso do investimento que representa e pelas dificuldades de acesso ao mesmo”, e o regime de arrendamento, que “nem sempre é conducente à estabilidade e segurança desejáveis”.

Como funciona?

Os moradores do imóvel entregam ao proprietário uma caução inicial, a ser acordada entre as partes, que represente 10% a 20% do valor do imóvel. Ao mesmo tempo, pagam uma prestação mensal, equivalente a uma renda, que é livremente fixada entre as partes e que está sujeita a uma atualização anual consoante o índice de preços da habitação elaborado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). Em contrapartida por estes pagamentos, os moradores têm o direito de usufruir da habitação de forma vitalícia.

O morador pode rescindir o contrato?

Sim. Apesar de ter o direito de morar numa mesma habitação por um período vitalício, os moradores que celebrem este contrato poderão rescindir o mesmo. E não perdem, necessariamente, a caução entregue no início. Se rescindirem o contrato dentro de um prazo de dez anos, poderão receber a caução por inteiro. A partir deste período de dez anos, se rescindirem o contrato, o proprietário poderá descontar 5% da caução inicial a cada ano que passar. Significa isto que, se o morador rescindir o contrato 30 anos após a sua celebração, já não terá direito a qualquer parte da caução que pagou inicialmente.

E o proprietário?

Não. A rescisão do contrato só pode partir de iniciativa do morador.

O contrato é transmissível por parte do proprietário?

Sim. O contrato é transmissível por herança e em caso de transação do imóvel. Assim, mesmo que o imóvel passe a ter novo proprietário, o morador continua a ter direito ao usufruto da casa.

E por parte do morador?

Não. O contrato não é transmissível por herança por parte do morador, o que significa que o direito cessa em caso de morte do morador. Contudo, o morador pode transacionar o contrato ou, ainda, hipotecá-lo, se precisar de pedir um empréstimo bancário para o pagamento da caução.

Quais as vantagens para os moradores?

O Governo elenca quatro vantagens para os moradores que celebrem um contrato desta natureza:

1. O direito de residir toda a vida numa habitação, sem que isso signifique uma “amarra” permanente, já que pode renunciar ao contrato;
2. Uma menor necessidade de endividamento em comparação com a alternativa de compra de habitação própria;
3. O direito à devolução, total ou parcial, da caução por ele entregue, na medida do tempo de permanência na habitação;
4. A possibilidade de hipotecar o DHD se precisar de contratar crédito para financiar a caução.

E para os proprietários?

Para os proprietários, vê três vantagens:

1. Um aumento do capital disponível sem que isso implique vender o seu património;
2. Uma rentabilidade estável e uma redução dos encargos com a gestão do seu património;
3. Uma redução do risco de incumprimento pelo morador das suas obrigações, por via da caução entregue pelo morador.

O que falta saber?

Uma vez que o decreto-lei aprovado em conselho de ministros não foi tornado público, há vários detalhes que ainda não são conhecidos.

• Desde logo, por exemplo, como serão tributados os rendimentos resultantes destes contratos. Os novos benefícios fiscais para incentivar o arrendamento de longa duração, em vigor desde o início deste ano, preveem que os rendimentos obtidos com rendas fiquem sujeitos a uma taxa de IRS de 10%, no caso de os proprietários celebrarem um contrato de arrendamento com mais de 20 anos. Ora, considerando que estes novos contratos preveem o uso vitalício da casa, será de esperar que os proprietários tenham direito a uma tributação, pelo menos, igual à que conseguiriam por arrendar a casa por 20 anos, mas não são conhecidos detalhes sobre a fiscalidade.
• Falta também saber se, à semelhança do que acontece com os contratos de arrendamento com duração indeterminada, haverá exceções para os proprietários que queiram rescindir o contrato — por exemplo, se precisarem do imóvel para habitação própria.
• Ao ECO, o presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) levanta ainda outras questões. Existe uma possível “duplicação de um direito que já existe”, o do usufruto, que está previsto no Código Civil.
• Há também uma outra questão fiscal, que poderá, ou não, estar contemplada no decreto-lei. “A aquisição de direitos reais sobre os imóveis implica o pagamento de IMT”, refere Luís Menezes Leitão.