Governo “ter de negociar todos os anos para passar o Orçamento” é uma “tragédia” para o imobiliáriopremium

Presidente-executivo da Vanguard Properties diz que proposta de Orçamento do Estado para 2022 não traz mais estabilidade fiscal e legislativa para o imobiliário.

Há muito que o imobiliário se queixa de instabilidade fiscal e legislativa, lamentando que não se ponham em práticas medidas que, efetivamente, ajudam o setor, resolvendo os problemas pela raiz e não "pela rama". A proposta do Governo para o Orçamento do Estado para 2022 (OE2022) deitou por terra, mais uma vez, as esperanças de novas medidas de alívio ao setor, como redução do IVA ou o fim do AIMI. Em entrevista ao ECO, José Cardoso Botelho, CEO da Vanguard Properties, diz que Portugal está "dependente de partidos que legislam sem saber as consequências" e que, enquanto isso acontecer, o setor imobiliário continuará a ser prejudicado.

Quantos projetos estão atualmente a desenvolver?

22 projetos, a maioria em Lisboa, Oeiras, Comporta e Algarve.

Em que ponto estão as Terras da Comporta?

Adjudicámos as obras dos dois loteamentos em novembro de 2020 e janeiro de 2021. As obras estão a andar muito bem. Do Comporta Dunas já acabámos o edifício técnico e o campo de golf. Grande parte da obra está feita e dentro de sete meses está tudo concluído. O Comporta Torre acabaremos em finais de 2022 toda a infraestrutura. As obras estão a andar muitíssimo bem.

Portugal continua a ser uma boa aposta para investir?

Há uma grande diferença entre investir do ponto de vista profissional e querer tirar partido do país. O investimento é algo mais volátil. Quando se acha que um país é interessante para habitar, são decisões tomadas com muito mais tempo e não se muda de residência de um dia para o outro. Há muita gente que continua a querer apostar cá, porque a qualidade de vida é boa e, com a pandemia, a imagem de Portugal está reforçada. Dos Estados Unidos e do México vêm clientes que vêm para cá residir e investir. As perspetivas são boas. Destaco a decisão de estender o Regime de Residentes Não Habituais (RNH) a nómadas digitais é uma ótima decisão. É importante que Portugal continue a atrair reformados e gente nova com família.

Os vistos gold nas grandes cidades estão prestes a terminar. Isso preocupa-o?

Nunca fomos [Vanguard Properties] muito dependentes dos golden visa, embora vá aparecendo. Mas foi um assunto que não foi bem gerido, porque, como se vê, não foi isso que causou o acréscimo de preços da habitação, mas sim a escassez da oferta, a falta de mão-de-obra, os impostos e os licenciamentos longuíssimos. Aliás, onde tem havido crescimento de preços é em zonas sem golden visa. Pensar-se que foram os golden visa que fizeram crescer os preços é absurdo. Quiseram arranjar um bote expiatório e tenho pena que o tenham feito.

Acha que os investidores continuarão a investir em Portugal, de acordo com as novas regras?

Já houve vários investidores que queriam vir para cá e procuraram outros países. Tenho pena, mas não acho que seja crítico para Portugal. Mas tenho pena, não faz sentido nenhum. O comum dos mortais acha que seria mais importante ter uma fábrica do que uma casa. Mas é preciso haver clientes, produzir e vender. Não basta ser fábrica. A ideia que uma fábrica é bom e fazer promoção residencial é mau é um autêntico disparate. E depois, o imóvel, uma vez construído, paga imposto para o resto da vida, não é como os capitais.

A estabilidade só seria possível se os partidos se entendessem de uma vez por todas e fizessem um acordo a cinco ou dez anos a combinar algo que fosse estável. Estamos dependentes de partidos que nunca foram Governo e legislam sem saber as consequências que essas coisas têm.

José Cardoso Botelho

CEO da Vanguard Properties

Há muito que o setor pede estabilidade fiscal e jurídica. A proposta de OE2022 apresentada pelo Governo traz isso?

Estando ainda o Orçamento em discussão não é possível responder com exatidão. No setor imobiliário, já enormemente causticado com taxas e impostos, aparenta não haver agravamento. No entanto, não é um bom sinal o acréscimo do IRS em determinados escalões, altíssimo para o valor do rendimento, causando, óbvia e objetivamente, perda de rendimento. O englobamento das mais-valias de curto prazo geradas em bolsa não parece uma boa ideia visto que em Portugal continua e continuará a haver enorme falta de capitais próprios nas empresas. E, desse de ponto de vista, esta alteração, de facto, não ajuda na credibilização de Portugal enquanto destino de investimento para os grandes fundos de pensões e outros afins.

Tem esperança que as negociações para o Orçamento do Estado com os partidos tragam alguma dessa estabilidade?

Não. A estabilidade só seria possível se os partidos se entendessem de uma vez por todas e fizessem um acordo a cinco ou dez anos a combinar algo que fosse estável. Como não fazem nada disso, todos os anos estamos sujeitos a alterações. Essa é que é a tragédia: terem de negociar todos os anos para passar o Orçamento. Estamos dependentes de partidos que nunca foram Governo e legislam sem saber as consequências que essas coisas têm.

