A principal mudança ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), conhecido também como a lei dos solos, é a criação de um regime especial que permite a reclassificação de terrenos para solo urbano para aumentar a oferta de habitação, salvaguardando “valores de interesse público relevantes em termos ambientais, patrimoniais, económicos e sociais”, lê-se no projeto do Decreto-Lei que o ECO teve acesso.

Podem ser reclassificados terrenos que sejam compatíveis com áreas urbanas existentes, desde que cumpram vários critérios estabelecidos na lei ficando de fora terrenos em áreas protegidas, em zonas de risco, em áreas agrícolas de alta qualidade e com aproveitamentos hidroagrícolas, e ainda terrenos na área da Reserva Ecológica Nacional (REN).

É importante notar que, mesmo nas áreas onde a reclassificação é permitida, devem ser planeadas e executadas medidas para salvaguardar a preservação dos valores e funções naturais fundamentais, bem como para prevenir e mitigar riscos para pessoas e bens.

Adicionalmente, a reclassificação está sujeita a condições específicas, como a obrigação de destinar pelo menos 70% da área total de construção a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação de valor moderado.

Pelo menos 70% (700/1000) da área total de construção deve destinar-se a habitação pública, arrendamento acessível ou “habitação de valor moderado”. Esta percentagem mínima visa garantir que a maioria da área construída seja efetivamente utilizada para fins habitacionais acessíveis para a classe média.

O conceito de “habitação de valor moderado” é introduzido nesta legislação, visando atender às necessidades da classe média. Esta categoria define-se por:

1. O preço por metro quadrado da área bruta privativa dos imóveis não ser superior à mediana nacional de preço de venda, ou
2. Em caso de ser superior, o limite máximo do preço ser de 125% da mediana do concelho, até 225% da mediana nacional.

É assim uma nova categoria que visa atender à classe média, disponibilizando casas em que o preço por metro quadrado não exceda a mediana nacional ou 125% da mediana do concelho, até um máximo de 225% da mediana nacional.

Considerando que o preço mediano das vendas dos alojamentos familiares nos últimos 12 meses em Portugal é de 1.661 euros por metro quadrado (euros/m²), qualquer promotor imobiliário que pretenda construir casas em terrenos que sejam reclassificados como solos urbanos terá de colocar as casas no mercado até esse preço ou, se superior, até 125% do valor da mediana de preço de venda por metro quadrado das casas do concelho da localização do imóvel até 225% do valor da mediana nacional, que atualmente corresponde a um valor de 3.737 euros por metro quadrado.

Atualmente, segundo os dados do segundo trimestre do Instituto Nacional de Estatística, entre os 25 concelhos com mais de 100 mil habitantes, apenas Lisboa e Cascais apresentam valores por metro quadrado acima do limite nacional máximo estabelecido (3.723 euros/m²): 4.203 euros/m² em Lisboa e 4.023 euros/ m² em Cascais 4.023 euros, o equivalente a 253% e 242%, respetivamente, acima da fasquia limite.

Desta forma, para que em Lisboa possa haver habitações de “valor moderado” ao abrigo das condições estabelecidas pela nova lei dos solos, os promotores terão de colocar essas casas no mercado a um preço 11% abaixo do preço mediano atualmente praticado. Em Cascais, o “desconto” é de 7%.

Os casos mais extremos encontram-se nas freguesias lisboetas de Santo António e de Marvila, onde as casas apresentam um valor mediados acima dos 6 mil euros/m². Isso significa que, para haver casas de “valor moderado”, esses imóveis terão de ser colocados no mercado a um preço médio 40% abaixo do preço que as casas são atualmente vendidas nestas freguesias.

A lei, assim como as alterações ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) aplicam-se a todo o território nacional, mas as regiões autónomas podem ter regulamentações específicas.

A lei não estabelece limites específicos para a tipologia dos imóveis a serem construídos, mas estes podem ser definidos nos planos municipais ou na proposta de reclassificação.

Estas áreas ficam automaticamente suspensas até serem revistas segundo as novas regras, exceto para projetos habitacionais que cumpram os novos critérios “ou até ao termo do prazo para execução das obras de urbanização que tenha sido definido em plano de pormenor, por contrato de urbanização ou por ato administrativo de controlo prévio.”

