Quando concede um empréstimo para aquisição de casa, o banco avalia a capacidade do cliente de reembolsar o crédito em função dos seus rendimentos e da prestação que vai ficar a pagar mensalmente – no caso de um contrato com taxa variável.

Desde 2018 que está estabelecido um limite de taxa de esforço de 50%. O que significa que determinada família não pode ter encargos com o empréstimo da casa que representem mais de metade do seu rendimento: se tem os rendimentos mensais de 1.000 euros, a prestação não pode ultrapassar os 500 euros.

Esta taxa de esforço – tecnicamente conhecida como Debt Service-to-Income (DSTI) – tem por base a taxa de juro do empréstimo a que se soma uma taxa de stress de 300 pontos base (3%). Isto é, a família tem de mostrar capacidade para pagar o empréstimo mesmo num cenário em que se verifica um choque de 3% nos juros.

Nestas circunstâncias, se a taxa de esforço superar os 50%, o banco pode recusar o crédito à família – no ano passado, quase 10% dos novos contratos tiveram um DSTI acima dos 50%.

Mas vêm aí mudanças.

Introduzida há cinco anos, esta medida macroprudencial vai agora ser revista pelo Banco de Portugal.

O que está em cima da mesa? Na prática, uma revisão em baixa da taxa de stress. Os clientes terão de continuar a cumprir o rácio DSTI abaixo dos 50%, mas será mais fácil cumprir este requisito com um cenário de stress menos gravoso.

No âmbito do cálculo da taxa de esforço estão previstas estas mexidas ao choque de taxa de juro:

• Se o contrato de crédito tiver prazo igual ou inferior a cinco anos, o choque baixa de 100 pontos base para 50 pontos base;
• Se o contrato de crédito tiver um prazo superior a 5 anos e igual ou inferior a dez anos, o choque baixa de 200 pontos base para 100 pontos base;
• Se o contrato de crédito tiver um prazo superior a dez anos, o choque baixa de 300 pontos base para 150 pontos base.

Quando o Banco de Portugal avançou com esta medida em 2018, o mercado deparava-se com taxas perto de 0% e o objetivo do supervisor era assegurar que os bancos (e também os clientes) estavam precavidos para um choque e que os créditos da casa continuariam a ser pagos mesmo num cenário adverso de disparo dos juros, baixando o risco de incumprimento.

Cinco anos volvidos, este choque materializou-se, após as taxas Euribor – indexantes que serve de base para o cálculo da prestação da casa – terem subido mais de 400 pontos no último ano e meio, por conta do aperto do Banco Central Europeu (BCE) para controlar a escalada da inflação.

Se a medida macroprudencial se revelou premonitória e, de alguma forma, ajuda agora a evitar um cenário mais preocupante em termos de incumprimento do crédito, o que acontece é que bancos e clientes deparam-se agora com o critério do DSTI muito mais apertado na hora de celebrarem um novo crédito.

Embora a taxa de stress se mantenha nos 300 pontos base, agora, em vez de uma taxa de juro perto de 0%, tem de se somar uma taxa de juro que em muitos casos excede os 5% (spread+indexante).

Assim, cumprir um rácio de DSTI igual ou inferior 50% tornou-se mais complicado, e isto quando já não é expectável um novo choque nas taxas de juros dado que estamos a aproximar do fim deste ciclo iniciado no ano passado.

“Se baixarmos este choque, em princípio teremos mais famílias que poderão vir a aceder” ao crédito, admitiu Clara Raposo na entrevista ao Jornal de Negócios, quando abriu a porta à mexida desta regra.

A verdade é que o mercado do crédito à habitação tem vindo a abrandar no início deste ano, devido à conjuntura pouco favorável com a subida dos juros e da inflação, a que se junta incerteza na economia.

Não se sabe quantos créditos terão sido recusados por incumprimento da regra do DSTI, mas uma taxa de stress mais folgada tornará o crédito da casa mais acessível para as famílias – isto é, será mais fácil uma prestação da casa não superar 50% dos rendimentos com uma taxa de stress que será metade dos atuais 300 pontos base.

Não. A taxa de stress diz respeito apenas a uma taxa simulada pelo banco num cenário de choque nos juros. Faz uma previsão dos encargos que um cliente assumirá caso as taxas subam mais 300 pontos base e se continuará a ter a capacidade de pagar a prestação face aos rendimentos.

Quanto à taxa que efetivamente paga pelo empréstimo, em nada esta revisão do Banco de Portugal vai mexer. Só mesmo a evolução das Euribor determinará se vai pagar mais ou menos ao banco.

Além dos limites no DSTI, o Banco de Portugal introduziu mais dois travões no crédito da casa em 2018:

• limites ao rácio entre o montante do financiamento face ao valor do imóvel que serve de garantia (o chamado Loan to Value);
• limites à maturidade dos empréstimos até 40 anos, medida que foi revista em 2022: o prazo máximo dos contratos baixou para 37 anos para os mutuários com idade superior a 30 anos e inferior ou igual a 35 anos; e para 35 anos para os mutuários com idade superior a 35 anos.

Não há perspetiva de alterações nestas duas regras.

(Descodificador atualizado no dia 4 de agosto)