Não há estabilidade e isso provoca um tema grave: para se conseguir fazer habitação social a preços controlados é preciso capitais de muito longo prazo. E esses capitais vêm de fundos de pensões, que têm de pagar as pensões, por isso precisam de um rendimento estável ao longo de muitos anos. Não lhes interessa a promoção, porque isso pode dar muito dinheiro, mas também tirar muito.

E os fundos de pensões de grandes dimensões, de países muito avançados, quando consultam os gabinetes de advogados e lhes perguntam se Portugal é estável, a resposta é que não é. Vai ser muito difícil fazer em Portugal operações de built to rent. Num ano, o Estado interveio em centros comerciais, um negócio entre privados. E quem são os grandes investidores de centros comerciais? São os fundos de pensões.

É uma pena, mas não tenho confiança nenhuma. Berlim, por exemplo, tomou a decisão de congelar as rendas e estas dispararam e a construção parou. Esse é o caminho da desgraça. E o caminho certo é ter mais oferta, ter vantagens fiscais e mercados a arrendar a longo prazo, etc. Não podemos querer que o privado assuma todos e quaisquer riscos, até porque os bancos financiadores acabam por ser afetados. É um ecossistema, tem de ser tudo pensado de forma governada e temos de olhar para a génese dos problemas, não ir pela rama.

Quero acreditar que o Governo tem perfeita consciência e até vontade de implementar algumas medidas, mas não tendo a maioria não será capaz de implementar medidas que, em última análise, iriam ter um efeito positivo na produção de maior número de habitações e, consequentemente, redução dos preços de venda. É essencial que o Governo flexibilize a concessão de vistos de trabalho e o SEF tenha condições para implementar essa medida, caso contrário, Portugal terá um gigantesco desafio -- ter mão-de-obra suficiente e necessária para poder crescer acima da média europeia, única forma de não ficarmos cada vez mais para trás no ranking europeu em termos de PIB e rendimento per capita.

A única forma de convencer alguém que Portugal deve ter estabilidade legislativa era juntar o PS e PSD e acordar a longo prazo um conjunto de matérias. Como não se fala sequer disso, não temos grandes hipóteses. Pessoalmente, não tenho nenhuma [esperança], e costumo ser bastante otimista.

Congelar rendas em Portugal nunca seria uma solução?

A "venezuelização" das cidades nunca foi uma grande ideia. Barcelona foi uma região riquíssima e viu-se o que aconteceu depois das decisões estapafúrdias de alguns anos. A Catalunha perdeu imensa força, sobretudo económica, e Barcelona passou a ser uma cidade muito pouco amiga do investimento. O que temos falta é de habitação: ou fazemos mais habitação ou dizemos às pessoas para não virem para cá.

Crescemos pouco, temos taxas altíssimas, o que podemos esperar? Não podemos esperar muito. As empresas não têm capitais próprios para cumprir a sua parte. O acesso aos bancos está mais dificultado, mas também não podemos dizer aos bancos para darem dinheiro sem critério. Além disso, as exigências de capital para os projetos são elevadas e, muitas vezes, as empresas não conseguem. Resta que Portugal encontre empresas de capital de risco que queriam investir no crescimento das empresas.

O nosso Plano de Recuperação e Resiliência (PRR), por exemplo, foca muito nas empresas. Se olharmos para o da Grécia, as expectativas de crescimento, comparadas com as nossas, são várias vezes superiores.

PRR: O grande problema que temos é que as entidades que avaliam os projetos muitas vezes não estão aptas para tal. Fazem uma avaliação muito contabilística e muito menos racional.

José Cardoso Botelho

CEO da Vanguard Properties

O que é que mudaria no PRR português?

O grande problema que temos é que as entidades que avaliam os projetos muitas vezes não estão aptas para tal. Fazem uma avaliação muito contabilística e muito menos racional. Arriscamo-nos a investir onde não se devia investir. Temos um Estado muito pesado, se ainda estamos a investir mais no Estado... Tem de haver aqui um balanço, não é o Estado que gera riqueza, são as empresas e as pessoas.

Que medidas gostava de ver -- que não estão -- contempladas no OE2022?

Claramente a redução da taxa de IVA de 23% para 6%, que é uma necessidade objetiva do setor, justamente para se começar a pensar em mais construção nova. Depois o Adicional ao IMI (AIMI), que não faz sentido nenhum. É na habitação que incidem mais impostos. O IVA na construção é dedutível, porque um hotel fatura o IVA ao cliente e deduz esse IVA na obra que já executou. Quando ele investe, por exemplo dez milhões mais IVA, tem crédito de IVA. E quando começa a faturar vai deduzindo na faturação esse IVA. Num escritório e numa loja também, mas na habitação não. O AIMI só se aplica nos terrenos residenciais. Se fizer hoje uma operação para a classe média, pago o AIMI porque o valor do terreno é superior a 650 mil euros, mesmo que esse terreno seja para construir 150 casas de preço social. Isto é um absurdo completo, mas se for para escritórios já não pago. É um contrassenso absoluto. Por um lado, a habitação é um direito de todos os portugueses, mas por outro lado é o setor onde mais se incidem impostos.

