A economia também funciona no imobiliário

O imobiliário tem sido um dos setores da economia portuguesa que mais dinamismo tem evidenciado nos últimos anos.

De acordo com dados do INE, desde 2014, os preços no segmento residencial registaram um crescimento acumulado de 33%, muito acima da variação do PIB nominal. É certo que tão pródigas valorizações seguem na esteira de uma contração de quase 15% dos preços durante a vigência da crise económica e financeira de 2011-2013. Acresce que, quando comparada com um conjunto alargado de países europeus, a valorização das habitações entre 2000 e 2018 não se afigura excessiva (ver gráfico 1). Porém, o tema da sustentabilidade deste movimento subjaz na mente de muita gente.

As bolhas no imobiliário são comuns e têm uma dinâmica facilmente reconhecível. A subida dos preços das habitações empolga massas de novos investidores, atraídos pela narrativa de que o imobiliário é um investimento seguro, fundado sobre a solidez da pedra e do ferro de que são feitos os edifícios. Como as pessoas vão sempre precisar de morar em algum sítio, complementam-se as mais-valias esperadas com o rendimento gerado diretamente através de arrendamento ou indiretamente pelo uso para habitação própria. A lógica soa pristina e a estratégia infalível.

Aqueles que não dispõem de capital recorrem ao crédito bancário, certos de que o imóvel paga-se a si mesmo e que em qualquer momento o investimento pode ser liquidado com os ganhos de capital que advêm da trajetória de incessante valorização.

A história mostra que as bolhas especulativas são em grande medida empoladas pela disponibilização de financiamento abundante e de baixo custo por parte do sistema financeiro, o qual retira conforto psicológico do facto dos empréstimos à habitação serem concedidos contra a garantia dos imóveis, que são ativos com valor perene e que, ademais, mostram uma tendência consistente de valorização – ou assim parece.

Quanto mais os preços sobem, mais os investidores se autocongratulam com a genialidade do seu investimento. A bolha alimenta-se a si própria até que, um dia, rebenta. As razões podem ser múltiplas, mas tipicamente a sentença é ditada por um aumento das taxas de juro que arruína os participantes mais alavancados. Os preços começam a cair. Os mais sagazes saem e concretizam avultados lucros, os outros afundam-se presos à mesma pedra e ao mesmo ferro que outrora lhes prometera o céu.

Para os estudantes de economia, as bolhas apresentam um tremendo desafio cognitivo, por violarem a primeira lei da ciência económica, a qual reza que aumentos dos preços provocam uma retração da procura e um acréscimo da oferta. O corolário é que preços mais elevados põem em marcha mecanismos que conduzem à sua subsequente queda (ou abrandamento).

A verdade é que durante a vigência das bolhas esta lei basilar é sobreposta pela expectativa de geração de mais-valias, a qual convoca um dos mais humanos sentimentos: a ganância. Daí que a dinâmica que enche as bolhas não seja baseada numa análise do valor intrínseco dos imóveis, mas numa lógica puramente especulativa. Como as leis da economia não podem ser revogadas ‘ad eternum’, mais tarde ou mais cedo a realidade impõe-se.

Descrita a tipologia das bolhas imobiliárias, importa averiguar se está em curso a formação de uma bolha no mercado imobiliário português. O meu entendimento é que não. Existem fatores estruturais que justificam a maior exuberância da evolução do mercado imobiliário nacional:

  • Surto de procura externa associado a incentivos fiscais e outros mecanismos de atração de particulares estrangeiros;
  • Surto de entrada de investidores institucionais estrangeiros atraídos pelas boas rentabilidades do mercado nacional e, também, pelas melhorias contínuas do rating da República Portuguesa;
  • Surto de procura decorrente da explosão do alojamento local, especialmente em Lisboa e no Porto, estimulado pela forte expansão do turismo;
  • Suavização do ritmo de contração da procura por residentes nacionais em reflexo da recuperação progressiva da economia portuguesa.

Outra boa razão para duvidar do cenário de bolha reside no facto da dinâmica de aumento dos preços não estar a ser acompanhada por uma explosão do crédito associado, algo que pode ser comprovado pela queda sustentada do volume dos empréstimos à habitação nos últimos anos e pela evidência de que a percentagem de transações no mercado imobiliário efetuadas sem recurso ao crédito ser muito superior do que no passado (gráfico 2).

Mas, talvez o sinal mais pungente de que não estamos perante uma bolha decorre da observância cabal da lei da oferta e da procura na dinâmica recente do mercado imobiliário nacional. Com efeito, o facto da forte subida dos preços começar a provocar um esmorecimento da procura, com tradução na desaceleração recente dos preços e das transações (gráfico 3), sugere a ausência massificada de comportamentos especulativos por parte dos investidores, como é próprio das bolhas.

À entrada de 2019, os preços das habitações em Portugal continuaram a expandir-se de modo robusto, mas começa a ser crescentemente consensual que o ritmo de valorização do imobiliário residencial já terá passado o pico no início de 2018. É certo que a confiança ainda é grande que o setor continuará a evidenciar boas dinâmicas, mas não será menos verdade que, aqui e ali, se vai notando uma maior prudência na avaliação das perspetivas futuras.

 

Neste contexto, o cenário mais provável (e desejável) será um arrefecimento progressivo do mercado imobiliário, com abrandamento dos preços e do número de transações, como aliás parece estar a acontecer. Se assim não for e os preços continuarem a subir a taxas elevadas indefinidamente, a situação deixará de ser sustentável e ”alguém vai ficar com tijolo na mão”.

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