Deve consultar a Câmara Municipal. A autarquia tem informações sobre as áreas elegíveis e os critérios específicos para o seu município. Entre esses critérios, o diploma estabelece que na zona em que se inserem os terrenos existam ou sejam definidas as infraestruturas gerais e locais necessárias, “assim como os equipamentos de utilização coletiva necessários e os espaços verdes adequados para cobrir as necessidades decorrentes dos novos usos.”

O pedido de reclassificação dos terrenos é iniciado pelos municípios que têm a capacidade de determinar a reclassificação para solo urbano mediante alteração simplificada do plano diretor municipal.

O processo inicia-se com uma proposta da Câmara Municipal, que deve conter a fundamentação sumária da reclassificação, bem como as peças escritas e desenhadas que incluam a delimitação da área abrangida, a área total de construção, o número máximo de fogos e a programação temporal das obras de urbanização e edificação.

Esta proposta é então submetida a consulta pública por um prazo mínimo de 20 dias. Após este período, a Câmara procede às alterações que considerar necessárias e submete a proposta final para aprovação da assembleia municipal.

É importante notar que, embora o município inicie o processo, a decisão final de reclassificação é tomada coletivamente pela Assembleia Municipal, garantindo assim um processo de decisão transparente e sujeito a escrutínio público.

Sim, mas a maioria da área (pelo menos 70%) deve ser para habitação pública, arrendamento acessível ou habitação de valor moderado.

São cinco anos. Este prazo começa a contar a partir da data de publicação da deliberação do respetivo órgão deliberativo em Diário da República. É importante notar que este limite temporal se aplica às seguintes situações:

• Ao plano de pormenor com efeitos registais, que deve delimitar a área objeto de reclassificação e definir o prazo para execução das obras de urbanização e das obras de edificação.
• À reclassificação para solo urbano destinada exclusivamente à execução de infraestruturas e de equipamentos de utilização coletiva
• À reclassificação para solo urbano destinada à instalação de atividades de natureza industrial, de armazenagem ou logística, bem como à habitação para alojamento de trabalhadores agrícolas.

O estabelecimento deste prazo visa garantir que os terrenos reclassificados sejam efetivamente utilizados para os fins previstos, nomeadamente a construção de habitação, evitando assim a especulação imobiliária.

Caso as operações urbanísticas não sejam realizadas dentro deste prazo, a classificação do solo como urbano pode caducar, retornando o terreno à sua classificação anterior.

Sim, mas as obrigações relativas à construção de habitação acessível e os prazos de execução ficam registados e vinculam os novos proprietários.

Contudo, o diploma estabelece que “os contratos de compra e venda e contratos promessa de compra e venda com eficácia real dos prédios afetos a habitação de valor moderado ou de fração autónoma de edifício em propriedade horizontal e de prédio urbano destinados a habitação sujeitos a limite do preço de venda não podem ser titulados antes do registo definitivo desses factos, sob pena de anulabilidade.”

A lei não menciona benefícios fiscais específicos, mas estes podem ser estabelecidos posteriormente por legislação complementar.

O processo de disponibilização de terrenos será simplificado, atribuindo maior autonomia às autarquias. “Garantindo o que está definido para as reservas Agrícola e Ecológica nacionais, a decisão de libertar terrenos para a habitação dependerá apenas das câmaras municipais e das assembleias municipais sem necessidade de aprovação por outras instâncias”, esclarece Castro Almeida, ministro Adjunto e da Coesão Territorial, em comunicado.

Entre as medidas introduzidas pelo novo regime especial de reclassificação para solo urbano destaca-se:

• Processo simplificado: A reclassificação pode ser feita por uma alteração simplificada do plano diretor municipal, em vez de exigir uma revisão completa do plano.
• Prazos reduzidos: É estabelecido um prazo mínimo de 20 dias para consulta pública, agilizando o processo de aprovação.
• Decisão local: A decisão final sobre a reclassificação cabe à assembleia municipal, após proposta da câmara municipal, permitindo uma resposta mais rápida às necessidades locais.
• Registo predial automático: A reclassificação fica sujeita a registo predial, mediante inscrição gratuita promovida oficiosamente pela câmara municipal, simplificando o processo para os proprietários.
• Critérios mais claros: São estabelecidos critérios específicos para a reclassificação, como a obrigatoriedade de destinar pelo menos 70% da área total de construção a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação de valor moderado.

Apesar destas simplificações, o processo mantém salvaguardas importantes, como a proibição de reclassificação em áreas protegidas, zonas de risco e terrenos agrícolas de alta qualidade, além da necessidade de fundamentação e consulta pública.