Depois temos o problema do licenciamento, que não é um problema em todas as câmaras, mas em muitas. E isso torna as operações mais arriscadas e mais difíceis. Ao atrasarmos o processo de licenciamento, o Estado e as autarquias atrasam também o recebimento dos impostos. E há muitas outras entidades apanhadas neste processo, como arquitetos e engenheiros, que prestam serviços por fases. Quanto mais longo for o processo, mais tarde essas empresas recebem os seus honorários, tornando mais difícil sobreviverem bem e pagarem bons salários. Hoje em dia, não é normal um arquiteto, entre o momento que lhe contratam o serviço e o momento que lhe passam a última fatura, passarem seis anos.

Com a vitória do PSD na Câmara de Lisboa, antecipa algumas mudanças, nomeadamente no que toca aos prazos de licenciamento dos projetos?

No anterior mandato era visível uma melhoria do funcionamento do departamento de urbanismo, apesar dos impactos negativos causados pela pandemia. Estando agora a Câmara de Lisboa munida de plataforma tecnológica e dispondo, segundo sabemos, de mais quadros qualificados, esperamos que durante este mandato ocorra uma clara aceleração nos prazos de apreciação de projetos, emissão de licenças de obras e de OVP’s (Ocupação de Via Pública), bem como, absolutamente essencial, na emissão de alvará de utilização.

Hoje há uma atenção maior para esses temas [imobiliário sustentável] e as pessoas perceberam que, finalmente, as coisas têm de mudar e preocupam-se se uma casa é eficiente.

José Cardoso Botelho

CEO da Vanguard Properties

Sente que há procura por imóveis mais sustentáveis? Esta procura tem um perfil específico?

Sim. Das poucas coisas que a pandemia poderá ter tido alguma vantagem foi criar uma atenção das pessoas por edifícios sustentáveis. Houve uma altura em que "sustentabilidade" era um palavrão, toda a gente falava disso, mas ninguém queria saber disso para nada. Hoje há uma atenção maior para esses temas e as pessoas perceberam que, finalmente, as coisas têm de mudar e preocupam-se se uma casa é eficiente. E quem é mais avançado nessa matéria leva vantagem.

Como é que se torna uma casa mais sustentável?

Pode começar pela construção, com os materiais que são utilizados. Ter estaleiros maiores, materiais recicláveis e com melhor performance do ponto de vista térmico ou do som (a cortiça é um ótimo material isolante e é natural), a pedra é melhor do que um material não natural, vidros de melhor qualidade, etc. Há materiais e qualidade no desenho que afetam a performance de um imóvel. Os primeiros edifícios residenciais com certificação BREEAM são os nossos. Já havia em centros comerciais e escritórios, mas não em hotéis e residenciais.

O investimento da vossa parte, enquanto promotores, acaba por ser maior?

Claro que sim. Se puser numa moradia painéis solares fotovoltaicos para aquecimento de água, eles pagam-se. Não pode ser indiferente. A questão é se o cliente valoriza isso ou não e se está disposto a pagar o justo preço da coisa. Mas as pessoas já perceberam que "sustentabilidade" não é um palavrão, mas sim uma necessidade.

E para quem vai comprar uma casa sustentável, esta acaba por ser mais cara?

A longo prazo é mais barato. Um sistema fotovoltaico é mais caro no momento, mas rentabiliza-se ao fim de quatro anos. Durante 15 ou 20 anos está a poupar dinheiro. Não há sistemas melhores e mais baratos, é quase impossível. Fazer uma janela de vidro simples ou uma janela com caixa-de-ar não pode ter o mesmo preço. Mas o que a pessoa ganha no tempo compensa. E não é só a energia, mas também o conforto. O conforto não é só medido em dinheiro. Mas é quase uma regra que qualquer coisa com maior performance custa mais dinheiro.

Em algumas áreas onde o projeto está mais avançado, o impacto [da subida dos preços da construção] é menor. Nos segmentos mais baixos, às vezes está em causa a sustentabilidade do projeto.

José Cardoso Botelho

CEO da Vanguard Properties

Que influência tem o aumento dos custos de construção nos vossos projetos?

Depende muito da fase em que o projeto foi "apanhado". Em algumas áreas onde o projeto está mais avançado, o impacto é menor. Mas no setor, neste momento, vejo colegas a falarem de acréscimos de 5% e 10%. O que significa que nos segmentos mais baixos, às vezes está em causa a sustentabilidade do projeto.

As casas à venda no futuro serão mais caras devido a esse aumento?

Sim, mas há muita casa que é vendida em pré-venda e não pode repercutir no preço esses aumentos. Portanto, foi muito bom muitas vezes ter vendas feitas em pré-venda, mas noutros casos não. Nem há seguros que substituam a perda do promotor.

Há investimentos futuros em vista? Qual é o valor de investimento previsto?

Um dos projetos que estávamos a analisar chegamos à conclusão que não era viável. O nosso objetivo desceu para cerca de 200 milhões de euros, estamos a analisar ativos em Lisboa, Comporta e Algarve.

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